规模延续扩张，大社区+大后勤战略深化

新城悦服务(1755.HK) 规模延续扩张，大社区+大后勤战略深化 房地产 2023年03月30日 推荐（维持） 股价：6.3港元 主要数据 行业房地产 公司网址www.xinchengyue.com 大股东/持股InnovativeHeroLimited/69% 实际控制人王振华 事项： 公司公布2022年年报，全年实现营收51.8亿元，同比增长19.1%；归母净利 润4.2亿元，同比下降19.4%；拟每股派息人民币0.16元。 平安观点： 多因素致业绩承压，管理费用率持续优化：2022年公司实现营收51.8亿 总股本(百万股) 871 流通A股(百万股) 0 流通B/H股(百万股) 871 总市值（亿港元） 55 流通A股市值(亿元) 0  每股净资产(元) 2.9752.71 元，同比增长19.1%；其中物业管理服务营收30.2亿元，同比增长44%，社区增值服务营收12.8亿元，同比增长40.3%。归母净利润4.2亿元，同比下降19.4%。归母净利润下行主要因：1）受房地产开发行业低景气度传导，开发商增值服务、智慧园区服务需求较大幅度减少，收入降幅均 资产负债率(%) 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】新城悦服务（1755.HK）*半年报点评*业 绩平稳，大社区+大后勤战略深化*推荐20220829 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 超30%；2）公司持有上市公司美元债券带来损失，损失金额为人民币1.7 亿元。期内管理费用率同比下降0.5个百分点至9.3%，延续改善。 管理规模延续扩张，第三方、非住宅占比提升：2022年末公司在管面积 1.98亿平米、合约面积3.13亿平米，分别较2021年末净增0.45亿平米、 0.34亿平米。在管面积、合约面积中第三方占比51.9%、46.7%，贡献比例持续提升。经过过去两年非住宅能力培养与实践，公司管理非住宅项目快速增加，期末非住宅在管面积、合约面积占比25.8%、18.1%，较2021年末提升6.9个、6.1个百分点，业态结构进一步优化。 大后勤战略逐渐深化，团餐、设施管理高速发展：公司大后勤相关增值服务快速发展，2022年团餐服务收入3.6亿元，同比增长334.2%，设施管理服务收入2.4亿元，同比增长54.2%。年内上海学府餐饮、苏州海奥斯 餐饮并表，上半年收购的天津金玉物业亦贡献不少团餐优质客户。同时公司积极进行竞标拓展，年内成功中标上海复旦大学北区研究生餐厅、同济大学北苑餐厅、上海大学延长校区餐厅、森松国际控股上海员工餐厅及中兴通讯上海研发中心等项目，部分项目已于2022H2开始服务，部分将于2023年开业，为2023年增长形成支撑。设施管理服务稳步推进，管理电 梯数量超3.3万台；老楼电梯加装为新业务增长点，当前签约电梯加装台量已较年初增加数十台。 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 4351 5180 6008 6669 7336 YOY(%) 51.8 19.1 16.0 11.0 10.0 净利润(百万元) 525 423 512 556 599 YOY(%) 16.2 -19.4 20.9 8.5 7.9 毛利率(%) 30.8 25.8 23.5 22.8 22.1 净利率(%) 12.8 9.2 9.3 9.1 8.9 ROE(%) 23.0 16.4 17.6 17.0 16.5 EPS(元) 0.60 0.49 0.59 0.64 0.69 P/E(倍) 9.2 11.4 9.4 8.7 8.0 P/B(倍) 2.1 1.9 1.7 1.5 1.3 投资建议：考虑房地产开发相关业务发展低于预期，叠加利润率下行，下调公司2023-2024年EPS预测至0.59元（原为1.22元）、0.64元（原 公 司报告 公 司年报点评 证券研究报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 新城悦服务·公司年报点评 为1.57元），新增2025年EPS预测为0.69元，当前股价对应PE分别为9.4倍、8.7倍、8.0倍。公司大社区+大后勤战略深化，非住及第三方拓展能力增强，管理规模持续提升，后续仍有望实现稳定发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）大社区+大后期模式发展不及预期风险；2）若房地产修复不及预期，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险；3）存量时代下物业企业发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争将导致公司业务拓展承压、盈利能力持续下滑风险；4）疫情反复风险。 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。2/4 新城悦服务·公司年报点评 资产负债表单位：百万元利润表单位：百万元 会计年度2022A2023E2024E2025E 会计年度2022A2023E2024E2025E 货币资金1974364043885173 应收账款1292103511491264 预付款项、按金及其他应收款项1009817907998 其他应收款0000 存货44465157 其他流动资产379538589640 流动资产总计4699607770848132 长期股权投资5555 固定资产83705744 在建工程0000 无形资产904754603452 长期待摊费用0000 其他非流动资产459459459459 非流动资产合计145212881124960 资产总计6151736582099092 短期借款2000 应付账款533715801889 其他流动负债2474314135013866 流动负债合计3009385643024755 长期借款0000 其他非流动负债233233233233 非流动负债合计233233233233 负债合计3242408945354988 股本60606060 储备2530253025302530 留存收益03226721049 归属于母公司股东权益2589291232613638 归属于非控制股股东权益319364413466 权益合计2909327636744104 负债和权益合计6151736582099092 会计年度2022E2023E2024E2025E 现金流量表单位：百万元 税后经营利润590595628652 折旧与摊销91164164164 财务费用-25-10-14-17 其他经营资金-7321138186191 经营性现金净流量-761887963991 投资性现金净流量-118-38-230 筹资性现金净流量2-183-192-206 现金流量净额-1931667748785 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 营业额5180600866697336 销售成本3841459651495715 其他费用1191011 销售费用92687582 管理费用481562623686 财务费用-25-10-14-17 其他经营损益0000 投资收益-0000 公允价值变动损益0000 营业利润779783826859 其他非经营损益-152-50-300 税前利润627733796859 所得税152176191206 税后利润475557605652 归属于非控制股股东利润51454953 归属于母公司股东利润423512556599 EBITDA6028879461006 NOPLAT607600624640 EPS(元)0.490.590.640.69 会计年度2022A2023E2024E2025E 主要财务比率成长能力 营收额增长率19%16%11%10% EBIT增长率-16%20%8%8% EBITDA增长率-7%28%7%6% 税后利润增长率-15%17%9%8% 盈利能力 毛利率26%24%23%22% 净利率9%9%9%9% ROE16%18%17%16% ROA7%7%7%7% ROIC288%44%401%-500% 估值倍数 P/E11.49.48.78.0 P/S0.90.80.70.7 P/B1.91.71.51.3 股息率3%4%4%5% EV/EBIT6.02.81.80.9 EV/EBITDA5.22.31.50.8 EV/NOPLAT5.93.42.31.2 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。3/4 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上） 推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2023版权所有。保留一切权利。 平安证券研究所电话：4008866338 深圳上海北京 深圳市福田区益田路5023号平安金融中心B座25层 邮编：518033 上海市陆家嘴环路1333号平安金融大厦26楼 邮编：200120 传真：（021）33830395 北京市西城区金融大街甲9号金融街中心北楼16层 邮编：100033