房地产行业近期房地产数据与政策讨论：道阻且长，分化与集中

证券研究报告 道阻且长，分化与集中 ——近期房地产数据与政策讨论 长城证券产业金融研究院分析师：汪毅 执业证书编号：S1070512120003 联系人：杨帆 执业证书编号：S1070122070039 时间：2023年8月10日 核心观点 持续筑底，持续分化，行业集中度正在上升。 风险提示：经济恢复不及预期，房地产企业违约增多，房地产政策出台不及预期，证券市场波动、政策推进 节奏及实施效果等存在不确定性 www.cgws.com2 一、近期房地产市场数据 www.cgws.com 房价 新房与二手房价在3、4月份短暂停止下跌后，又出现下跌趋势，二手房更是呈现全面下跌的情况。 从房价历史来看，还在低谷。 图表1：70个大中城市新建商品房和二手房价格走势 中国:70个大中城市新建商品住宅价格:环比:下跌城市个数中国:70个大中城市二手房住宅价格:环比:下跌城市个数 中国:70个大中城市新建商品住宅价格指数:环比中国:70个大中城市二手住宅价格指数:环比 2.5080 2.0070 63 1.5060 环比下跌城市个数 1.0050 价格指数 0.50 3840 0.0030 -0.5020 -1.0010 -1.500 资料来源：国家统计局，长城证券产业金融研究院 www.cgws.com4 销售额与销售面积 4月份后商品房销售恢复的态势掉头，销售额与销售面积累计值同比增速下降，销售额小幅维持正增长，销售面积重新变成负增长。 销售额与销售面积的差异体现了不同能级城市的分化。 高能级城市销售情况和低能级城市销售情况 图表2：商品房销售额与销售面积 200,000 180,000 160,000 销售额累计值 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 中国:商品房销售额:累计值，亿元 中国:商品房销售额:累计同比，% 1.10 160 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 200,000 180,000 销售面积累计值 160,000 140,000 累计同比 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 中国:商品房销售面积:累计值，万平米 中国:商品房销售面积:累计同比，% -5.30 200 150 累计同比 100 50 0 -50 -100 资料来源：国家统计局，长城证券产业金融研究院 www.cgws.com5 新开工面积和竣工面积 累计新开工面积还在快速下滑。一方面是城市能级分化的原因，一方面体现了拿地开发积极性的不足 累计竣工面积维持高增速。房地产项目开发周期约3.5年，考虑疫情和2022年市场下行停缓建对施 工影响，目前竣工项目约是4年前，也就是2019年新开工项目。 地产产业链竣工相关：铝合金、玻璃、装修、家电等。新开工相关：钢材、水泥等。 图表3：房屋新开工面积与竣工面积 新开工面积累计值 250,000 200,000 150,000 中国:房屋新开工面积:累计值，万平米中国:房屋新开工面积:累计同比，% 200 150 100 50 120,000 竣工面积累计值 100,000 累计同比 80,000 60,000 中国:房屋竣工面积:累计值，万平米中国:房屋竣工面积:累计同比，% 140 120 100 累计同比 80 60 100,000 50,000 0 -24.30 0 -50 -100 40,000 20,000 0 19.0040 20 0 -20 2018-01 2018-07 2019-01 2019-07 2020-01 2020-07 2021-01 2021-07 2022-01 2022-07 2023-01 2023-07 -40 2018-01 2018-07 2019-01 2019-07 2020-01 2020-07 2021-01 2021-07 2022-01 2022-07 2023-01 2023-07 资料来源：国家统计局，长城证券产业金融研究院 www.cgws.com6 开发投资完成额 房地产开发投资完成额年初降幅收窄，后又增大，继续呈现负增长。 图表4：房地产开发投资完成额 中国:房地产开发投资完成额:累计值，亿元中国:房地产开发投资完成额:累计同比，% 160,000 140,000 开发投资完成额累计值 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 -7.90 70 60 50 40 累计同比 30 20 10 0 -10 0-20 2018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-07 资料来源：国家统计局，长城证券产业金融研究院 www.cgws.com7 成交土地规划建筑面积与土地总价 在年初复苏预期下，土地成交情况明显好转，但随着市场转冷，成交土地规划面积和土地总价均又呈现负增长。暨2022年后，2023年土地出让收入继续大幅下滑。 地方、城投、房企、银行 图表5：100个大中城市成交土地规划建筑面积与土地总价 350,000 100大中城市:成交土地规划建筑面积:累计值，万平米100大中城市:成交土地总价:累计值，亿元 100大中城市:成交土地规划建筑面积:累计同比，%100大中城市:成交土地总价:累计同比，% 80 300,00060 40 建筑面积/土地总价累计值 250,000 200,000 150,000 20 累计同比 -2.18 0 -15.17 -20 100,000 -40 50,000 -60 0-80 资料来源：Wind，长城证券产业金融研究院 www.cgws.com8 个人住房贷款余额与开发贷款余额 个人住房贷款余额出现负增长——提前还贷与销售下降。 