银华中证内地地产主题ETF投资价值分析：政策利好助力，把握地产未来行情

证券研究报告|2023年08月08日 基金投资价值分析 政策利好助力，把握地产未来行情——银华中证内地地产主题ETF投资价值分析 核心观点金融工程专题报告 政策利好不断，地产复苏有望改善 2023年7月24日，中央政治局会议指出，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求；7月28日，住房城乡建设部召开企业座谈会，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，落实个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；随后北京、深圳、广州、上海住建委（局）均表明将积极响应政策。预计后续一线城市的限制性政策续将部分有序放开。 随着中央与各地对住房领域关注度的明显提升和政策不断优化调整，投资地产行业有望在未来一段时间享受结构性行情中的β机遇。 中证内地地产主题指数分析 中证内地地产主题指数（000948.CSI）发布于2009年10月28日，选取沪深两市中涉及住宅开发、商业地产、产业地产、物业管理等方面的房地产主题相关上市公司证券作为指数样本，是一键布局房地产板块的热门工具。 截至2023年7月28日，中证内地地产主题指数成分股包含了保利发展、 万科等行业龙头公司，平均市值为718.91亿元；其中前十大权重股占 比合计为83.07%，集中度较高。从估值来看，截至2023年7月28日，中证内地地产主题指数的市净率为0.85，处于成立以来7.08%的较低分位点。地产板块经过深度回调，估值处于历史均值减一倍标准差以下，当前具备一定配置优势。中证内地地产主题指数2005年以来的年化收益为7.69%，年化夏普比为0.39，体现出较高的弹性。 银华中证内地地产主题ETF 银华中证内地地产主题ETF（代码：159768，场内简称：房地产ETF）是银华基金发行的一只以跟踪中证内地地产主题指数为目标的ETF基金，于2022年2月16日上市，是当前市场中唯一跟踪中证内地地产主题指数的ETF产品。基金经理为谭跃峰先生和张亦驰先生，均拥有丰富的指数基金管理经验。 银华基金产品线齐全，是一家全牌照、综合型资产管理公司。截至2022 年末，银华基金管理公募基金183只，涵盖股票型基金、指数型基金、QDII基金、混合型基金、债券型基金及货币市场基金等各类产品，公司资产管理总规模超9000亿元（含子公司）。截至2023年8月4日，在管非货币ETF产品共34只，在管规模共224.63亿元。 风险提示：市场环境变动风险，统计结果基于客观数据，不构成投资建议。 金融工程·数量化投资 证券分析师：张欣慰联系人：杨昕宇021-60933159021-60375483 zhangxinwei1@guosen.com.cnyangxinyu3@guosen.com.cnS0980520060001 相关研究报告 《金融工程专题研究-“固收+”基金标签体系与业绩归因全解析 ——2023-08-01 《金融工程专题研究-公募FOF基金2023年二季报解析》——2023-07-24 《海外资管机构月报-美国公募资金持续从主动产品流向被动产品》——2023-07-19 《金融工程专题研究-关注“小而美”风格的配置机会——广发国证2000ETF投资价值分析》——2023-07-04 《基金投资价值分析-央企改革不断深入，规模质量齐头并进— —华夏央企结构调整ETF投资价值分析》——2023-06-27 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 内容目录 政策利好助力，把握地产未来行情4 政策利好不断，地产复苏有望改善4 当前房地产近期处于公募基金配置低位5 中证内地地产主题指数分析7 指数编制规则介绍7 成分股集中于房地产行业7 估值处于较低分位，预期未来盈利有望修复7 成分股平均市值介于沪深300和中证500之间8 重仓股集中度较高，包含行业龙头公司9 指数净值展现出较高的弹性9 银华中证内地地产主题ETF投资价值分析11 产品介绍11 基金经理简介12 基金管理人简介13 总结15 风险提示15 免责声明16 图表目录 图1：今年以来30城商品房单月成交面积同比4 图2：主动股基配置房地产权重变化6 图3：中信一级行业月度表现（2023.07）6 图4：中证内地地产主题指数中信二级行业分布情况7 图5：中证内地地产主题指数历史市净率8 图6：中证内地地产主题指数市净率及分位点8 图7：中证内地地产主题指数每股收益8 图8：中证内地地产主题指数净利润及增速8 图9：中证内地地产主题指数成分股数量分布9 图10：中证内地地产主题指数成分股平均市值（亿元）9 图11：中证内地地产主题指数净值（20041231-20230728）10 图12：银华中证内地地产主题ETF份额变化11 表1：2019年至今历次中央政治局会议关于房地产的表述5 表2：中证内地地产主题指数基本信息及选样方法7 表3：中证内地地产主题指数前十大权重股9 表4：中证内地地产主题指数和主要指数业绩比较（20041231-20230728）9 表5：银华中证内地地产主题ETF基本概况11 表6：谭跃峰先生在管基金产品列表12 表7：张亦驰先生在管基金产品列表13 表8：银华基金在管非货币ETF14 政策利好助力，把握地产未来行情 政策利好不断，地产复苏有望改善 根据30城商品房成交数据，2023年7月单月，30城商品房累计成交面积943 万㎡，环比-24%，单月同比-28%，较6月收窄了6个百分点。