房地产开发1-3月统计局数据点评:销售额同比由负转正至+4.1%，竣工略超预期

1-3月统计局数据点评: 投资：一季度房地产开发投资额累计同比-5.8%，降幅较1-2月小幅扩大。 1-3月份，全国房地产开发投资额为25974亿元，同比减少5.8%，较前值降低0.1pct；3月单月投资额为12305亿元，环比减少10.0%（本报告所涉及3月单月环比基数均为1-2月合计，故环比值仅供参考）。由于一季度大部分城市尚未进入土地供应高峰、房企普遍新开工意愿不高、施工面积体量趋势性萎缩（2-3年），2023年一季度开发投资维持负增。我们预计2023年房地产开发投资额乐观和悲观预期下分别为12.4万亿元和12.1万亿元，较2022年分别同比-6.3%和-8.6%。 新开工：一季度新开工面积累计同比-19.2%，单月同环比均有所下滑。1-3月份，全国累计新开工面积为24121万方，同比减少19.2%，较前值降低9.8pct；3月单月新开工面积为10554万方，环比减少22.2%，同比减少29.0%，较前值降低19.7pct。主要因一季度整体土地成交较少，且2022年城投获取的项目开工率较低，一季度新开工整体偏弱，我们预计全年同比保持负增长，跌幅10%-15%。 竣工：一季度累计竣工面积同比涨幅扩大至+14.7%，3月竣工面积同比+32.0%。1-3月份，全国累计竣工面积为19422万方，同比增长14.7%，较前值提高6.7pct；3月单月竣工面积为6244万方，环比减少52.6%，同比增长32.0%，较前值提高24.0pct。一季度竣工数据表现高于预期，主要因为房企今年竣工节点对应过往销售高点，需要竣工项目量相对较多，同时“保交楼”在持续推进中。我们预计全年竣工增长8%-12%。 销售：一季度商品房销售金额累计同比转正至+4.1%，销售面积累计同比-1.8%。1-3月份，全国商品房销售金额为30545亿元，同比增长4.1%，较前值提高4.2pct；3月单月商品房销售金额为15096亿元，环比减少2.3%。 1-3月份，全国商品房销售面积为29946万方，同比减少1.8%，较前值提高1.8pct；3月单月销售面积为14813万方，环比减少2.1%。累计销售均价为10200元/平，同比增长6.8%，这是成交向核心城市聚集的结果，并非涨价。 对比克而瑞百强房企1-3月销售额2.2%的增长，全国销售数据基本符合预期。销售数据呈现复苏态势，主要是（1）基数较低，且统计局口径纳入了保障房成交数据；（2）积压的需求在1月春节后得到一定的释放；（3）近期较为宽松的政策环境、价格敏感型客户加速入市。但更实时的来访、认购等数据3月部分城市已开始回落，考虑到网签滞后，这部分将在4月的数据中反映。全年看总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。一季度销售金额同比增长、销售面积却维持负增，一定程度也佐证了目前依然是以核心城市驱动的结构性市场。 资金：一季度房企到位资金累计同比-9.0%，定金及预收款、个人按揭贷款同比显著收窄，占比有所增加。1-3月份，房企到位资金累计值为34708亿元，同比减少9.0%，较前值提高6.1pct；3月单月到位资金为13377亿元，环比减少37.3%，同比增长2.8%，较前值提高17.9pct。主要因一季度销售有所回暖，带动定金及预收款和个人按揭贷款降幅进一步收窄，且占房企资金来源的比重继续提升。我们认为，三支箭的主要政策框架已经基本出到位，后续关注实际执行情况，特别是房企股权融资的推进、REITs的推进、信用债融资的推进。真正受益多的仍然是国央企，民企是少部分受益。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护；全年看总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 一、一季度房地产开发投资额累计同比-5.8%，新开工继续承压，竣工表现良好 一季度房地产开发投资额累计同比-5.8%，降幅较1-2月小幅扩大。 1-3月份，全国房地产开发投资额为25974亿元，同比减少5.8%，较前值降低0.1pct； 3月单月投资额为12305亿元，环比减少10.0%（本报告所涉及3月单月环比基数均为1-2月合计，故环比值仅供参考）。 由于一季度大部分城市尚未进入土地供应高峰、房企普遍新开工意愿不高、施工面积体量趋势性萎缩（2-3年），2023年一季度开发投资维持负增。我们预计2023年房地产开发投资额乐观和悲观预期下分别为12.4万亿元和12.1万亿元，较2022年分别同比-6.3%和-8.6%，具体测算过程详见我们2022年12月22日发布的报告《政策自上而下加速，需求探底回升在望——2023年度策略》。 图表1：房地产开发投资额累计值及同比 图表2：房地产开发投资额单月值及同比 图表3：住宅开发投资额累计值及同比 图表4：住宅开发投资额单月值及同比 一季度住宅投资累计同比降幅收窄至-4.1%，办公楼累计同比降幅有所扩大。 分业态看，1-3月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为19767、1031和1928亿元，同比分别为-4.1%、-11.5%和-17.1%，较前值变动0.5pct、-3.8pct和-0.1pct。3月单月住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额分别为9494、417和897亿元。 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%） 图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%） 一季度东部、东北地区投资额累计同比降幅收窄至-3.4%，中部、西部降幅有所扩大。 