存量房贷利率调整的路径与影响推演

1、存量房贷利率下调原因何在？ 事件：央行、外管局召开年中工作会议，在部署下半年工作时明确提到，“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，此前7月金融数据发布会央行曾透露过相关信号，但当时提法是“置换存量贷款”，本次则直接表示降低存量贷款利率，引发市场关注。 首先，当前存量房贷和新增房贷之间存在较大利差。2019年LPR改革之后，房贷利率开始由5年期LPR加点确定。去年以来，为对冲地产下行，各地“因城施策”下调房贷利率，央行甚至将新增房贷利率下限降为LPR减点20BP，但存量房贷的加点幅度却始终没有调整，这导致存量房贷与新发房贷利差不断走阔。据央行数据，今年6月新发放的个人住房贷款加权平均利率为4.11%，较2022年初下行约150BP，但同期5年LPR仅下行了45BP，存量与新增利差不断拉大。 其次，存量房贷利率偏高导致住房贷款早偿情况明显增多。一方面提前还贷可以节约更多利息，另一方面今年存款、理财、权益等表现都一般，居民缺乏财富升值手段，提前还贷成为最佳选择。上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，但个人住房贷款余额反而净减少2000亿，RMBS早偿率指数也在大幅上行，说明不少居民在提前还贷，其来源也不乏经营贷等资金，显然，有利差就会有套利。 最后，高利息负担+提前还贷一方面压抑居民消费能力，另一方面制约信贷增长，存量房贷利率下调是“适时调整优化房地产政策”和释放“终端需求”的应有之义。 2、本次调整会如何推进？ 存量房贷利率调整曾有过先例。2008年10月，为应对金融危机，支持住房消费，促进扩大内需，央行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率的下限降为贷款基准利率的0.7倍，同时适用于存量和新增房贷。政策推动下，一些中小银行率先推出利率七折优惠，并推出跨行“转按揭”业务来抢夺存量用户。面对存量客户流失的压力，各大国有行不得不被迫进入战场，纷纷在2009年年初制订存量房贷调整方案。本轮调整显著降低了居民存量房贷的利息负担，但更直接的作用是带动了房价大幅上涨。 09年转按揭浪潮之后，银行就未再提供过“转按揭”业务。2019年，央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》时，再次强调严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。本次会议央行未再提及“置换”二字，意味着转按揭工具大概率不会重启。“依法有序”说明推进节奏可能也不会太快。考虑到当前贷款利率市场化程度已经很高，本轮调整更可能是采取窗口指导而非硬性约束的形式，也不排除通过MPA考核或自律考核等形式加以引导。至于银行层面，由于没有类似“7折”的统一约束，利率调整过程可能更加灵活，如房贷利率与客户还款能力、征信情况等挂钩，以及调整利率后限制提前偿还等等。总之，存量贷款很难“一步到位”降至新增贷款水平，执行力度还存在很大不确定性。 3、存量贷款利率下调有何影响？ 第一，直接降低居民利息负担。截至6月末，我国个人住房贷款余额约为38.6万亿，占银行贷款总额的17%左右，假设存量按揭利率下调60BP（估算存量房贷利率为4.5%-5%，6月新发放房贷利率为4.14%，二者打平，存量利率下调约60BP），按照等额本息方式，假设贷款期限为20年，100万贷款每年可以节约3941元利息。当然，实际当中并非所有存量贷款都能下调，且下调幅度也存在不确定性。 第二，另一个直接影响是银行息差收窄。我们以上市银行为样本，剔除数据不全样本，假设30%/60%/90%的存量按揭贷款下调利率60bp，测算得到按揭存量利息分别减少639/1278/1916亿元，对应银行息差分别收窄2.79/5.58/8.37bp。不同类型银行受影响程度不同，其中国有行房贷资产规模大、占比高，息差收窄程度也最大，在30%比例下调的情形下，息差也会收窄3-4BP。而城农商行贷款以对公为主，影响相对较小。 第三，贷款早偿预计会明显缓解，一定程度可以对冲息差的负面影响，并提振消费。对于居民而言，如果存量贷款利率降至市场化水平，提前还贷动力会大幅下降，甚至可能把本来用于还贷的资金用于消费等，进而改善经济循环和银行信贷增长。因此存量贷款利率的下调也有“以价换量”的效果，银行“算总账”亏损会略少一些。 第四，最关键的是，息差收窄之后可能需要进一步下调银行负债端成本，降息概率增加。截至一季度，银行整体净息差为1.74%，已经低于自律机制的合意标准1.8%。我们此前测算，上一轮存款降息共降低银行负债成本5.6bp，但LPR下调导致资产端降低6.2BP，二季度银行净息差大概率继续收窄。加上存量贷款利率下调的影响，银行净息差将继续走低，长期看不利于银行持续经验和风险控制，因此存款利率和MLF利率可能会迎来新一轮下调，但LPR可能不会再动。当然，实际执行力度存在变数。 此外，存量贷款利率下调后，几个问题还值得进一步探讨： 对债市而言，两方面影响：一是降息预期再起，利好利率下行，二是居民部门信贷可能进入温和扩展，宽信用预期升温。短期显然前者更占主导，但幅度预计不会太大，后者需要时间恢复并视政策实际力度而定。股市方面，银行股可能继续承压。 ①LPR是否下调，或者说LPR是否还有下调必要？如果下调，无疑是进一步在侵蚀银行息差，如果不下调，则相当于实际贷款利率在和LPR进一步“脱锚”。事实上，从去年房贷利率下限逐步打开，到今年一季度银行对公贷款“价格战”，都在显示LPR对贷款利率的锚定作用在逐渐减弱。在贷款需求走弱的环境下，如何捋顺基准利率-贷款利率的关系，值得深思。 ②后续如果地产需求好转，存量房贷利率是否会上调？考虑到目前房地产行业的情况，谈论这一问题为时尚早。但其本质问题是利率市场化过程中，如何处理存量和增量的问题，如果说存量贷款“只能降，不能升”，那在利率上行周期可能会带来新的定价扭曲。