南都物业机构调研纪要

南都物业机构调研报告 调研日期:2023-04-28 2023-06-0900:00:00 总裁楼俊,财务负责人向昱力,董事会秘书赵磊,证券事务代表倪瑶 2023-04-2800:00:002023-05-2600:00:00 策略会,分析师会议,网络会议南都物业、进门财经 汇添富基金 基金管理公司 None 合众易晟 投资公司 None 锐天投资 投资公司 None 歌斐资产 资产管理公司 None 明河投资 投资公司 None 中信建投自营 其它 None 财通证券 证券公司 None 国盛证券 证券公司 None 中海基金 基金管理公司 None Q:公司G端业务占比提高,是否会有政府拖欠资金等风险问题?A:投资者您好!目前公司G端业务占比逐渐上升,但大部分政府项目均为长三角地区项目,目前公司G端业务回款均处于正常范围内,暂未出现相关风险情况。 Q:公司债务压力大不大?A:投资者您好!截止目前公司没有任何有息负债,没有债务压力。Q:公司毛利率下行是什么原因,未来有什么应对方法?公司对于中长期的毛利率展望如何?A:投资者您好!公司毛利率下降主要是由于以下几点原因: (1)公司新承接项目业态结构比例有所变化,2022年新接项目中公建类项目占比增大,此类项目在承接初期毛利率较商办和住宅类项目相对低一些,对公司的平均毛利率产生了影响。 (2)最低工资、社保基数等上涨,导致公司在管项目的基础员工人力成本相对增加,公司已在积极推进各项目使用保洁机器人、巡逻机 器人等各类设备替代人工,上线智慧停车、远程监控系统、推行无人值守停车场等各项科技手段降本增效。(3)2022年2月起,新并购的中大物业和普惠物业合并至公司财报,毛利率水平较南都项目低一些。为了更好地完成投后融合,公 司派驻了多位管理人员至并购公司,并在一定程度上参照南都的体系,对项目品质及服务标准等方面进行了提升。在此基础上,公司也在推进增值服务业务的导入,以期能进一步提升并购公司的经营水平。 短期来看,由于行业竞争等因素,毛利率可能仍会受到一定程度的压力。但从长期看,随着公司业务结构的不断优化、技术替代人工水平的不断提升、成本控制措施的进一步深化,毛利率将有所企稳。 Q:公司的利润率水平现在是稳了,还是会持续下降? A:投资者您好!2022年公司毛利率为19.54%,净利率为8.39%。公司2022年净利率下降部分受到房地产市场波动影 响,2022年度因公司管理项目的年限已达到利润率较为平稳的状态,同时公司市拓承接也对利润率有一定的要求,因此公司未来预期 利润率平稳,但也可能受各方面因素影响将会有小幅波动。公司秉承“行稳致远”的战略方针,未来将加大应收账款催收力度,不断优化 各类业态发展模式,发挥产业协同效应,全面增强公司综合竞争力,为股东和投资者创造更大的价值。Q:在住宅空间越来越小以及竞争越来越激烈的背景之下,未来外拓项目利润率是否会有一定的压力?A:投资者您好!公司一直坚持行稳致远,高质量、可持续发展,不会为了单纯的规模扩张牺牲业务盈利要求。公司独立市场化运营多年 ,有充分的市场竞标能力,在项目前期测算到后期投标等全过程均具有丰富的经验,针对不同业态的外拓项目设定了差异化的承接标准,公司也会通过各种多元化手段开源节流,保障公司经营利润率的稳定性。 Q:公司目前在管住宅项目中,有业委会的项目占比有多少?A:投资人您好!目前公司在管住宅项目中有业委会的项目占比在30%左右。Q:外拓市场竞争会更加激烈,公司对是否会进入更多的城市,在区域布局方面有什么考量?A:投资者您好!区域布局方面,公司前几年已快速推进了十余个省份的全国化布局。2022年考虑到一些城市的房地产市场波动影响 ,公司在区域布局上确定了“1+N”的策略,持续深耕并夯实“1”——经济较为发达的长三角优势区域,同时稳步推进周边N个省份 的全国化发展,2022年新进云南省。今年公司的区域布局策略会在去年基础上延续,持续关注单城市项目密度和规模效应。