坚持关联业务市场化原则，持续聚焦核心一二线城市

事件：融创服务2023年上半年营收同比-15%，归母净利润扭亏为3.4亿元 融创服务发布2023年中期业绩公告，报告期内实现收入33.96亿元，同比下降15%；毛利8.4亿元，同比下降25%，归母净利润约3.4亿元，对比上年同期为亏损7.51亿元。截至2023年6月30日，物业管理合约面积3.96亿平，在管面积2.63亿平，住宅占比82%，非住宅占比18%。 点评：坚持关联业务市场化原则，持续聚焦核心一二线城市 1)关联业务持续调整，整体经营安全性提升。由于关联方受房地产行业持续下行影响，公司自2022年下半年开始大幅缩减关联方非业主增值服务业务，2023年上半年，非业主增值服务收入2.03亿元，同比减少77%，收入占比6.0%，较上年同期下滑16pct，毛利3201万元，同比减少2亿元。商业运营管理服务收入0.22亿元，同比减少80%，毛利320万元，同比减少0.79亿元，收入减少主要因为公司对部分回款率偏低的关联方业务延缓收入确认。公司收缩关联方非业主增值业务，削减地产关联方业务影响，经营安全性提升。 2)聚焦核心主业与核心城市，优化社区生活业务架构。公司调整经营策略，进一步聚焦核心城市和核心产品，45个核心一二线高能级城市在管面积占总在管面积的80%，同时围绕核心城市积极拓展项目，受益于在管面积增加，上半年公司基础物管营收同比增长8.1%；同时，对现有社区生活服务进行调整，聚焦核心城市业主需求，提供公司有优势的品类，对边缘产品主动收缩，上半年社区生活服务营收同比减少16.3%，其中占比较高的便民服务（包括家政类业务和社区零售）业务收入同比减少21.8%。 3)加强关联方应收账款管理。截至2023年6月30日，公司关联方贸易应收款总额约32.4亿元，较2022年末减少约1.31亿元，关联方贸易应收款计提的减值拨备较2022年末拨回人民币0.56亿元，关联方贸易应收款的增加与减值拨备基本得到控制。后续公司将继续坚持关联方业务市场化原则，对关联方业务进行调整，控制贸易应收款余额的进一步增加。 盈利预测、估值与评级：由于关联方融创中国受房地产下行影响，影响公司发展速度，关联业务收入和利润出现较大调整，社区生活服务和商业运营业务缩减，恢复状况仍需进一步观察，我们下调公司盈利预测，2023年上半年关联方应收账款减值有拨回，好于我们预期，应收账款减值对2023年利润的影响减小；综合考虑，我们预测公司2023-2025年归母净利润为6.2亿元/6.9亿元（-6%）/7.8亿元（-10%），对应EPS为0.20/0.23/0.25元，当前股价对应PE为10/9/8倍，维持“增持”评级。 风险提示：外拓不及预期，关联业务营业收入与减值存在不确定性。 公司盈利预测与估值简表