业绩高增外拓发力，业务结构持续优化

事件：公司发布2023年中报。2023年上半年实现营收13.7亿元，同比增长37.7%；归母净利润1.7亿元，同比增长31.8%。业绩符合预期。 营收利润大幅增长，毛利率同比持平。收入方面：2023年上半年物业管理服务营收6.5亿元同比增长37.6%；社区增值服务营收3.6亿元同比大增94.3%；非业主增值服务营收3.3亿元同比减少2.3%。盈利方面：2023上半年公司毛利率为25.6%，同比持平；其中非业主增值服务毛利率为17.4%同比下降2.3pct。费用管控方面：管理费率同比下降0.1pct至11.2%。 市场规模稳步增长，省外拓展积极。2023年上半年合约面积、在管面积分别为9401万方、5061万方，较2022年末分别增长3.8%、9.5%；合约在管比达1.8倍，业绩锁定性强。项目来源方面：截至上半年，公司来自建发集团与第三方的合约面积分别为5670万方、3730万方；来自第三方的营收占比为40.6%，同比下降3.0pct。业态方面：截至上半年，公司的非住宅业态合约面积达630万方；营收占比20.5%，同比下降5.3pct。项目区域方面：2023年上半年公司新签福建省外外拓金额2.33亿元，占总外拓金额比例为54.7%，首次超过福建省内。 拓宽业务范围，新增商管业务。公司自2022年9月起向写字楼、购物中心等商业物业新提供运营管理服务。2023年上半年营收0.3亿元，在管商业项目21个，在管商业面积101万方，出租率达94.4%。 社区增值服务营收高速增长，收入结构多元健康。公司2023年上半年社区增值服务营收同比大幅增长94.3%，营收占比为26%，超越非业主增值业务成为公司第二大业务。社区增值业务收入大幅增长的主要原因为管理面积增加导致的客户群不断扩大以及不断提供多元化服务。其中，家居美化服务营收0.9亿元，同比大幅增长685%，占社区增值服务总营收比例23.8%，同比上升17.9pct。其余子业务均有所增长。 《建发物业（02156.HK）：股东支持强劲，业绩稳健增长》 盈利预测：公司大股东项目供给稳定，在管面积稳步增长。多元化社区增值服务高速增长。我们维持其2023-2025年归母净利润3.3/4.3/5.5亿元的预测 ， 对应的EPS为0.24/0.32/0.40元 ， 对应的PE为14.2X/10.9X/8.6X，维持“买入”评级。 风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；市场化拓展不及预期；社会总需求恢复缓慢。