1-3月份东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额分别为15222、5373、4937和442亿元，同比分别为-3.4%、-6.3%、-12.3%和-3.4%，较前值变动0.2pct、-0.3pct、-0.6pct和9.4pct。3月单月东部、中部、西部和东北地区开发投资额分别为6864、2749、2401和291亿元。 图表7：累计投资同比增速分区域（%） 图表8：单月投资同比增速分区域（%） 一季度新开工面积累计同比-19.2%，单月同环比均有所下滑。 1-3月份，全国累计新开工面积为24121万方，同比减少19.2%，较前值降低 9.8pct；3月单月新开工面积为10554万方，环比减少22.2%，同比减少29.0%，较前值降低19.7pct。分业态看，1-3月份住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为17719、613和1581万方，同比分别为-17.8%、-25.9%和-26.4%，较前值变动-9.1pct、-35.2pct和-8.6pct。 主要因一季度整体土地成交较少，且2022年城投获取的项目开工率较低，一季度新开工整体偏弱，我们预计全年同比保持负增长，跌幅10%-15%。 图表9：累计新开工面积及同比 图表10：单月新开工面积及同比 一季度累计竣工面积同比涨幅扩大至+14.7%，3月竣工面积同比+32.0%。 1-3月份，全国累计竣工面积为19422万方，同比增长14.7%，较前值提高6.7pct；3月单月竣工面积为6244万方，环比减少52.6%，同比增长32.0%，较前值提高24.0pct。 分业态看，1-3月份住宅、办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为14396、482和1451万方，同比分别为16.8%、-7.1%和0.1%，较前值变动7.1pct、12.1pct和2.0pct。 一季度竣工数据表现高于预期，主要因为房企今年竣工节点对应过往销售高点，需要竣工项目量相对较多，同时“保交楼”在持续推进中。我们预计全年竣工增长8%-12%。 图表11：累计竣工面积及同比 图表12：单月竣工面积及同比 图表13：各类房屋累计新开工面积同比（%） 图表14：各类房屋累计竣工面积同比（%） 一季度累计施工面积同比-5.2%，各业态累计同比均有所下降。 1-3月份，全国累计施工面积为764577万方，同比减少5.2%，较前值降低0.8pct；3月单月新开工面积为14337万方，环比减少98.1%，同比减少34.2%，较前值降低29.9pct。 分业态看，1-3月份住宅、办公楼和商业营业用房累计施工面积分别为538214、30762和67271万方，同比分别为-5.4%、-4.1%和-8.2%，较前值变动-0.8pct、-1.2pct和-0.8pct。 图表15：累计施工面积及同比 图表16：各类房屋累计施工面积同比（%） 二、一季度销售金额累计同比转正至+4.1%，销售面积累计同比-1.8% 一季度商品房销售金额累计同比转正至+4.1%，销售面积累计同比-1.8%。 1-3月份，全国商品房销售金额为30545亿元，同比增长4.1%，较前值提高4.2pct；3月单月商品房销售金额为15096亿元，环比减少2.3%。1-3月份，全国商品房销售面积为29946万方，同比减少1.8%，较前值提高1.8pct；3月单月商品房销售面积为14813万方，环比减少2.1%。对比克而瑞百强房企1-3月销售金额2.2%的同比增长，一季度全国销售数据基本符合预期。 销售数据呈现复苏态势，我们认为主要是（1）2022年基数较低，且统计局口径纳入了保障房成交数据；（2）2022年积压的需求在1月春节后得到一定的释放；（3）近期较为宽松的政策环境、中介媒体等较为积极的宣传推动部分价格敏感型客户加速入市，购房者信心正在修复。但从更实时的来访、认购等数据看，3月部分城市已经开始回落，考虑到网签滞后的因素，这部分将在4月的数据中反映。全年看总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。一季度销售金额同比增长、销售面积却维持负增，一定程度也佐证了目前依然是以核心城市驱动的结构性市场。 图表17：商品房销售金额累计值及同比 图表18：商品房销售金额单月值及同比 图表19：商品房销售面积累计值及同比 图表20：商品房销售面积单月值及同比 分业态看，住宅销售金额及面积累计同比双双正增长，办公楼和商业同比维持弱势。 分业态看，1-3月份住宅、办公楼和商业营业用房累计销售金额同比分别为7.1%、-18.7%和-18.2%，较前值变动3.6pct、16.4pct和2.6pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计销售面积同比分别为1.4%、-21.8%和-21.9%，较前值变动2.0pct、8.2pct和1.1pct。 图表21：累计销售金额同比分业态 图表22：累计销售面积同比分业态 一季度东北地区因基数较低，销售金额累计同比领涨；东部地区同比+9.3%。 1-3月份东部、中部、西部和东北地区累计销售金额分别为18013、5988、5893和650亿元，同比分别为9.3%、-6.7%、0.2%和18.4%，较前值变动7.2pct、-3.2pct、2.9pct和18.4pct。3月单月东部、中部、西部和东北地区销售金额分别为8951、3077、2701和366亿元，同比分别为17.6%、-9.6%、-7.5%和38.0%，较前值变动15.6pct、-6.1pct、-4.7pct和38.0pct。 图表23：累计销售金额同比分区域 图表24：单月销售金额同比分区域 一季度累计销售均价同比+6.8%；待售面积同比+15.4%维持高位。 1-3月份，全国商品房销售均价为10200元/平，同比增长6.8%，较前值提高3.1pct； 3月单月商品房销售均价为10