2023Q2房地产金融

NIF 中国 D季报主编:李扬 宏观金融 殷剑峰张旸王蒋姜 NIFD季报主编:李扬 房地产金融 蔡真 崔玉、陶琦 2023年8月 《NIFD季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、银行业运行、保险业运行、机构投资者的资产管理等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。 《NIFD季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。NIFD季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出；NIFD年度报告于下一年度2月份发布。 特别鸣谢 贝壳研究院对本报告提供数据支持 房企违约风险依然严峻 摘要 房地产政策方面，2023年上半年，政府部门不断推出新的积极性房地产政策措施，以此改善房地产市场预期，包括建立和落实首套房贷利率政策动态调整长效机制，通过LPR下行引导个人利率继续下降，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，明确商品房消费者的房屋交付请求权或价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，在全国范围内推行不动产“带押过户”服务，落实房地产“金融16 条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限至2024年底，实施改善优质房企的资产负债表计划，启动不动产私募投资基金试点 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人： 蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任 崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员 陶琦 贝壳研究院数据研究总监 等。 房地产市场运行方面，2023年第一季度短暂的“小阳春”行情之后，第二季度房价环比重回下跌态势，住房销售规模下行至常态水平，住房消费预期再次转弱。房企投资意愿、投资能力仍显不足，商品住宅开发投资完成额、新开工面积、拿地面积同比仍在下降，行业景气程度持续低迷。 房地产金融形势方面，2023年第二季度末，个人住房贷款余额规模为38.6万亿元，受大规模提前还贷的影响，同比增速首次出现为负（-0.7%）的情况；个人住房金融服务继续优化，个人住房贷款的平均放款周期缩短至三周左右，21个样本城市的首套房贷利率已步入“3”时代。房地产市场风险仍未出清，金融机构出于风险控制方面的考虑，对房企投放资金有限。2023年第二季度末，房地产开发贷款余额为13.1万亿元，同比增长 【NIFD季报】全球金融市场人民币汇率 国内宏观经济宏观杠杆率中国宏观金融中国金融监管中国财政运行地方区域财政房地产金融债券市场 股票市场银行业运行保险业运行 机构投资者的资产管理 5.3%，但余额较第一季度净减少2000亿元；房企境内债券待还余额为1.76万亿元， 余额较第一季度净减少约200亿元；房企境外债存量余额为1533亿美元，余额较第 一季度净减少83亿美元；房地产信托规模持续压降至1.13万亿元。 房地产市场风险提示：一是从境内外公开市场债券来看，房地产行业风险尚未出清，房企违约仍是债券市场违约的绝对主力。二是部分违约房企因计提巨额经营、非经营损失，已资不抵债，仅采取债务展期、置换、债务重组等措施难以解决债务问题；可能会面临清算风险，将给无抵押的普通债权人带来较大的财产损失。三是A股已债务违约上市房企的批量面值退市，给房企债务化解增加难度。四是存量个人住房贷款利率调整，可能会给商业银行带来利息收入损失，但影响较小。 关于2023年下半年房地产市场形势，我们认为随着新增个人住房贷款利率的下降、首付比例的下调、存量个人住房贷款利率的调整等住房需求端政策的落地，住房销售市场将缓慢筑底，但受房企违约风险尚未出清影响，年度住房销售面积可能不及10亿平方米。对于需求端来说，刚需群体的住房消费需求仅通过房地产政策的调整难以释放，更多地要依靠宏观经济形势的好转，就业、收入预期的改善；改善群体的购房需求则可以依靠“认房又认贷”政策的调整、交易成本的下降等优化措施来释放。对于供给端来说，房企融资恢复和销售复苏均不及预期，后续可能仍有房企出现债务违约。 目录 一、房地产政策情况1 （一）中央及部委层面持续推出新的积极性房地产政策措施1 （二）地方政府层面继续优化区域房地产政策1 二、房地产市场运行形势2 （一）“小阳春”行情结束后房价环比重回下跌态势2 （二）住房销售市场仍在筑底过程中3 （三）“保交楼”政策支持下住宅竣工面积持续大幅增长4 （四）房地产行业景气程度持续低迷5 （五）土地交易市场仍未能摆脱低迷状态6 （六）三线城市住宅库存去化的压力相对较大7 （七）住房租金价格水平普遍上涨7 （八）租金资本化率略有下降8 三、个人住房金融形势9 （一）个人住房贷款余额同比增速首次为负9 （二）首套住房贷款利率低至3.7%10 （三）个人住房贷款的平均放款周期为三周左右11 （四）个人住房抵押贷款总体风险不大12 四、房企融资形势13 （一）房地产开发贷款余额的同比增速稳步回升13 （二）房地产信托规模仍在持续压降14 （三）房企境内外信用债发行规模均同比下降15 五、房地产市场主要风险情况分析16 （一）房企债务违约形势分析16 （二）存量个人住房贷款利率调整对商业银行的影响较小19 六、关于下半年房地产市场形势的判断21 附件：相关指标说明23 一、房地产政策情况 （一）中央及部委层面持续推出新的积极性房地产政策措施 2023年上半年，中央及部委层面不断推出新的积极性房地产政策来改善房地产市场预期，促进房地产市场平稳健康发展：一是明确房地产行业的国民经济支柱产业地位不变。二是大力支持刚性和改善性住房需求，建立和落实首套房贷利率政策动态调整长效机制，推动LPR进一步下调10个基点，引导个贷利率继续下降；在全国范围内推行不动产“带押过户”服务；指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率；进一步落实改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。