Q:公司在全国化战略布局方面有什么安排吗? A:投资者您好!区域布局方面,公司IPO至刚上市期间快速推进了十余个省份的全国化布局。考虑到房地产市场波动,公司去年在区域布局策略上稍有调整,确定了“1+N”的策略,更关注单城市项目密度,在新城市拓展方面会更加审慎。今年的区域布局策略在去年基础上延续,持续深耕并夯实“1”——也就是长三角优势区域,同时稳步推进周边N个省份的全国化发展。Q:公司住宅和非住的业态布局如何? A:投资者您好!公司近年来不断丰盛服务业态,已覆盖住宅、商业、办公、园区、学校、医院、交通枢纽、文旅、公建、市政环卫等各个业态,并积极提升非住宅领域各细分业态核心竞争力,已初步形成“住宅、商写、城市服务”三大领域全业态布局。公司总签约面积中 ,住宅项目占比68%,商写项目占比23%,城市服务项目占比9%(未包含部分环卫项目面积)。Q:公司非住项目的盈利能力大概什么水平,住宅项目的盈利如何? A:投资者您好!2022年度,公司物业管理服务毛利率19.54%,“住宅、商写、城市服务”三大领域中,商办毛利率相对高一些,其次是住宅,最后是城市服务。 Q:公司的机场业态具体是哪些业务内容?A:投资者您好!不同的机场我们所服务的内容不同。例如萧山机场是以工程为主,宁波、舟山机场以保洁为主。Q:工程利润率水平会比保洁要高吗? A:投资者您好!受项目规模、服务标准、智能化设施投入情况等多重因素影响,各项目利润率水平有所不同。Q:公司交通枢纽赛道的优势是什么?后续计划如何? A:投资者您好!公司能够承接交通枢纽项目的主要优势集中在以下三点:一是公司作为独立第三方物企,拥有20多年的市场化拓展经验,从服务方案设计、项目测算再到项目投标等各个环节经验丰富;二是公司是国内A股首家上市的物业服务企业,体系健全,规范化程度与市场认可度均较高;三是公司拥有丰富的公建类项目服务经验,服务意识强,人员响应度高,专业化程度高,尤其是在交通枢纽领域 要求较高的综合设施管理方面具有充足的专业人才及丰富的经验。公司将交通枢纽领域作为重点发力业态,打造标杆项目,从长三角出发逐渐辐射至全国。 Q:在整个浙江省内公司可获得交通枢纽项目大概有多少?即潜在的未来可以拓展的项目有多少?A:投资者您好!根据浙江省交通运输厅的《浙江省综合交通枢纽“十四五”规划》,到2025年,全省将新增综合客运枢纽场站12个,综合客运枢纽总数达到78个;新增综合货运枢纽场站18个,全省综合货运枢纽总数达到35个;建设智慧综合客运枢纽60个、 智慧货运枢纽5个以上,智慧枢纽达到65个,使得全省形成四级联动、多向辐射、智慧低碳、经济引领的现代综合交通枢纽体系。公司将持续提升交通枢纽领域的服务与管理能力,立足现有萧山国际机场、杭州火车西站等标杆项目,扩大品牌影响力,努力获取更多市拓业绩。 Q:绿城也说在管杭州西站,是怎么回事?A:投资者您好!杭州火车西站分为多个标段,公司负责杭州西站站房配套物业管理服务项目二标,包括杭州西站站房配套物业的地面一 层部分区域、地面二层部分区域、地面五层部分区域及其他设备设施的物业管理等服务,标段物业服务面积约为13.477万平方米。公司在标段区域开展包括秩序、保洁、工程、绿化、会务等在内的综合服务工作。 Q:乌镇项目的进展情况?A:投资者您好!公司于2022年4月成功中标浙江乌镇战略合作项目,服务内容包括物业基础服务、社会停车场管理等物业增值服务 ,商业综合体、产业园区招商运营等资产管理服务。公司已于4月完成与乌镇实业(桐乡)有限公司的战略合作协议签署,并于5月完成双方合资公司桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司(简称“乌镇南都”)的设立。截至2022年末,乌镇南都已顺利接管包括互联网之光博览中心、融媒体、智慧社区等各类业态近20个项目,接管面积近百万方。Q:公司后续城市服务的规模是否还会加大,模式怎么考量? A:投资者您好!