南都物业机构调研纪要

南都物业机构调研报告 调研日期:2023-02-08 南都物业服务集团股份有限公司是中国第一代、浙江省第一批注册成立的独立第三方物业服务企业,也是国内A股主板市场物业行业第一股。自2011年起,南都物业已多次入围中国物业管理协会、中国指数研究院发布的中国物业服务百强企业前30强。2020年,该公司被评为中国物业服务百强企业15强 ,2021年被中国指数研究院评为全国物业服务百强企业综合实力第13名。南都物业的服务内容主要包括物业管理服务、城市服务、案场服务、顾问咨询服务,以及涵盖社区O2O、家政服务、美居服务、存量资产服务、社区养老服务等领域的增值服务。服务对象涵盖住宅、商业综合体、写字楼、产业园区、文旅、学校、银行、医院、政府公建项目等多种物业类型。南都物业的服务版图遍布浙江省各大城市,并进入北京、上海、重庆、江苏等十余省(直辖市),目前签约及中标项目约600个,面积逾7000万平方米。 2023-04-20 董事会秘书赵磊,证券事务代表倪瑶 2023-02-082023-03-30 现场调研,策略会,分析师会议,网络会议进门财经、桂林香格里拉会议室、北京嘉里中心会议室、乌镇互联网国际会展中心 、南都物业会议室 上银基金 基金管理公司 - 天风资管 其它 - 中银证券资管 - - 中信保诚 基金管理公司 - 中欧基金 基金管理公司 - 益理资产 资产管理公司 - 新华基金 基金管理公司 - 北京理享家 - - 景和资管 - - 龙泉投资 投资公司 - 九慕资管 - - 混沌投资 投资公司 - 瑜瑶投资 - - 文羽投资 - - 龙辉祥投资 - - 君弘资管 - - 会想投资 - - 鋆金私募基金 - - 欣歌投资 - - 嘉禧创赢私募基金 - - 八柳资管 - - 瑞特资管 - - Blackrock 其它 - 墨钜资管 - - 熠昇私募基金 - - 言信资管 - - 星尘实业 - - 南鼎资管 - - 深圳前海国丰优合资管 资产管理公司 - 朝景投资 投资公司 - 博地商管 - - 东方锦鲤(北京)科技集团 其它 - 深圳潮商投资 - - 颐和久富 投资公司 - 黑龙江粮源贸易有限公司 其它 - 中信建投 证券公司 - 浙商证券自营 其它 - 西部自营 其它 - 深圳大道至诚投资管理合伙企业 投资公司 - 爱建自营 证券公司 - Q:请问公司这几年非住业态拓展高于住宅业态是基于怎样的考虑?2023年公司战略发展是否以非住业态为主?A:投资者您好!公司目前是住、商、城三大领域全业态布局,这几年也在不断丰富细分业态。从新签市拓比例来说,商写、城市服务类非住业态占比较高,且经过近两年对于公建、城市服务领域的持续开拓,公司在乌镇城市服务以及在交通枢纽等领域实现突破,收获多个机场 和杭州火车西站等较大标的。由于自身独立第三方物业企业属性,加上近年来房地产市场的影响,中短期内公司会更看好非住市场的市拓空间,但中长期来看,住宅仍然是公司的基本盘之一,尤其是规模型住宅及优质存量盘。从整体规模占比来看,公司住宅和非住宅项目还在齐头并进发展。 Q:请问目前看公司业务区域集中度较高,后续战略布局是否会进行调整?未来的新拓是考虑进驻更多城市,还是聚焦的策略?A:投资者您好!区域布局方面,公司IPO至刚上市期间快速推进了十余个省份的全国化布局。考虑到房地产市场波动,公司去年在区域布局策略上稍有调整,确定了“1+N”的策略,更关注单城市项目密度,在新城市拓展方面会更加审慎。今年的区域布局策略在去年基础上延续 ,持续深耕并夯实“1”——也就是长三角优势区域,同时稳步推进周边N个省份的全国化发展。 Q:请问公司非住的不同业态有哪些偏好?A:投资者您好!目前在非住业态方面,交通枢纽将会重点发力,主要考虑交通枢纽类的项目本身标的较大且示范效应好,比如火车站、机场等项目大部分是千万级别的标的,也是城市形象的门户;公司也较关注医院等近年新开拓的细分业态,主要看好进驻后业务品种的延展性,如陪护、配送、食堂餐饮等可继续挖掘的服务内容。