三是落实房地产“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限至2024年底，以此来保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，支持房企合理融资需求。四是明确商品房消费者的房屋交付请求权或价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，保障购房者权益，稳定居民住房消费预期和信心。五是防范化解房企债务风险，一方面开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，改善优质房企的资产负债表，防范房企债务风险进一步恶化；另一方面设立房企纾困专项再贷款（额度800亿元），按照正向激励、市场化原则，推动出险房企的债务重组、项目并购，推进问题房企债务风险化解工作。六是加快完善住房租赁金融政策体系，包括设立租赁住房贷款支持计划（额度1000 亿元），启动不动产私募投资基金试点，起草住房租赁“金融17条”（征求意见稿），为住房租赁市场提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。 （二）地方政府层面继续优化区域房地产政策 2023年上半年，在“因城施策”的原则下，地方政府继续调整优化区域房地产政策。需求端的政策主要包括放宽城市落户条件（如除杭州市区外浙江省全面取消落户限制政策），试点“一区一策”，放松或取消限购、限贷等行政性管制措施，延长个人住房贷款年龄期限，优化首套房认定标准，推行存量房“带押过户”模式，探索新房“现房销售”模式，下调首付比例，动态调整区域个人住房贷款利率下限，提高多孩家庭住房公积金贷款额度上限，支持用住房公积金支付购房 首付款，支持“商转公”贷款业务，支持按实际支付租金提取住房公积金，扩大人才认定范围，发放购房补贴，给予财税优惠，棚改货币化安置或“房票”安置等。供给端的政策主要包括优化房地产项目预售资金的监管，增加预售监管资金拨付节点，加大对区域内房地产项目的融资支持，鼓励金融机构对房企存量贷款进行展期或调整还款安排，扎实推进保交楼工作，政府部门或国有平台回购滞销存量商品住房作为安置房、人才房或保障性租赁住房，因地制宜开展现房销售试点等。 二、房地产市场运行形势 （一）“小阳春”行情结束后房价环比重回下跌态势 从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动数据来看，2023年上半年，70个大中城市的新建商品住宅销售价格较2022年末上涨1.12%，二手商品住宅销售价格则下降了0.53%。从住房销售价格的环比走势来看，2023年2月，70城的新建商品住宅和二手住宅销售价格结束了自2021年9月以来持续 17个月的环比下跌的态势；但是短暂的“小阳春”行情后，房价环比重回下跌态势（见图1左上图）。2023年6月，70大中城市的新建商品住宅、二手住宅销售价格分别环比下降0.1%、0.4%。从住房销售价格的同比情况来看，2023年上半年末，70城的新建商品住宅销售价格同比下降0.43%，二手住宅销售价格同比下降了2.79%，同比降幅较2022年末分别收窄1.85和0.97个百分点。 分城市层级来看，2023年上半年，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格累计涨幅分别为1.24%和0.52%（见图1右上图）。二线城市新建商品住宅销售价格累计上涨1.71%，二手住宅销售价格累计下降0.44%（见图1左下图），三线城市新建商品住宅销售价格累计上涨了0.56%，二手住宅销售价格累计下降0.75%（见图1右下图）。 图170个大中城市房价走势（月度环比）资料来源：国家统计局，Wind。 注：70个大中城市房地产价格统计按照一二三线城市划分，一线城市指北 京、上海、广州、深圳4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐共31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理共35个城市。 （二）住房销售市场仍在筑底过程中 从商品住宅销售情况来看，2023年上半年，全国商品住宅销售面积为5.16亿平方米，同比下降2.8%；商品住宅销售额为5.66万亿元，同比上涨了3.7%。分季度来看，2023年第一季度住房销售市场出现了积极的变化。全国商品 住宅销售面积为2.63亿平方米，同比上涨1.4%；商品住宅销售额为2.76万亿元，同比上涨7.1%。住房销售面积、销售额均同比回升，结束了自2021年第三季度以来持续六个季度下行的态势。第一季度住房销售市场呈“小阳春”行情的主要原因如下：一是前期因疫情而积压的住房需求在第一季度集中释放；二是在“保交楼”等政策的支持下，市场预期开始改善；三是个人住房贷款利率处于历史低位，叠加部分城市限购、限贷等行政性管制措施的放松或取消，以及二手房 “带押过户”模式的推行，进一步推动了刚需、改善性住房需求转变为市场的有效需求。但是住房销售市场回暖的基础并不稳定，2023年第二季度，全国商品住宅销售面积为2.53亿平方米，同比下降6.8%；商品住宅销售额为2.90万亿元，同比上涨0.7%。其中，4月份住房销售面积月度环比下降47.8%（接近“腰斩”），短暂的“小阳春”行情结束。一方面，积压的住房需求在第一季度集中释放完毕，住房市场需求将重新回归至常态水平；另一方面，住房销售市场具有明显的分化特征，一线、热点二线城市住房市场交易相对较为活跃，三、四线城市住房市场交易则仍较为冷淡，住房销售市场的全面复苏仍需时日。总体来看，当前住房销售市场仍在筑底过程中。 图2商品住宅销售情况（季度）资料来源：国家统计局，Wind。 注：商品房销售面积等指标的同比增速均按可比口径计算，因存在不可比因 素，同比增速数据与基于报告期数据、上年已公布的同期数据直接计算的同比增速数据之间存在差异。导致出现差异的主要原因是：（1）加强在库项目管