房地产行业专题研究：基金重仓分析：二季度板块行情先升后降，机构持仓处于历史低位

二季度板块行情先升后降，不考虑短线操作，机构中线配置意愿仍然偏弱。 2024年4月底开始，市场对于政府推进房地产“收储”的预期不断强化，因而进入了新的一轮博弈政策的阶段。至“517系列新政”落地前，地产板块涨幅显著。从2024Q2公募基金重仓房地产市值继续下滑的数据看，如不考虑机构短线操作，机构中线配置意愿仍然偏弱。 公募基金2024Q2重仓房地产市值进一步萎缩至246亿元，持仓处于历史低位。2024Q2，公募基金重仓持股总市值环比Q1下滑2.8%，其中重仓房地产市值合计为245.9亿元，环比下滑4.8%。房地产配置规模萎缩速度快于行业整体水平。从行业配比看，公募基金房地产重仓市值占比为0.93%，基本与Q1持平。目前公募基金重仓房地产规模已接近2017年水平，持仓处于历史低位。从配置力度看，2024Q2公募基金维持房地产低配，相较于标配（房地产行业流通市值/A股总流通市值的比例）低约0.4pct，目前已经连续7个季度低配。 子行业方面，公募基金配置开发房企规模进一步下滑，配置服务类房企整体稳定。公募基金在2022Q4以来配置开发房企规模呈现持续下降趋势，2024Q2重仓市值为217.2亿元，环比-6.2%。公募基金配置服务类房企的规模，在近几个季度保持相对稳定，2024Q2重仓市值为28.8亿元，环比+7.4%。对比而言，目前开发类房企在4月底至5月中旬政策进一步发力的过程中，有阶段性行情表现，但受制于销售基本面的低迷、政策放松进入深水区但仍处于逐步释放的节奏，整体仍为公募基金减配对象；而经营相对稳定的物管公司在现阶段持仓变动幅度不大。 2024Q2重点个股重仓市值有升有降，公募基金开始增配部分头部房企，但规模不大。我们重点跟踪统计了15家开发类房企以及7家服务类房企。对比上季度，10家房企重仓市值环比下跌，其中招商蛇口由于整体基数较大，重仓市值环比下降的绝对量居首。部分房企重仓市值出现增长，开发房企中，越秀地产、华润置地重仓市值增长规模靠前，分别增长2.69、2.59亿元。服务类房企中，中海物业、华润万象生活重仓市值增长规模靠前，分别增长1.53、0.9亿元。部分个股重仓市值增幅明显高于期间股价变动幅度，说明在二季度政策释放的背景下，少量公募基金增配部分头部房企，但从增加的市值规模看力度不大。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。 3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度： 1）开发：A股的招商蛇口、保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示：政策放松不及预期、基本面下行超预期、房企出险风险蔓延。 一、2024Q2公募基金维持减仓地产趋势，持仓处于历史低位 二季度板块行情先升后降，不考虑短线操作，机构中线配置意愿仍然偏弱。2024年4月底，政治局会议提出“统筹研究消化存量、优化增量”相关表述，市场对于政府推进房地产“收储”的预期不断强化，因而进入了新的一轮博弈政策的阶段。至“517系列新政”落地前，地产板块涨幅显著。而后由于落地政策力度或偏保守，以及推进收储新房的模式有待地方实践与走通，需要时间观察，地产板块整体开始回调。从2024Q2公募基金重仓房地产市值继续下滑的数据看，如不考虑机构短线操作，机构中线配置意愿仍然偏弱。 图表1：申万房地产指数走势（2024Q2） 公募基金2024Q2重仓房地产市值进一步萎缩至246亿元，重仓市值排名行业22位。 2024Q2，公募基金重仓持股总市值环比Q1下滑2.8%，其中重仓房地产市值合计为245.9亿元，环比下滑4.8%。房地产配置规模萎缩速度快于行业整体水平。从行业配比看，公募基金房地产重仓市值占比为0.93%，基本与Q1持平，在31个申万行业中排名第22位。 图表2：公募基金重仓持股市值分行业（2024Q2） 图表3：公募基金重仓持股市值分行业占比（2024Q2） 目前公募基金重仓房地产规模已接近2017年水平，连续7个季度低配。2022Q4以来，配置规模呈现持续下滑的态势，随着2024Q2重仓房地产市值进一步下探，目前配置规模已接近2017年水平。从配置力度看，2024Q2公募基金维持房地产低配，相较于标配（房地产行业流通市值/A股总流通市值的比例）低约0.4pct，目前已经连续7个季度低配。 图表4：公募基金重仓房地产市值及环比 图表5：公募基金重仓房地产超配情况 子行业方面，2024Q2公募基金配置开发房企规模进一步下滑，配置服务类房企整体稳定。公募基金在2022Q4以来配置开发房企规模呈现持续下降趋势，2024Q2重仓市值为217.2亿元，环比-6.2%。公募基金配置服务类房企早在2021Q2后开始下降，近几个季度保持相对稳定，2024Q2重仓市值为28.8亿元，环比+7.4%。对比而言，目前开发类房企在4月底至5月中旬政策进一步发力的过程中，有阶段性行情表现，但受制于销售基本面的低迷、政策放松进入深水区但仍处于逐步释放的节奏，整体仍为公募基金减配对象；而经营相对稳定的物管公司在现阶段持仓变动幅度不大。 图表6：公募基金重仓房地产开发市值及环比 图表7：公募基金重仓房地产服务市值及环比 图表8：公募基金重仓房地产开发市值占总重仓市值比重 图表9：公募基金重仓房地产服务市值占总重仓市值比重 二、TOP个股重仓位次变化不大，重点个股重仓市值有升有降 个股方面，公募基金重仓个股TOP15位次变化不大。截至2024Q2，公募基金重仓市值排名TOP5分别是保利发展、招商蛇口、万科A、中国海外发展、华发股份，位次较上季度均无变化。 2024Q2重点个股重仓市值有升有降，公募基金开始增配部分头部房企，但规模不大。 我们重点跟踪统计了15家开发类房企以及7家服务类房企。对比上季度，10家房企重仓市值环比下跌，其中招商蛇口由于整体基数较大，重仓市值环比下降的绝对量居首。 部分房企重仓市值出现增长，开发房企中，越秀地产、华润置地重仓市值增长规模靠前，分别增长2.69、2.59亿元。服务类房企中，中海物业、华润万象生活重仓市值增长规模靠前，分别增长1.53、0.9亿元。部分个股重仓市值增幅明显高于期间股价变动幅度，说明在二季度政策释放的背景下，少量公募基金增配部分头部房企，但从增加的市值规模看力度不大。 图表10：公募基金重仓房地产个股市值TOP15（2024Q2） 图表11：重点个股公募基金重仓分析 投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A股的招商蛇口、保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示 1.政策放松不及预期：若后续需求端政策放松力度不及预期，新房销售面积及销售价格或继续下行。 2.基本面下行超预期：如果销售价格持续下行，将显著影响购房者预期，引发抛售，同时导致房企拿地继续疲软，土地财政后继无力，失业率上升，银行不良资产上升。 3.房企出险风险蔓延：如果未来房企销售回款、融资两端的压力继续增大，则有可能导致出险风险进一步蔓延。