存量房贷利率调整：如何实现、有何影响？

证券研究报告|宏观专题 2023年7月23日 宏观专题 存量房贷利率调整：如何实现&有何影响？ 证券分析师 芦哲 资格编号：S0120521070001 联系人 邮箱：luzhe＠tebon.com.cn 王洋 资格编号：S0120121110003 相关研究 邮箱：wangyang5@tebon.com.cn 投资要点： 存量房贷利率调整根本原因在于房贷利率“加点”幅度不变，直接原因在于居民提前还贷需求旺盛。个人住房贷款利率加点部分在合同期限内固定不变导致存量房贷与新发房贷利差走阔，催生居民“提前还贷”行为，对银行也造成“高息”资产 减少的压力，或是近期央行提到存量房贷利率调整的原因所在。 存量房贷年利息或超2万亿，受存量房贷利率调整影响的年利息或超4000亿。在 个人住房贷款平均期限为18年的基本假设基础上，我们测算得出当前存量房贷年 利息在2万亿以上，假设存量房贷利率的调整目标点是5年LPR（基准）+10bp （加点），即4.30%，存量房贷利率调整可能每年降低房贷利息超4000亿元。 存量房贷利率调整或存在一定“准入”门槛。银行可能在调整过程中设置“准入” 门槛，只有部分存量房贷能够得到调整。基准情形下，50%存量房贷利率实现调整，年利息总减少约2000亿，对应个人住房贷款加权平均利率下降52个bp，对银行业贷款类资产收益率的影响约10个bp，对银行业总资产收益率的影响约5个bp。 调降存款利率是应对净息差收窄的有效办法。后续为缓解存量房贷利率调整给银行资产端回报率带来的下降压力，存款利率下调依然是有效的应对措施。基准50% 调整比例情形下国有行或需存款“降息”12个BP以维持净息差不变，而城商行和农商行则仅需存款“降息”6个BP即可实现维持净息差不变。 居民负债压力有望得到部分缓解，消费潜力有望得到部分释放。由于落地时点尚不 能确定，且居民对房贷利息支出变化的反应速度预计不会很快，我们认为存量房贷利率调整对居民消费支出的拉动作用或将开始于明年。存量房贷利率调整或将导致有房贷家庭户均年利息支出将减少约1400元，人均年支出减少超500元，推高 2024年人均年消费支出同比增速0.45个百分点。 货币政策信号：着力点的转变可能更加重要。存量房贷利率调整的作用机制是提振居民消费，与以往刺激投资相比发生明显变化，高质量发展主题下未来的央行货币 政策更多的关注点或将持续落在居民端、消费端，货币政策着力点的转变或才是今年以来存款“降息”、存量房贷利率调整等政策隐含的重要信号。 风险提示：（1）模型假设不精准：为便于数量测算本文做了部分假设，然而实际情况可能与假设存在一定差异，导致测算结果有偏差；（2）利率调整落地路线不清晰： 目前尚未有银行明确提出存量房贷利率调整执行方式，具体实现途径可能与预期有所不同；（3）银行经营风险：若存量房贷利率调整落地，部分银行短期内净息差可能收窄，或对银行经营产生一定压力。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1.存量房贷利率调整根源何在？4 2.存量房贷利率调整效果如何？5 3.存量房贷利率调整潜在影响有哪些？10 4.风险提示13 图表目录 图1：2008-2010年和2015-2017年房贷余额两次快速增长4 图2：商品房销售与房贷投放互相促进4 图3：个人住房贷款每年投放额度测算5 图4：每年投放的个人住房贷款利息额度测算5 图5：受存量房贷利率调整影响的利息规模6 图6：宏观层面存量房贷利率调整潜在影响测算7 图7：上市银行个人住房贷款余额（2022年报，其中紫金银行房贷数据缺失，未列入，本部分其他图表同理）8 图8：上市银行个人住房贷款占贷款总额比8 图9：存量房贷利率调整对上市银行贷款类资产收益率潜在影响9 图10：存量房贷利率调整对上市银行总资产收益率潜在影响9 图11：按大类划分的银行受存量房贷利率调整影响9 图12：2019年以来银行净息差持续走低10 图13：按大类划分的银行为中和存量房贷利率调整影需存款“降息”幅度10 图14：2000年以来，可支配收入每增加1元对应消费支出增加约0.6元，疫情对消费支出形成一定压制11 图15：存量房贷利率调整对消费潜力的拉动（2023、2024均为预测值）11 上半年金融统计数据新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜表示“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”，引发市场关注。本文旨在探究存量房贷利率调整的深层原因、效果，以及对居民资产配置、收入与消费的潜在影响。 1.存量房贷利率调整根源何在？ 个人住房贷款是我国银行业资产端的重要组成部分。1992年建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押贷款，1997年人民银行发布《个人住房担保贷款管理试 行办法》，明确个人房贷最高比例为70%，最长期限为20年，银行个人住房贷款业务步入正轨。在2008-2010年和2015-2017年伴随着地产销售的高增，个人住 房贷款余额也出现了两轮快速增长，根据人民银行发布的数据，截止2023年一季 度末，个人住房贷款余额达38.9万亿，个人住房贷款占银行业总资产的比例在2021年底达到最高的11.11%，2022年以来，随着地产行业周期下行，居民购房意愿降温，截止2023年一季度末，个人住房贷款占银行业总资产比持续下降至9.79%。与经营贷款和消费贷款相比，个人住房贷款具有期限长、额度大的特点，且居民对于住房贷款还款意愿强，对于银行而言属优质资产，个人住房贷款的发展很大程度上推动了我国地产行业的发展。 