开发贷款余额同比小幅增长，环比下降——央国企背景开发贷顺畅与停缓建/涉险项目还款延后 图表6：个人住房贷款余额与开发贷款余额 450,000 400,000 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 中国:个人住房贷款余额，亿元同比，% 25 140,000 20120,000 15100,000 80,000 10 60,000 540,000 中国:房地产开发贷款余额，亿元 中国:房地产开发贷款余额:同比，% 40 35 30 25 20 15 5.3010 100,000 50,000 0 -0.771 0 -5 5 20,0000 0-5 资料来源：中国人民银行，长城证券产业金融研究院 www.cgws.com9 首套房与二套房平均利率 图表7：首套房与二套房贷平均利率 中国:首套平均房贷利率，%中国:全国二套房贷平均利率，% 8.00 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00 4.94 4.06 资料来源：Wind，长城证券产业金融研究院 www.cgws.com10 二、近期政策讨论 www.cgws.com 存量房贷利率或下调 7月14日，国新办举行2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会。中国人民银行货币政策司司长邹澜在发布会上表示，按照市场化、法治化原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。 （存量房贷利率变更要来了？央行鼓励按市场化、法治化原则自主协商，银行：逐个协商工作量太大了_央广网(cnr.cn)） 8月1日，在2023年下半年工作会议上，央行提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。8月4日，央行货币政策司司长邹澜在四部门召开的“打好宏观政策组合拳，推动经济高质量发展”发布会上强调，未来还将继续发挥好贷款市场报价利率改革效能和指导作用，指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。 （存量房贷利率调整须综合考量--经济·科技--人民网(people.com.cn)） 商业银行跟进情况 对新房销售的影响 www.cgws.com12 金融十六条延期 7月10日晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，对2022年11月发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“金融十六条”）中有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。 一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。 二是商业银行于2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。（下转第二版） （“稳地产”续力“金融十六条”部分政策延长适用期_中国经济网——国家经济门户(ce.cn)） 开发贷的还款规则：抵押物、还款节奏、约定时间内可调整 为什么是延迟到2024年底 www.cgws.com13 中央政治局会议定调 中共中央政治局7月24日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。中共中央总书记习近 平主持会议。 会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。（中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作中共中央总书记习近平主持会议中国政府网(www.gov.cn)） 政策空间有多大，要向上看 “房住不炒”未出现 www.cgws.com14 跟进——住建部表态 倪虹强调，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要以工业化、数字化、绿色化为方向，大力推动建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业“促投资、稳增长、保就业”的积极作用。要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。（住房城乡建设部召开企业座谈会释放积极信号(mohurd.gov.cn)） 重在表态 有利于一线改善置换 关注后续措施 www.cgws.com15 跟进——地方表态或出台政策 郑州出台支持房地产市场平稳健康发展“15条”——满足改善性住房需求 购买改善性住房的，其原有住房暂停执行郑政办〔2017〕58号文“在郑州市行政区域内，2017年5月3日 （含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日不满3年的不得上市转让”的规定。（郑州出台支持房地产市场平稳健康发展“15条”_市县_河南省人民政府门户网站(henan.gov.cn)） 南京《进一步优化政策举措促进南京房地产市场平稳健康发展》 7月29日，北京市住房城乡建设委发文称，将坚持稳中求进工作总基调，结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。 在北京市发声后，深圳、广州、上海等一线城市也相继就房地产工作进行了相似表态，均强