另外公司去年已通过合资合作的方式建立了综合城市服务的样板,未来也将努力与其他城市政府部门、国企积极接洽,希望能够把这个模式继续复制下去。 Q:公司悦嘉家社区零售未来发展侧重点是什么?A:投资者您好!目前公司在整个社区增值服务领域,主要是围绕“5+N”的产品线布局,社区新零售是5条主要业务线中的一条,通过整合优质供应链,遵循“好物,好品,好基地”理念,全新打造源头、基地产品,与杭州西湖龙井,丽水青田稻鱼米,常熟阳澄湖大闸蟹等基地深度合作,服务于业主,打造城市一刻钟生活圈服务。 同时,公司也在积极开拓商写项目中的企业客户,致力于成为企业客户节日福礼的优质服务商。公司去年端午节、中秋节的产品销售业绩较 去年有明显提升。Q:去年受疫情影响,今年疫情放开后公司对业务拓展是否有更高的目标? A:投资者您好!今年各地政府加速发展经济,加上疫情放开、房地产市场的逐步复苏等因素都将会为市场带来积极影响,为企业创造更好的市拓条件,公司判断物业行业是一个增量与存量并行的市场,未来仍有较大的市拓空间,因此公司内部在市拓方面也制定了较去年相比更高的目标。 Q:公司在各个业态上打造了综合运营服务能力,未来是否更倾向于承接像乌镇模式的城市综合管理项目? A:投资者您好!公司2021年起将公建和城市服务作为未来成长新的发力点,在原有环卫、河道治理等业务的基础上,顺利承接乌镇项 目,这也是公司全业态综合服务能力获得市场认可的体现。从未来市拓的重点方向来看,乌镇模式仍会是公司努力促成复制的模式之一,此外交通枢纽等领域也是公司近年发力的重点。整体业态布局来看,公司会持续深化“住宅、商写、城市服务”三大领域全业态布局发展。Q:公司认为未来物业行业的空间大概有多大? A:投资者您好!根据克而瑞物管发布的《2022-2023年中国物业管理行业发展白皮书》显示,2022年物业管理行业保持了快 速的发展态势,行业总规模达到353亿平方米。综合城镇人口增量、地产开发增量以及人均住房面积提升、物业覆盖率提高等因素,经测算,预计2025年物业管理行业总规模有望实现388亿平方米,2021-2025年年复合增长率3.2%。从行业营收角度来看,2022年物业管理行业物管营收为12437.2亿元,同比增长4.5%。随着物业管理行业规模的不断扩大、经营业态的不断丰富,物业 管理行业的营业收入同步增加。预计到2025年,行业物管营收有望达到14074.1亿元。因此,我司认为物业行业仍然是个万亿蓝海市场。 Q:公司能拿到杭州西站、机场等公建项目的竞争优势是什么? A:投资者您好!公司的竞争优势主要集中在以下几个方面:一是公司作为独立第三方物企,拥有20多年的市场化拓展经验,从服务方案 设计、项目测算再到项目投标等各个环节经验丰富;二是公司是国内A股首家上市的物业服务企业,体系健全,规范化程度与市场认可度均较高;三是公司拥有全业态运营服务能力,服务意识强,人员响应度高,专业化程度高,具有综合设施管理、应急管理等的专业人才;四是公 司具有较为丰富的国资国企合作经验,能够切实了解并服务好公建类项目的客户需求。Q:公司在住宅、商写、城市服务三大领域发展上是否有侧重点? A:投资者您好!公司持续推进全业态布局,积极提升非住宅领域各细分业态核心竞争力。截至2022半年度,以签约面积为统计口径,从业态分布来看,总签约面积中,住宅项目占比67%,商写项目占比23%,城市服务项目占比10%;上半年新签约面积中,住宅项目占比40%,商写项目占比21%,城市服务项目占比39%。公司目前把公建及城市服务作为市拓的重点领域,一方面是因为新开发住宅领域 受到房地产市场的波动影响;另一方面是因为非住宅领域市场空间较大,尤其是城市服务领域有很广阔的市场可以拓展,且具有一定的规模效应。但公司仍会继续布局住宅及商办领域,不断拓展优质项目,持续深化“住宅、商写、城市服务”三大领域全业态布局。