业绩平稳，大社区+大后勤战略深化

新城悦服务(1755.HK) 业绩平稳，大社区+大后勤战略深化 房地产 2022年08月29日 推荐（维持） 股价：7.4港元 主要数据 行业房地产 公司网址www.xinchengyue.com 大股东/持股InnovativeHeroLimited/68.95% 事项： 公司公布2022年半年报，上半年实现营收24.7亿元，同比增长31.4%；归母净利润2.3亿元，同比下降21.2%；核心归母净利润3.6亿元，同比增长30.1%。 平安观点： 业绩表现平稳，管理费用率持续优化：2022H1公司收入、归母净利润、 实际控制人 王振华 总股本(百万股) 870.60 流通A股(百万股) 0 流通B/H股(百万股) 870.60 总市值（亿元） 56.23 流通A股市值(亿元) 0 每股净资产(元) 2.72  52.71 核心净利润同比增长31.4%、下降21.2%、增长30.1%，表现整体平稳。收入增长动力主要来自物业管理服务收入同比增长51.4%至13.9亿元，社区增值服务收入同比增长113.2%至6.2亿元。归母净利润与核心净利润增速差异主要源于持有房地产类美元债价格变动、导致人民币1.5亿元损失。2022H1受非住宅在管面积占比上升、疫情期间服务成本上升、团餐业务快速提升影响，综合毛利率同比下降1.6个百分点至29%。期内管理费用率同比下降0.6个百分点至8.5%，延续改善。 资产负债率(%) 行情走势图 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 服务规模扩大，第三方、非住宅占比提升：2022H1末公司在管面积1.72亿平米、合约面积2.97亿平米，分别较2021年末净增1867万平米、1819万平米。在管面积、合约面积中第三方占比分别升至50.9%、44%，贡献 比例持续提升。期内公司通过多渠道持续扩充非住宅业态服务、拓展能力，期末非住宅项目占在管面积、合约面积比例分别达24.2%、15.8%。 团餐进展顺利，设施管理、社区生活高速发展：2022H1公司新拓展复旦大学北区研究生餐厅、同济大学北苑餐厅、上海大学延长校区餐厅等项目， 完成苏州海奥斯餐饮管理服务有限公司收购，推动工厂类型团餐服务能力补强、整体覆盖区域进一步扩大。公司目前在管项目超130个，上半年团餐服务收入同比增长252.9%至1.4亿元。设施管理服务方面，公司在管电梯数量快速增长，2022H1末近3万台，上半年板块收入同比增长87.1% 至1.1亿元。此外，社区生活服务亦实现高速发展，上半年收入同比增长 115.7%至1.2亿元。 投资建议：考虑美元债减值、疫情及宏观经济波动影响，下调公司盈利预测，预计2022-2024年EPS分别为0.79元（原为1.01元）、1.22元（原 为1.36元）、1.57元（原为1.75元），当前股价对应PE分别为8.2倍、 公 司报告 公 司半年报点评 证券研究报告 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 2866 4351 5785 7617 9783 YOY(%) 41.6 51.8 33.0 31.7 28.4 净利润(百万元) 452 525 684 1058 1365 YOY(%) 60.4 16.2 30.2 54.7 28.9 毛利率(%) 30.7 30.8 29.4 29.3 29.2 净利率(%) 17.1 12.8 12.7 14.9 14.9 ROE(%) 35.3 23.0 23.0 26.3 25.3 EPS(摊薄/元) 0.52 0.60 0.79 1.22 1.57 P/E(倍) 12.4 10.7 8.2 5.3 4.1 P/B(倍) 4.4 2.5 1.9 1.4 1.0 新城悦服务·公司半年报点评 5.3倍、4.1倍。公司管理规模持续提升，外拓及非住宅服务能力增强，社区增值业务进展顺利，大社区+大后勤战略持续深化，维持“推荐”评级。 风险提示：1）社区增值服务发展不及预期；2）外拓项目纳入公司管理体系后，前期需投入较多管理成本，随着外拓力度加大，项目整合效果亦可能不达预期；3）人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，单盘盈利能力存在边际下降风险。 