房地产市场周报：金融政策持续发力，市场预期有待修复

证券研究报告 策略点评 金融政策持续发力，市场预期有待修复 房地产市场周报（02.19-02.25） 2024年02月26日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 8% -2% -12% -22% 2023-02 2023-05 2023-08 2023-11 2024-02 % 1M 3M 12M 上证指数 2.44 -2.10 -8.88 沪深300 3.30 -2.39 -14.96 王与碧分析师 执业证书编号:S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1房地产市场周报：商品房销售仍然低迷，期待政策效应逐步显现2024-02-23 2大类资产跟踪周报（01.29-02.04）：市场风险偏好降温，债市利率快速下行2024-02-07 3美联储1月议息会议点评：平衡风险，美联储暗示3月难降息2024-02-01 本周观点：长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响， 房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求 中枢大约在10亿平方米左右，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。中期来看，房地产市场仍处于持续时间最长、幅度最大的一轮下行周期，周期拐点有待观察。短期来看，当前商品房的周度销售量仍处于低位，房价环比下降城市也占多数，房地产市场暂时还处于底部区间。下阶段，随着5年期以上LPR下调25个基点降低购房成本，购房需求可能将得到一定释放。此外，国家统计局数据显示，1月房价环比降幅整体收窄，说明房价下行压力最大的时期可能已经过去，房价指数或将持续修复。另一方面，各地方政府、各大银行在住建部、金融监管总局等部门的督促下正在加快落实房地产融资协调机制，房企的资金压力将得到缓解，这将有助于稳定市场预期、支撑市场回暖。 本周房地产政策动态及市场重要消息：（1）2月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%。前者较上一期保持不变，后者较上一期下降25个基点。（2） 2月23日，国家统计局公布，2024年1月份，70个大中城市中商品住宅销售价格环比下降城市个数减少，商品住宅销售价格环比降幅整体收窄、同比整体延续降势。（3）住建部2月20日会议强调，各地要高度重视城市房地产融资协调机制有关工作，精准提出房地产项目“白名单”，推动协调机制持续取得实效。 本周商品房与土地市场重点高频数据：受春节淡季低基数的影响，本周商品房及土地市场成交量环比均大幅上升，但同比降幅仍然较大。 2024年2月12日至2月18日，30大中城市商品房周度成交面积为 96.88万平方米，环比增加779.52%，同比减少68.99%；100大中城市成交土地1697.54万平方米，环比增加302.55%，同比减少49.43%；100大中城市成交土地溢价率为5.78%，相比上一周上涨5.69pct。 投资建议：（1）目前房地产市场相关政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程”将是今年的重点任务，可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的 中字头基建类央企；（2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售有望出现边际改善，可关注万科、保利等基本面较稳固的大型国有房企； （3）受益于金融支持力度的加大，部分被列入房企融资“白名单” 的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。 风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点4 2本周政策动态及重要消息5 2.15年期LPR降至3.95%5 2.22024年1月份商品住宅销售价格环比降幅收窄5 2.3住建部召开视频调度会议，推动城市房地产融资协调机制加快落地见效5 3商品房市场高频数据6 3.1商品房销售情况跟踪6 3.2住宅价格动态跟踪7 3.3商品房库存情况跟踪9 4土地市场高频数据10 4.1土地供应与成交情况跟踪10 4.2土地价格动态跟踪11 4.3土地库存情况跟踪12 5房地产开发投资高频数据13 5.1房地产开发投资完成额情况13 5.2全国房屋开发过程跟踪13 5.3房地产开发资金情况跟踪14 6房地产市场与宏观经济15 6.1房地产与财政收入15 6.2房地产与货币金融16 6.3房地产相关产业链动态17 7房地产市场与资本市场18 7.1债券市场18 7.2权益市场18 7.3商品市场19 8投资建议19 9风险提示19 图表目录 图1：30大中城市商品房成交情况：6 图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比6 图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比6 图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比6 图5：全国商品房销售面积7 图6：全国商品房销售额7 图7：上海商品房成交均价7 图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比7 图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比8 图10：70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况8 图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比8 图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况8 图13：十大城市商品房可售面积9 图14：十大城市商品房周度库存去化周期9 图15：全国商品房待售面积9 图16：全国商品房月度库存去化周期9 图17：100大中城市:供应土地数量:当周值10 图18：100大中城市:成交土地数量:当周值10 图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值10 图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值10 