Q:乌镇项目具体包括了哪些服务内容? A:投资者您好!乌镇项目整体服务内容包括多个组团的物业服务,社会停车场管理等增值服务,以及商业综合体、产业园区招商运营等资产服务,招标标的125万平方米,服务业态涉及安置房小区、办公园区、生产型园区、大型展馆、商业综合体、农贸市场等。 Q:公司2023年的业绩增速目标是多少?A:投资者您好!公司一直秉承行稳致远的战略方针,相对规模增速的快速增长,我们更注重公司业绩有质量地稳健增长,2023年公司管理层会努力开拓业务,做好经营,持续稳定为股东带来价值回报。 Q:详细介绍下公司资产运营板块?A:投资者您好!公司资产板块主要分为住宿运营、产商运营两大业务板块。公司旗下悦郡商管在住宿运营领域,提供公寓运营和酒店运营服务,以“产品+互联网+社群”为手段,打通存量资产行业的整个产业链条,依据客户不同居住、办公室、社交等需求推出“群岛”系列服务公寓;产商运营领域,提供全体系招商运营闭环服务,包括前期定位、招商策划、开业筹备,到后期的商业运营、物业服务等,未来还将进一步夯实公司在商业、产业园区类物业的竞争优势,形成“物业服务+资产运营”的产业协同效应。Q:资产板块的运营状况,未来发展方向是轻资产还是重资产? A:投资者您好!过去一年,公司开展了一系列措施对该板块经营情况进行重点改善,提升整体经营效益。2022年上半年,公司资产管理 服务毛利率由负转正,为3.01%。该板块未来发展方向还是以轻资产运营为主。Q:增值服务中细分中毛利率如何? A:投资者您好!2022年上半年,公司物业增值服务毛利率为53.11%。其中社区空间运营与到家服务相对其他增值业务细分板块毛利率更高。 Q:公司未来成立合资合作公司,更倾向于控股还是非控股?A:投资者您好,公司现有合资合作公司9家,其中绝大部分是由公司控股。公司一直积极在与有资源、有专业服务需求的央国企及实力品牌民营企业接洽,寻求合资合作机会,具体模式会就双方合作意向协商定制。 Q:悦都网络获得高新技术企业的优惠政策是怎么样的?A:投资者您好!高新技术企业按15%税率征收企业所得税。Q:公司持有安邦护卫多少股份?公司对安邦的股份是打算长期持有还是上市后退出? A:投资者您好!公司持有安邦护卫5%的股份。限售期为安邦护卫上市之日起12月内,解禁后视双方发展情况而定。Q:公司入股安邦护卫时所对应的估值是多少?安邦准备在哪个板上市? A:投资者您好!公司入股安邦护卫时所对应的估值超9亿元。安邦护卫向上交所主板提交上市申请。Q:预计安邦护卫上市市值约为多少?它的IPO募投项目用途是什么? A:投资者您好!在注册制全面改革实施的背景下,其市值暂不确定。安邦的IPO募投项目主要用于信息化平台建设、公共安全服务中心等 。Q:公司流动资金约有10亿,收并购态度如何? A:投资者您好!公司一直秉承行稳致远的战略方针,相对规模增速的快速增长,我们更注重公司业绩有质量地稳健增长。未来我们仍然会把收并购作为公司规模增长和能力补足的辅助手段,以积极审慎的态度,始终保持对市场收并购信息的关注。Q:未来收并购的话有什么方向? A:投资者您好!在并购方向上面,公司将围绕“一体两翼”业务发展战略,将扩规模与补短板结合,寻找一些在业务上有互补性的优质企业 ,一方面提高自身在细分市场的核心竞争力,夯实全业态布局;另一方强化区域布局优势,例如通过收购地方龙头企业提升重点关注区域的项目密度。 Q:公司基本维持日常经营大概需要多少资金?A:投资者您好!截至2022年三季度,公司经营活动现金流量净额3669.10万元。公司维持着良好的经营活动现金净流入,满足一定的经营及投资需求,持续稳定为股东带来价值回报。Q:关于乌镇这一类的城市服务项目,公司未来是专注于浙江还是会考虑其它城市? A:投资者您好!乌镇项目由公司和属地政府平台公司设立合资公司的方式承接,包括物业服务项目以及资产管理类项目等。考虑到规模效应和成本测算,公司会优先在具有品牌优势的长三角区域推