2/4 新城悦服务·公司半年报点评 资产负债表 单位：百万元 利润表 单位：百万元 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 货币资金 2504 4043 5817 8030 营业额 4351 5785 7617 9783 应收账款 623 766 1009 1296 销售成本 3009 4086 5387 6923 预付款项、按金及其他应收款 579 503 662 850 其他费用 4 6 7 10 其他应收款 0 0 0 0 销售费用 34 41 55 70 存货 28 35 46 59 管理费用 424 532 693 881 其他流动资产 603 703 848 1019 财务费用 -29 -11 -17 -24 流动资产总计 4336 6050 8382 11254 其他经营损益 0 0 0 0 长期股权投资 4 4 4 4 投资收益 0 0 0 0 固定资产 59 62 76 85 公允价值变动损益 0 0 0 0 在建工程 0 15 15 15 营业利润 908 1131 1492 1924 无形资产 397 331 265 199 其他非经营损益 -166 -166 0 0 长期待摊费用 0 0 0 0 税前利润 742 965 1492 1924 其他非流动资产 613 613 613 613 所得税 183 231 358 462 非流动资产合计 1073 1026 973 916 税后利润 559 733 1134 1462 资产总计 5410 7076 9355 12170 归属于非控制股股东利润 33 49 76 98 短期借款 0 0 0 0 归属于母公司股东利润 525 684 1058 1365 应付账款 537 690 909 1169 EBITDA 746 1031 1557 1987 其他流动负债 2145 2922 3848 4941 NOPLAT 696 891 1121 1444 流动负债合计 2681 3612 4757 6110 EPS(元) 0.60 0.79 1.22 1.57 长期借款 0 0 0 0 其他非流动负债 204 204 204 204 非流动负债合计 204 204 204 204 负债合计 2885 3815 4961 6314 股本 60 60 60 60 储备 2224 2227 2227 2227 留存收益 0 684 1742 3107 归属于母公司股东权益 2284 2971 4029 5393 归属于非控制股股东权益 241 290 365 463 权益合计 2525 3260 4394 5856 负债和权益合计 5410 7076 9355 12170 主要财务比率 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 成长能力营收额增长率 51.8% 33.0% 31.7% 28.4% EBIT增长率 16.0% 33.7% 54.7% 28.8% EBITDA增长率 18.4% 38.2% 51.1% 27.6% 税后利润增长率 14.2% 31.2% 54.7% 28.9% 盈利能力毛利率 30.8% 29.4% 29.3% 29.2% 现金流量表 单位：百万元 净利率 12.8% 12.7% 14.9% 14.9% 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E ROE 23.0% 23.0% 26.3% 25.3% 税后经营利润 684 860 1134 1462 ROA 9.7% 9.7% 11.3% 11.2% 折旧与摊销 33 78 82 87 估值倍数 财务费用 -29 -11 -17 -24 P/E 10.7 8.2 5.3 4.1 其他经营资金 67 756 588 693 P/S 1.3 1.0 0.7 0.6 经营性现金净流量 755 1682 1787 2218 P/B 2.5 1.9 1.4 1.0 投资性现金净流量 -591 -156 -30 -30 EV/EBIT 5.0 2.3 0.5 -0.6 筹资性现金净流量 468 14 17 24 EV/EBITDA 4.8 2.2 0.5 -0.6 现金流量净额 632 1539 1774 2212 EV/NOPLAT 5.1 2.5 0.6 -0.8 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 3/4 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上） 推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2022版权所有。保留一切权利。 平安证券研究所电话：4008866338 深圳上海北京 深圳市福田区益田路5023号平安金融中心B座25层 邮编：518033 上海市陆家嘴环路1333号平安金融大厦26楼 邮编：200120 北京市西城区金融大街甲9号金融街中心北楼16层 邮编：100033