图1：2008-2010年和2015-2017年房贷余额两次快速增长图2：商品房销售与房贷投放互相促进 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 0 个人住房贷款余额个人住房贷款余额:同比增长(右) (亿元) (%) 60 50 40 30 20 10 2004-12 2006-03 2007-06 2008-09 2009-12 2011-03 2012-06 2013-09 2014-12 2016-03 2017-06 2018-09 2019-12 2021-03 2022-06 0 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 商品房销售额:住宅商品房销售额:住宅:累计同比(右) (亿元) (%) 150 100 50 0 2004-12 2006-03 2007-06 2008-09 2009-12 2011-03 2012-06 2013-09 2014-12 2016-03 2017-06 2018-09 2019-12 2021-03 2022-06 -50 资料来源：Wind，德邦研究所资料来源：Wind，德邦研究所 基于“加点”幅度不变导致的新发贷款与存量贷款利差是存量房贷利率调整的根本原因。2019年LPR改革将我国存量房贷划分为固定利率和浮动利率两部分，依据中国人民银行公告〔2019〕第30号规定，LPR改革后无论是选择将原 有贷款转换为固定利率还是浮动利率，其利率水平都与原合同保持一致，浮动利率房贷加点即设置成原合同利率与LPR差值，固定利率与原利率应保持不变。央行在2020年9月发布《中国货币政策执行报告》增刊——有序推进贷款市场报价利率改革，提到94%的存量个人住房贷款转换为了LPR加点的浮动利率贷款，随着近三年的还款进程推进，当前存量房贷中固定利率贷款占比仅4.6%。LPR改革后新发个人住房贷款利率参照基准是5年LPR利率，银行在5年LPR利率基础上加点形成个人住房贷款利率。在存量浮动利率房贷的两个利率组成部分中，基准部分随5年LPR变化，而加点部分在合同期限内固定不变，这导致虽然存量 房贷利率也会随LPR下调而下降，但加上加点后依然较高，随着近几年居民购房意愿降温，银行对新发房贷利率加点幅度有所下调，在“加点”固定不变前提下存量房贷与新发房贷利率不等现象极易出现，尤其是去年以来存量房贷与新发房贷利差走阔，持有较高加点房贷合同的居民必然会对付出更多利息支出存疑，对存量房贷利率与新发房贷利率“拉齐”存有期待。 上半年居民“提前还贷”行为是存量房贷利率调整的直接原因。增存量房贷利率差走阔也催生了居民提前还贷行为，根据邹澜司长在上半年金融统计数据新 闻发布会上的表述，虽然上半年个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，但个人住房贷款余额却有所减少，原因在于居民使用存款或者减少投资以提前偿还存量贷款的现象大幅增加，提前还贷会对银行造成不小的压力，近几年利率下行后存量房贷往往属于银行当前持有的“高息”资产，居民提前还贷后银行需要寻找其他资产，但今年上半年银行资产端本就存在类“资产荒”现象，提前收回的房贷资金难以寻觅到具有较好收益的流向。 本次存量房贷利率调整的实现方式有所不同。存量房贷利率调整有过先例， 2008年10月人民银行决定将个人住房贷款利率下浮幅度由0.85倍下限扩大为 贷款基准利率的0.7倍，又表示“金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平”，后续实践上银行多数选择将存量房贷利率“打折”降至原来的0.7倍。但2008年存量房贷利率调整与本次最大的不同在于，当时人民银行对银行执行层面的表述是“应”，而本次邹澜司长的表述是“支持和鼓励”，体现出人民银行更加遵循市场化法治化原则，后续银行个体间的实践可能更缓慢，也更差异化。 2.存量房贷利率调整效果如何？ 存量房贷年利息或超2万亿。由于个人住房贷款具有较高的个性化特征，存 在基准利率和加点幅度变化导致的利率差异和个人选择导致的期限差异等，往往难以对存量房贷及其利率进行精准划分。我们在基本假设个人住房贷款平均期限为18年的基础上，对存量房贷依据其投放年份进行划分，并依据人民银行发布的当年度个人住房贷款加权平均利率对存量房贷进行利率上的划分。人民银行发布的个人住房贷款加权平均利率最早可追溯至2008年，因此我们将测算起点设定 在2008年，为实现测算，我们假设2008年底的个人住房贷款余额均为2008年 所投放，实际上截止2008年底，个人住房贷款余额为2.98万亿，占2022年底余额不到8%，虽然假设并不能完全符合现实但误差影响较小。对于存量房贷中浮动利率和固定利率贷款的结构，前文提到存量固定利率贷款占比仅4.6%，对整体测算影响也很小，我们并不将其与浮动利率贷款进行区分。根据测算，当前存量房贷年利息在2万亿以上，由于发放日期较近以及2022年地产销售下降，2021- 2019年发放的房贷利息占存量房贷利息比例最大。 图3：个人住房贷款每年投放额度测算图4：每年投放的个人住房贷款利息额度测算 70,000 (亿元) 房贷投放额 占比(右) (%) 20 3,500 每年投放的房贷年利息额 (亿元) 占比(右) (%) 20 60,000 3,000 50,000 15 2,500 15 40,000 2,000 10 10 30,000 1,500 20,000 5 1,000 5 10,000 500 0 0 0 0 2008201020122014201620182020202220082010201220142016201820202022 资料来源：Wind，德邦研究所测算资料来源：Wind，德邦研究所测算 存量房贷利率调整预计影响年利息总额达4000亿元。基于以上测算，我们 进一步测算对可能受到存量房贷利率调整影响的利息收入。遵循房贷利率由5年LPR+加点的原则，当前5年期LPR为4.20%，基于去年以来个人住房贷款加权平均利率持续走低和地产销售疲软的现实，我们假设存量房贷利率的调整目标点是5年LPR（基准）+10bp（加点），即4.30%。测算发现，存量房贷受影响最明显的是2018-2021