图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值11 图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值11 图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图25：房地产开发投资完成额:累计值13 图26：住宅开发投资完成额:累计同比13 图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)13 图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比13 图29：房地产开发计划总投资:累计值14 图30：土地购置费:累计值14 图31：房地产开发本年实际到位资金14 图32：房地产开发上年资金结余14 图33：累计国有土地使用权出让收入15 图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出15 图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)15 图36：房地产相关主要税种收入当月同比15 图37：贷款市场报价利率16 图38：抵押补充贷款16 图39：房地产开发贷款16 图40：住户中长期贷款16 图41：挖掘机开工小时数17 图42：中国建材家居景气指数(BHI)17 图43：全国水泥产量17 图44：全国钢材产量17 图45：全国家具类零售额:当月同比17 图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比17 图47：房地产行业指数与国债利率18 图48：房地产行业指数与企业债利率18 图49：房地产行业指数与上证指数18 图50：房地产行业指数与金融行业指数18 图51：房地产行业指数与焦煤价格19 图52：房地产行业指数与螺纹钢价格19 1本周观点 长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。当前，我国房地产的发展模式正在经历关键转型期，在供求关系发生重大变化 的背景下，房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素，根据国家统计局数据，2023年末全国人口比上年末减少208万人。从城乡构成看，城镇常住人口93267万人，比上年末增加1196万人；乡村常住人口47700万人，减少1404万人；城镇化率为66.16%，比上年末提高0.94个百分点。虽然我国人口已出现负增长的趋势，但我国城镇化进程尚未结束，我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距；截至2023年，美、日、韩的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%，通过横向相比可见，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。 中期来看，房地产市场仍处于持续时间最长、幅度最大的一轮下行周期，周期拐点有待观察。截至2023年12月，全国商品房销售额当月值已连续28个月同比下降，持续 时间远超上一轮较大的下行周期（2014年2月至2015年3月）；2023年12月当月销售面积与销售额同比降幅达分别达23.04%和22.89%，市场的下行趋势仍未出现明显的反转迹象。从中短期来，需求端预期是房地产市场能否复苏的关键因素；展望2024年全年，在宏观经济持续恢复、需求端政策逐步落实的基础上，居民购房置业意愿有望好转，叠加“三大工程”相关工作的推进，房地产市场可能将逐步走出下行周期，特别是核心城市的销售情况有望持续改善。值得注意的是，当前我国宏观经济仍处于弱复苏状态，受居民收入预期走弱以及房价下跌等因素的影响，年内商品房销售规模的下行压力可能仍然较大，房地产开发投资或将继续回落，因此房地产市场的拐点仍有待观察。 短期来看，随着5年期以上LPR下调以及各城市房地产融资协调机制加快落地，房地产市场预期有望企稳。2月20日，5年期以上LPR如期下调，且下调幅度达25个基点，为LPR机制形成以来的单次最大降幅，超出市场预期。作为房贷利率的参考基准， 5年期以上LPR的调降意味着月供额度减少，这将有助于减少购房成本、进一步稳定市场预期。此外，国家统计局发布的2024年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动 情况显示，虽然1月房价同比延续降势，但环比降幅整体收窄，说明房价下行压力最大的时期可能已经过去，房价指数有望持续修复。需要看到的是，当前商品房的周度销售量仍处于低位，房价环比下降城市也占多数，房地产市场总体上仍处于底部区间。下阶段，随着5年期以上LPR的大幅下调，购房需求有望进一步释放；另一方面，各地方政府、各大银行在住建部、金融监管总局等部门的督促下正在加快落实房地产融资协调机制，房企的资金压力将得到有效缓解，为市场回暖提供支撑。 2本周政策动态及重要消息 2.15年期LPR降至3.95% 2月20日，新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，我国1年期LPR不变，5年期以上LPR降至3.95%。当日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%。前者较上一期保持不变，后者较上一期下降25个基点。当前，LPR已替代贷款基准利率成为贷款利率定价的“锚”，每月定期发布。LPR调整有较强的方向性和指导性，LPR下行可带动企业融资实际利率下行。专家表示，5年期以上LPR是中长期企业贷款和个人住房贷款定价的主要参考基准，此次下调将带动社会综合融资成本继续下行，金融支持实体经济力度进一步提升。 来源：新华社 2.22024年1月份商品住宅销售价格环比降幅收窄 2024年1月份，70个大中城市中商品住宅销售价格环比下降城市个数减少，商品住宅销售价格环比降幅整体收窄、同比整体延续降势。 1月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点。1月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.5%，降幅比上月扩大0.4个百分点；二线城市新建商品住宅销售价格同比由上月上涨0.1%转为下降0.4%；三线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.1%，降幅比上月扩大0.3个百分点。 来源：国家统计