首先解释一下,公司把所有业态分为“住宅、商写、城市服务”三大类,其中城市服务大类包括学校、医院、文旅、场 馆、交通枢纽、机场、市政环卫等多业态。从公司现阶段新拓项目占比及未来市场空间判断,短期内城市服务的规模还会持续加大。乌镇 项目是采取和属地国企设立合资公司的方式进行合作的,这两年公司已与多家国企共同设立合资平台,这种模式在未来也会继续推广,城市服务领域的单个项目针对不同的细分业态,我们也会采取其他的方式来承接。Q:城市服务不同于住宅,需要竞标,另外一方面合同时长不像住宅那么长,公司是怎么看待城市服务的未来空间? A:投资者您好!根据中指院等机构的预测,城市服务有很广阔的市场可拓展,具有一定的规模效应和品牌效应。城市服务采购方以政府 国企为主体,通常合同时长为一至三年。公司在政府类业务拓展上采用了成立合资公司等方式与客户方深度合作,通过这样的方式能较好地保障业务的延续性。 Q:住宅项目必配的人员大概是怎么构成的?A:投资者您好!公司始终秉承“智慧管理、人文服务”的理念,在传统的四保一服(保安、保洁、工程、绿化、客服/管家)的基础上降本提效,稳步推进智能化、机械化替代人工,并根据项目特性,在部分项目适当配置增值服务(如中介租售等)相关人员,满足业主对增值服务的需求。 Q:公司物业提价有成功的案例吗?A:投资者您好!公司物业提价每年都有成功案例。过往成功案例如德加公寓、康都紫轩等。Q:新技术如ChatGPT对公司影响大吗? A:投资者您好!ChatGPT对我司目前暂未有明显影响,公司始终积极关注包含人工智能在内的前沿技术发展趋势及市场应用,以 降本提效为目标持续推进智能化转型。公司通过外部合作和自主开发建立了大数据平台,通过智慧车管、远程监控等技术手段提高项目管理效率与经济效益,同时持续引入各类新型保洁、巡逻机器人等优化提升服务效率。Q:今年疫情放开之后,公司增值业务的未来布局是怎么样的? A:投资者您好!目前公司在整个社区增值服务领域,主要是围绕“5+N”的产品线布局,即社区零售、社区空间运营、美居服务、中介租售、到家服务五大服务主线及餐饮、工程服务等N项创新业务。2023年公司将重新盘点在管项目社区资源,针对项目特点匹配可 落地业务,提高资源点位利用率。公司将打造专业服务产品化,美居服务领域,落地厨房系统、卫浴系统、墙面系统、收纳系统和阳台系 统等产品方案;到家服务领域,为小业主提供家政保洁、家电清洗、洗护服务、居家维修等业务,为企业客户以及政府客户提供开荒保洁 、空调清洗、绿植租摆等业务。社区零售领域,公司将联动悦嘉家严选商城线上平台及驿站、自动售卖柜、社区体验馆、飘流体验站、业主分享官等线下资源打造新零售生态链,加大扶贫基地开发,布局更多新零售产品,同时融合到家服务、美居服务等专业服务,积极承担 社会责任同时提高增值服务业务规模。Q:公司业主增值服务里,最有空间的或者是相对未来盈利能力各方面确定性更强的是哪个? A:投资者您好!公司按照“5+N”增值业务规划,以智慧生活服务平台“悦嘉家”开展社区零售,并链接线下到家服务、美居服务、 中介租售、社区空间运营等增值服务板块。从客户需求角度来讲,到家服务更为刚需,公司已针对C端客户推出家政保洁、家电清洗维修 、洗护服务等业务,针对B端客户推出开荒保洁、空调清洗、绿植租摆和地面保养等业务。Q:请介绍下公司的美居服务? A:投资者您好!公司旗下子公司乐勤装饰主要负责美居服务板块,前期以承接中高端住宅等装修装饰业务为主,目前公司的美居业务主 要包括精装修项目拎包入住业务、家居类产品销售、阳台封包、局部改造、毛坯房装修业务等。Q:公司资产管理板块未来对轻、重的模式如何考量? A:投资者您好!公司在过去一年对资产管理业务进行了较大的调整,考虑到新租赁准则对财报的影响,住宿运营领域,公司退出了个别财报亏损的长租公寓项目,并转变运营策略,优先以委托运营模式承接新项目,对于投资回收期较长的承租模式项目进行谨慎评估;产商运营领域,亦主推轻资产模式,以受托运营、顾问咨询等方式承接新项目,并联