2022年年报点评：核心业务稳健增长，坚定推进“大后勤”战略

事件：公司发布2022年年报。2022年实现营收51.8亿元，同比增长19.1%；归母净利润4.2亿元，同比降低19.4%，业绩不及我们预期。 核心业务营收稳健增长，多因素导致利润率下降。2022年公司营收同比增长19.1%，其中物业管理服务和社区增值服务两项核心业务分别实现收入30.2亿元和12.8亿元，同比分别增长44.0%和40.3%。利润率方面：2022年公司毛利率为25.8%，同比下降5.0pct。其中物业管理服务2022年毛利率为24.5%同比下降5.6pct，主要原因为：（1）疫情因素导致服务开支增加；（2）新交付住宅项目所带来的毛利率正面影响减少； （3）毛利率较低的非住项目占比提升。社区增值服务2022年毛利率为32.2%同比下降10.2pct，主要原因为：（1）团餐和设施管理业务毛利率较低但收入增长较快；（2）疫情导致部分业务开展受影响但人员和设备为固定成本。公司2022年每股派息0.16元人民币，派息率33%。 物管规模持续增长，客户结构优化非住比例提升。截至2022年末，公司物管合约面积达3.1亿方，同比增长12.2%；在管面积达2.0亿方，同比增长29.1%；其中第三方在管面积占比和合约面积占比分别达51.9%和46.7%。随着公司“大社区+大后勤”战略的推进，非住管理规模迅速增加。非住宅项目于在管面积中的占比由2021年的18.9%提升至2022年的25.8%。但由于非住业务毛利率相对较低，因此非住业务规模提升也对物管业务整体毛利率产生影响。 逐步摆脱房地产依赖，“大后勤”业务高速发展。2022年，与房地产开发相关的两项业务（开发商增值服务和智慧园区服务）占整体收入比例由21年的30.7%降至16.8%；占整体毛利比例由2021年的24.0%降至13.7%，我们认为未来房地产行业波动对公司业绩表现的影响将逐步降低。社区增值服务中团餐和设施管理两条细分赛道高速发展，其中团餐业务2022年实现收入3.6亿元，同比高增334.2%。公司在2022年收购苏州海奥斯餐饮和天津金玉，连续中标高校、医院、企业等多业态团餐业务，年合同金额已超5亿元。设施管理业务2022年收入2.4亿元，同比增长54.2%。目前维保业务在管电梯3.3万台。我们认为随着疫情后复苏和公司管理规模的扩大，公司“大后勤”业务将迎来有质量的增长。 盈利预测与投资评级：新城悦服务核心业务稳健增长，逐步摆脱房地产依赖。考虑到母公司交付面积下降以及低毛利的非住业务占比上升。我们下调其2023/2024年归母净利润至4.8/5.4亿元（前值为8.2/10.8亿元），预测2025年归母净利润为6.0亿元，对应的EPS分别为0.56元/0.62元/0.69元，对应PE分别为10.0X/8.9X/8.1X，维持“买入”评级。 风险提示：市场化外拓不及预期；团餐业务扩张不及预期；疫情反复影响超预期。