经营性业务持续发力，利润结构优化

核心净利增长 0.6%，利润结构优化。2023 上半年公司实现营业收入 620 亿元，同比下降 35%；实现归母净利润 81 亿元，同比增长 8%；剔除公平价值变动等影响后实现核心净利润 65.9 亿元，同比增长 0.6%。分不同业务看，公司物业开发业务实现收入 499 亿元，同比下降 40%；运营收入 63 亿元，同比增长 8%；服务收入 58 亿元，同比增长 13%。上半年公司经营性业务收入占比约 20%，利润占比过半，利润结构更加优化。 销售稳增，高能级城市土储充足。2023 上半年公司实现销售面积 580 万平方米，同比增长 12%；实现销售金额 985 亿元，同比增长 15%；其中长三角、西部、环渤海、华南及华中片区销售额分别占比 30%、26%、23%、12%、9%， 一、二线城市销售占比达 95%。公司销售回款率达 100%。2023 上半年公司在西安、济南、苏州、长沙、成都等核心城市获取 20 个优质项目，总建面 257万平方米，权益地价 180 亿元。截至 2023 上半年末，公司拥有土储合计 5489万平方米，权益面积 3816 万平方米，土地储备平均成本为每平方米 5027 元。 按区域划分，公司土储中环渤海、西部、长三角、华中和华南地区分别占比31%、25%、20%、14%、10%，高能级土储占总面积的 83%。 财务稳健，债务结构安全。截至 2023 上半年末，公司净负债率为 57%，剔除预收账款后的资产负债率为 62%，剔除预售资金监管及受限资金后的现金短债比为 1.27 倍，三道红线指标稳居“绿档”。2023 上半年公司平均融资成本为 4.26%，平均贷款年限为 7.2 年。在负债结构上，公司一年到期的短债占比 18%，境外债务占比 22%。 风险提示：行业基本面下行超预期，政策转暖力度不及预期。 投资建议：公司作为优质标杆民企，秉承底线思维，运营始终保持稳健，在当前地产开发下行的大背景下通过经营性业务持续发力，实现持续高质量的增长。预计公司 23-25 年归母净利分别为 248.7 亿元、254.8、267.0 亿元，对应 EPS 分别为 3.92、4.02、4.21 元，对应 PE 分别为 3.5、3.4、3.3X，维持“买入”评级。 盈利预测和财务指标 核心净利增长 0.6%，利润结构优化。2023 上半年公司实现营业收入 620 亿元，同比下降 35%；实现归母净利润 81 亿元，同比增长 8%；剔除公平价值变动等影响后实现核心净利润 65.9 亿元，同比增长 0.6%。分不同业务看，公司物业开发业务实现收入 499 亿元，同比下降 40%；运营收入 63 亿元，同比增长 8%；服务收入58 亿元，同比增长 13%。上半年公司经营性业务收入占比约 20%，利润占比过半，利润结构更加优化。 图1：龙湖集团营业收入及增速 图2：龙湖集团核心净利润及增速 销售稳增，高能级城市土储充足。2023 上半年公司实现销售面积 580 万平方米，同比增长 12%；实现销售金额 985 亿元，同比增长 15%；其中长三角、西部、环渤海、华南及华中片区销售额分别占比 30%、26%、23%、12%、9%，一、二线城市销售占比达 95%。公司销售回款率达 100%。2023 上半年公司在西安、济南、苏州、长沙、成都等核心城市获取 20 个优质项目，总建面 257 万平方米，权益地价 180亿元。截至 2023 上半年末，公司拥有土储合计 5489 万平方米，权益面积 3816万平方米，土地储备平均成本为每平方米 5027 元。按区域划分，公司土储中环渤海、西部、长三角、华中和华南地区分别占比 31%、25%、20%、14%、10%，高能级土储占总面积的 83%。 图3：公司销售额及增速 图4：公司销售面积及增速 财务稳健，债务结构安全。截至 2023 上半年末，公司净负债率为 57%，剔除预收账款后的资产负债率为 62%，剔除预售资金监管及受限资金后的现金短债比为1.27 倍，三道红线指标稳居“绿档”。2023 上半年公司平均融资成本为 4.26%，平均贷款年限为 7.2 年。在负债结构上，公司一年到期的短债占比 18%，境外债务占比 22%。 投资建议：公司作为优质标杆民企，秉承底线思维，运营始终保持稳健，在当前地产开发下行的大背景下通过经营性业务持续发力，实现持续高质量的增长。预计公司23-25 年归母净利分别为 248.7 亿元、254.8、267.0 亿元，对应 EPS 分别为 3.92、4.02、4.21 元，对应 PE 分别为 3.5、3.4、3.3X，维持“买入”评级。 风险提示：行业基本面下行超预期，政策转暖力度不及预期。 财务预测与估值 资产负债表（百万元） 免责声明