2023年1-7月， 30城商品房累计成交面积为8296万㎡，同比-4%，较1-6月下降了4个百分点。 图1：今年以来30城商品房单月成交面积同比 资料来源：WIND，国信证券经济研究所绘制 虽然7月数据延续了6月的低迷，但近期针对房地产的政策表态频繁，后续销售情况有望改善。 2023年7月24日，中央政治局会议指出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展；7月28日，住房城乡建设部召开企业座谈会，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。随后北京、深圳、广州、上海住建委（局）均表明将积极响应政策。由此预计后续一线城市的限制性政策续将部分有序放开1。 1参考国信房地产团队《房地产行业2023年8月投资策略暨中报前瞻——政策表态频繁，抓住一线放松受益标的》。 表1：2019年至今历次中央政治局会议关于房地产的表述2 时间表述 2019年4月要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。 2020年7月要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 2019年7月坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 2020年12月强化反垄断和防止资本无序扩张，促进房地产市场平稳健康发展。 2021年4月要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。 2021年12月要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环 2021年7月要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。 2022年4月要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持 2022年12月 一是着力扩大国内需求。要把恢复和扩大消费摆在优先位置。增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。 刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 2022年7月要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 ...... 五是有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保 2023年4月交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住 房。 2023年7月 要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 住建部:进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。 北京住建委：抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求。深圳住建局：抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求。 广州住建局：尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求。上海住建委：将因城施策支持刚性和改善性住房需求。 资料来源：中国政府网、住建部、住建局、国信证券经济研究所整理 随着中央与各地对住房领域关注度的明显提升，和政策不断优化调整，投资地产行业有望在未来一段时间享受结构性行情中的β机遇。 当前房地产近期处于公募基金配置低位 从主动股票型基金对房地产行业的配置比例来看，2023Q2公募基金对房地产的配置比例为1.48%，较2023Q1减少了0.15%；从历史上来看，当前房地产的配置水平位于历史3.7%的极低分位点，为历史配置上的低位。 2参考国信房地产团队《房地产行业周观点——政治局会议表态积极，地产阶段性行情可期》。 图2：主动股基配置房地产权重变化 资料来源：WIND，国信证券经济研究所绘制 从近期的收益来看，在2023年7月份，房地产涨跌幅位列中信一级行业中的第2 名，上涨了14.67%，跑赢沪深300指数10.19个百分点。 图3：中信一级行业月度表现（2023.07） 资料来源：WIND，国信证券经济研究所绘制 中证内地地产主题指数分析 指数编制规则介绍 中证内地地产主题指数（000948.CSI）发布于2009年10月28日，选取沪深两市中涉及住宅开发、商业地产、产业地产、物业管理等方面的房地产主题相关上市公司证券作为指数样本，是一键布局房地产板块的热门工具。 表2：中证内地地产主题指数基本信息及选样方法 指数名称 中证内地地产主题指数 英文名称CS IChinaMainlandRealEstateindex 指数代码 000948.CSI 发布日期 2009-10-28 基点 1000 基日 2004-12-31 所属板块 指数股票指数类市场指数中证全指数 选样方法中证内地地产主题指数选取地产主题类别中过去一年日均市值由高到低排名前50的证券作为纳入相应主题指数样本，若主题类证券数量少于50只，则将其全部纳入相应主题指数。 指数简介反映我国内地房地产股票的整体走势，为指数化投资产品提供标的。 调整方式 定期调整：指数样本每半年调整一次，样本