房地产行业跟踪报告：基金重仓持股比重续降

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 基金重仓持股比重续降 行业核心观点： ——房地产行业跟踪报告 2023年08月23日 行业相对沪深300指数表现 房地产行业基本面仍处于底部，资金面受销售走弱以及融资 不振等影响整体承压，同时资金流更偏好流向国央企背景房企，行业修复仍需政策端的支持，7月政治局会议整体表态积极，政策放松预期持续强化，建议持续关注政策端落地情况以及对销售端的带动情况，如政策端如期逐步兑现落地预计销售端有望于四季度企稳，当前公募基金对地产配置较低，政策端催化带来的弹性较大。建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 房地产沪深300 行业研 究 行业跟踪报 告 证券研究报 告 企。 投资要点： 重仓配置比例仍在下降。我们根据同花顺数据统计了内地公募基金重仓股情况，2023年H1末公募基金重仓SW房地产行业的总市值为455.25亿元，环比2023Q1末下降13.98%，占基金重仓A股市值规模1.48%，较标配比例低0.31pct，环比2023Q1末下降0.18pct，自2022年四季度持续下降，预计主要是由于行业基本面偏弱，2022年多项利好政策持续出台，随着政策持续兑现，2023年H1市场对房地产行业可推出的政策工具预期下降，同时也伴随着房地产行业市场表现偏弱。 TOP10持仓集中度环比提升。从持仓个股角度看，2023Q2公募基金重仓SW房地产行业前10大和前20大个股市值合计分别为 387.42亿元和434.16亿元，环比2023Q1分别下降14.4%和14.7%，占公募基金重仓SW房地产行业总市值比重为85.1%和95.4%，环比2023Q1分别提升0.2pct和降低0.1pct。 3541 开发板块蓝筹股及物业管理普遍遭减持：（1）住宅开发行业，大体可以划分为三类�核心蓝筹股以及前期重仓的地方龙头股遭减持，如行业龙头的万科A、保利发展、金地集团、绿城中国；前期获的增持较多的区域龙头华发股份、越秀地产等；②受益于城中村改造或综合表现较好的中小型房企获得增持，如城建发展、天健集团、中国海外宏洋集团；③已出险房企或其他关注度较低 的标的整体持仓处于非常低的位置；（2）商业地产行业，招商蛇口和华侨城A获明显增持；（3）物业管理行业，主要个股均遭减持。其中，中海物业连续四个季度遭减持，绿城服务获增持。 陆股通持仓情况：核心龙头个股遭减持。从陆股通持股市值角度来看，截至2023H1末，陆股通持有SW房地产行业市1值0居前 的个股有保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团、华侨城A、新城控股、滨江集团、海南机场、格力地产和华发股份。从细分板块综合来看，（1）开发板块，龙头个股招保万金均遭减持，而 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 房地产行业土地市场监测专题报告西安等区域拟下调首付比例 政策端仍待进一步加码 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 证券研究报告 绿地控股获较大幅度增持；（2）物业管理行业标的招商余积遭减持，海南机场获增持。 风险因素：政策传导不及预期、消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、数据统计偏误等。 万联证券研究所www.wlzq.cn第2页共12页 正文目录 12023Q2房地产行业基金重仓配置情况4 1.1行业：重仓配置比例仍在下降4 1.2个股：开发板块蓝筹股及物业管理普遍遭减持5 1.2.1基金重仓持有房地产行业个股情况5 1.2.2基金重仓配置比例变动前20大情况6 2陆股通持仓情况：核心龙头个股遭减持8 3投资建议与风险提示10 图表1：公募基金重仓SW房地产行业配置比例情况4 图表2：SW房地产行业与沪深300季度区间涨跌幅以及房地产行业相对收益情况比较（%）4 图表3：2023年二季度末基金重仓SW房地产行业持仓市值前20大个股情况（持仓市值，左轴；季报持仓变动，右轴）5 图表4：2023年二季度末基金重仓房地产行业持股占流通股比前20大个股情况（持 仓变动，右轴；季报持股占流通股比，左轴）6 图表5：23Q2基金重仓配置增持比例前20大情况6 图表6：23Q2基金重仓配置减持比例居前个股情况6 图表7：最近四个季度房地产行业基金重仓个股情况7 图表8：2023H1末SW房地产行业陆股通持仓市值TOP20公司（亿元）9 图表9：2023H1末SW房地产行业陆股通持股流通比例TOP20公司9 图表10：2023Q2末SW房地产行业陆股通增持流通股比例居前的公司9 图表11：2023Q2末SW房地产行业陆股通减持流通股比例居前的公司9 图表12：2023Q2陆股通对SW房地产行业持仓主要个股情况9 12023Q2房地产行业基金重仓配置情况 1.1行业：重仓配置比例仍在下降 我们根据同花顺数据统计了内地公募基金重仓股情况，2023年H1末公募基金重仓SW房地产行业的总市值为455.25亿元，环比2023Q1末下降13.98%，占基金重仓A股市值规模1.48%，较标配比例低0.31pct，环比2023Q1末下降0.18pct，自2022年四季度持续下降。公募基金重仓房地产行业规模持续下降，预计主要是由于行业基本面偏弱，2022年多项利好政策持续出台，随着政策持续兑现，2023年H1市场对房地产行业可推出的政策工具预期下降，同时也伴随着房地产行业市场表现偏弱，我们可以看到2023年Q1和Q2SW房地产行业相对收益（相对于沪深300指数涨跌幅）分别为-10.74%和-4.16%，明显跑输大盘。 图表1：公募基金重仓SW房地产行业配置比例情况 14.00%8.00% 12.00% 6.