金地集团(600383)调研要点-调研纪要
金地集团调研要点 今天下午1：12未分类 一二线销售仍在衰减，公司认为三季度仍然悲观：公司的销售目标开始下调并开始采取促销等手段加大回款：融资端银行表现 尚稳但债券抛售和换手已在进程中；财务端中报预计货币资金将进一步减少，叠加销售不振和友商负面爆发，近期情绪还将走弱；公司三季度21亿到期可以应对，但后续压力将大幅提高，对于明年一季度83.5亿到期的能力与意愿仍存在极大不确定性。 观感：出席机构12家，均为较大规模机 构：发行人态度中性偏消极使得参访机构表示不安，但根据与公司长期以来交流经验来看仅是公司一贯风格，并没有更加恶化。 销售现状：公司反馈6月销售数据回落较大，根据公司内部系统统计的52个城市项目来访情况，楼盘周均来访量从140组降至4-5月80组，6月再降至70组，当前客户很多是观望6个月以上的刚需客户，犹豫的原因主要是收入焦虑和房价下跌预期。所以现在没有新客户。展望三季度，7月为传统淡季，公司判断后市不乐观，且已经放弃对政策的期待。 公司销售铺排：1-6月完成销售860亿同比下降5%，主因新推货值仅450亿总量较少，下半年新推货会提升至750亿，其中包括深圳红树湾旧改项目将于8月开售，杭州、北京、上海等也将有 销售表现，预计下半年销售表现会好于上半年，全年销售预计1700-1800亿，低于去年2700亿成绩(也低于5月反馈的2000亿目标)。基于现状，公司将不再坚持保利润，开始加大各区域销售回款促进力度，包括车位、底商和尾盘在内的700亿滞重资产。 拿地：公司今年新增土地9块，投入100亿，在去年300亿低基数基础上进一步下降，公司目前策略为保债务之外余量随缘拿地，考虑当前缩表现实，公司未来两年销售还将持续压缩。公司认为唯有恢复发债才有可能逆转缩表，但现实无法实现。 项目合作：目前50多个项目与民企合作多在屋盘没有新博风险尚口.国 央企合作项目并未遭到类似旭辉的合作方预防性收紧，销售回款各方正常分配。 新增的经营贷融资：为应对刚兑，公司转向经营性物业贷，较担保发债更加划算。公司共有400亿表内外持有型物业，其中表内250亿，按6折抵押率落地150亿新增物业贷授信，实际到位100亿出头，随着最后一块高价值资产北京金地中心抵押完毕，公司目前仅剩零散物业的数十亿空 间，表外项目涉及合作方意愿，做融资有难度。公司不计划发行公募REITs。 现金流情况排布：公司货币资金中报将进一步压缩至500亿以下，其中扣除80-90亿监管资金和分散各子公司资金，母公司货币资金存量150-200亿水平，公司保证未来一年公开债兑付没有问题；公司估计每月需应对50亿工程款、10-20亿销售税费、20亿偿债和其他，公司估计销售 130亿为压力红线。 存量融资情况：综合成本4-5%之间，开发贷LPR：总有息负债1100亿，其中700多亿银行、300多亿债券，无非标： 债券持有人结构之前银行保险公募各三分之一，6月开始公募大量撤出，私募和资管接盘，银行自营和保险很稳定，目前私募占到了20%比重，然后是银行30%，保险20%多。公司承认了社保基金要求包括易方达在内机构抛售公司债券的情况。公司表示银行端目前比较稳定，主因多年来公司总对总授信 合作中，银行会深入介入公司财务并考核指标，倒逼公司长期债务压力指标较低(如要求公司净负债率不得超80%)。 股东支持或政府救助：公司不抱期待，也否认了向深圳市和广东省求助的传闻。公司大股东为富德生命保险和福田国资，但大股东意愿低二股东股比少，公司职业经理人特征持续数十年，没有救助基础。由于目前PB仅0.4倍也没有增发可能性。公司透露金地商置和金地物业尚未进行抵押或出售，仍有余力，没有到山穷水尽地步。 对行业观点：公司认为目前行业已十分不正常，很多运营能力差的国央企反而存活，公司作为优秀运行30年的职业经理人企业非常挫败。