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 4.00% 2.00% 0.00% -2.00% 0.00%-4.00% 超配比例（右轴）标配比例（左轴）基金重仓比例（左轴） 资料来源：同花顺iFind，万联证券研究所，注：标配比例以SW房地产行业流通市值/同花顺全A流通市值计算 图表2：SW房地产行业与沪深300季度区间涨跌幅以及房地产行业相对收益情况比较（%） 资料来源：wind，万联证券研究所 1.2个股：开发板块蓝筹股及物业管理普遍遭减持 1.2.1基金重仓持有房地产行业个股情况 TOP10持仓集中度环比提升。从持仓个股角度看，2023Q2公募基金重仓SW房地产行业前10大和前20大个股市值合计分别为387.42亿元和434.16亿元，环比2023Q1分别下降14.4%和14.7%，占公募基金重仓SW房地产行业总市值比重为85.1%和95.4%，环比 2023Q1分别提升0.2pct和降低0.1pct。 从重仓房地产行业持仓市值角度看，2023Q2末公募基金重仓SW房地产行业前十的个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、中国海外发展、华发股份、滨江集团、越秀地产、金地集团、中海物业和新城控股。 从基金重仓房地产行业持股占流通股比来看，居于前10的有华发股份、保利发展、招商蛇口、滨江集团、保利物业、中海物业、越秀地产、金地集团、万科企业、万科A。 图表3：2023年二季度末基金重仓SW房地产行业持仓市值前20大个股情况 （持仓市值，左轴；季报持仓变动，右轴） 1,600,000.00 1,400,000.00 1,200,000.00 1,000,000.00 800,000.00 600,000.00 400,000.00 200,000.00 0.00 15,000.00 10,000.00 5,000.00 0.00 -5,000.00 -10,000.00 保利发展 招商蛇口 万科A中国海外发展 华发股份滨江集团越秀地产金地集团中海物业新城控股华侨城A万科企业碧桂园服务华润置地上海临港绿地控股万业企业绿城服务保利物业招商积余 -15,000.00 持股总市值(万元)季报持仓变动(万股) 资料来源：wind，万联证券研究所 图表4：2023年二季度末基金重仓房地产行业持股占流通股比前20大个股情况（持仓变动，右轴；季报持股占流通股比，左轴） 1415,000.00 1210,000.00 105,000.00 8 0.00 6 4-5,000.00 2-10,000.00 华发股份保利发展招商蛇口滨江集团保利物业中海物业越秀地产金地集团万科企业 万科A绿城服务新城控股华侨城A碧桂园服务万业企业天健集团招商积余城建发展南京高科 中国海外发展 0-15,000.00 持股占流通股比(%)季报持仓变动(万股) 资料来源：wind，万联证券研究所 1.2.2基金重仓配置比例变动前20大情况 从2023Q2基金重仓个股季度增减持角度看，2023Q2获得增持数量占流通股比例前10的个股分别为天健集团、南京高科、城建发展、招商蛇口、万业企业、中国海外宏洋集团、绿城服务、金科服务、广汇物流、珠江股份。2023Q2遭减持数量占流通股比例居前的个股有保利物业、华发股份、新大正、绿城中国、中海物业、万科A、卧龙地产、越秀地产、中国海外发展、保利发展。 图表5：23Q2基金重仓配置增持比例前20大情况图表6：23Q2基金重仓配置减持比例居前个股情况 资料来源：wind，万联证券研究所，以增持股票数量与对应个股流通股数量比值计算 0.0% -1.0% -2.0% -3.0% -4.0% -5.0% 中国奥园荣安地产 华润万象生活 信达地产ST阳光城金地集团碧桂园服务张江高科中新集团陆家嘴 保利发展中国海外发展 越秀地产卧龙地产 万科A中海物业绿城中国新大正华发股份保利物业 -6.0% 资料来源：wind，万联证券研究所，以减持股票数量与对应个股流通股数量比值计算 从各个细分板块来看，（1）住宅开发行业，大体可以划分为三类�核心蓝筹股以及前 期重仓的地方龙头股遭减持，如行业龙头的万科A、保利发展、金地集团、绿城中国；前期获的增持较多的区域龙头华发股份、越秀地产等；②受益于城中村改造或综合表现较好的中小型房企获得增持，如城建发展、天健集团、中国海外宏洋集团；③已出险房企或其他关注度较低的标的整体持仓处于非常低的位置；（2）商业地产行业，招商蛇口和华侨城A获明显增持；（3）物业管理行业，主要个股均遭减持。其中，中海物业连续四个季度遭减持，绿城服务获增持。 图表7：最近四个季度房地产行业基金重仓个股情况 所处细分领域 名称 持股总量 (万股) 持仓变动量（万股） 持股占流通股比 (%) 持股占流通股比变动量（%） 2023Q2 2023Q1 2022Q4 2022Q3 2023Q2 2023Q1 2022Q4 2022Q3 - 保利发展 115325.94 -8932.16 -20598.79 10563.37 9.63 -0.75 -1.72 -1.55 0.88 18479.32 - 万科A 32281.58 -36352.04 -8981.46 5985.84 3.32 -1.06 -3.74 -0.92 0.61 10243.36 中国海外发展 16552.48 -1096.77 -3902.13 1828.43 2827.59 1.51 -0.1 -0.36 0.17 0.26 华发股份 24529.04 -7227.33 7196.62 -2760.27 12051.18 11.59 -3.41 3.4 -1.3 5.69 滨江集团 19040.3 575.33 4597.63 93.52 1293.59 7.1 0.22 1.71 0.03 0.49 越秀地产 16516.71 -3549.39 7400.2 833.5 11358.26 4.1 -2.38 2.39 0.27 3.67 金地集团 15880.17 -2035.79 -3929