银行业周报：从“鼓励”变“指导”，存量按揭利率料将择日下调

2023年8月6日 行业研究 从“鼓励”变“指导”，存量按揭利率料将择日下调 ——银行业周报（2023.7.31–2023.8.6） 银行业 买入（维持） 作者分析师：王一峰 执业证书编号：S0930519050002010-57378038 wangyf@ebscn.com 分析师：董文欣 执业证书编号：S0930521090001010-57378035 dongwx@ebscn.com 联系人：蔡霆夆 caitingfeng1@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 政治局会议后，银行股投资逻辑如何演绎？——银行业周报（2023.7.24–2023.7.30） “中特估”概念提振下，2Q基金银行股持仓占比回升——银行业周报（2023.7.17–2023.7.23） 哪些银行在使用专项债补充资本金？——银行业周报（2023.7.10–2023.7.16） 银行业ROE见底了吗？——银行业周报 （2023.6.26–2023.7.2） 银行业息差见底了吗？——银行业周报（2023.6.19 –2023.6.25） 理财赎回冲击会“昨日重现”吗？——银行业周报 （2023.6.12–2023.6.18） MLF降息“概率论”——银行业周报（2023.6.5–2023.6.11） 如果存款再降息？——银行业周报（2023.5.29–2023.6.4） 按揭贷款早偿那些事——银行业周报（2023.5.22–2023.5.28） 从2022年金融稳定报告看中小银行改革化险——银行业周报（2023.5.15–2023.5.21） 要点 事件： 近期，监管部门就存量个人按揭利率调整高频表态。7月14日，央行货政司邹澜司长在国新办发布会上提及“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”；8月1日，人民银行2023年下半年工作会议进一步指出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。8月4日，发改委、财政部、人民银行等四部委联合召开新闻发布会，邹澜司长再度表态“指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。为何近期政策层面密集喊话调整存量房贷利率？房贷利率调整的可能路径及对商业银行经营影响几何？本文 将结合存量按揭房贷利率分布，做进一步的分析与测算。 一、存量按揭贷款利率下调渐行渐近 今年以来按揭贷款提前还款量大幅增加，导致上半年存量按揭贷款出现负增长，客观上需要下调存量按揭贷款利率，改善按揭贷款增长读数。 2022年以来，按揭贷款提前还款压力有所加大；特别是2023年开年以来，随着媒体持续针对按揭早偿的报道，金融监管部门引导银行业做好提前还款相关服务，按揭贷款早偿率迅速跳升。中国货币网数据显示，RMBS条件早偿率指数在5月 23日-6月14日触达21.5%的阶段性高点，此后有所回调但仍处于相对较高水平。 23Q2末，个人住房贷款余额同比增速较1Q末下降1pct至-0.7%，自2004年有统计以来首次出现同比负增长。2Q个人住房贷款减少3400亿，同比少增3600 亿。结合央行披露的新发生规模进一步测算，2Q按揭贷款月均早偿规模为4700亿，较1Q大幅提升45%，早偿压力抬头，拖累住房贷款再度陷入负增长。与此同时，提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。 早偿压力加大与存量房贷定价较高相关性大。存量按揭贷款中2017~2022Q1发放的高息贷款占比较高，现阶段存量中仍有相当部分执行超过5%贷款利率，远高于目前新发放按揭利率。 2017年“3.17”新政后，随着我国房地产市场调控力度从严，新发生按揭贷款利率大幅走高，由2016年4.5%左右的平均水平升至2018-2021年的5.5%左右。尽管2022年以来5Y-LPR已下调了45bp，但由于按揭贷款合同约定的加点幅度在合同期限内维持不变，部分存量按揭贷款利率仍处在较高水平。考虑重定价因素之后，在2018-2021年间贷款购房的居民，实际上执行了目前最高的按揭贷款利率，普遍在5%-5.3%之间，远高于2023年6月新发生利率4.11%的水平。再叠加临近年份按揭贷款投放量更大、摊还期较短，使得存量按揭贷款实际执行利率整体较高。 基于央行货币政策执行报告披露数据，我们对存量按揭贷款利率分布进行测算，方法论与前期发布报告《如果存量按揭贷款利率被下调？——基于按揭贷款利率分布的分析》（2022年11月22日）基本一致。此处优化假设按揭贷款合同期限均为20年，并以RMBS样本计算得到的早偿率来测度早偿规模，进而对历史上各季度按揭贷款发生额及偿还至今所生余额进行测算。 测算结果显示，存量按揭贷款实际执行利率在4.71%，超9成高于4.11%，有47.8%在5%以上。与存量RMBS约4.4%的平均利率相比，测算值显示存量按揭贷款实际执行利率相对偏高，部分或与RMBS底层住房贷款发放日期较早有关，部分与按揭发放年限的早偿率不同有关。总体评估，我们有理由相信，现阶段按揭贷款整体执行利率在4.5~4.7%之间。 在理财收益率下行、收入预期走弱等背景下，存量按揭的高定价进一步强化了居民早偿行为。具体而言： ①从居民收入预期来看，23Q2城镇储户收入感知指数、未来收入信心指数分别为49.7%、48.5%，较1Q末分别下降1pct、1.4pct。当前宏观经济恢复基础尚不牢固，居民对未来现金流预期偏弱，一定程度上助推了早偿相对高息的按揭贷款，以节约利息支出的行为。 ②从资产端回报率来看，2022年及2023年上半年，理财产品各月平均收益率分别为2.09%、3.39%，理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，按揭早偿的机会成本下降、边际收益提升。 ③从替代性负债资源的可得性和定价来看，现阶段消费贷、经营贷等定价偏低，多数利率在3.2–3.8%之间。据融360统计，2023年5月全国性银行消费贷平均利率为3.6%，同比下降75bp。而据我们此前测算，当前存量按揭利率仍有5成在5%以上，因此，部分居民有动机借入消费贷或经营贷，来置换按揭贷款以缓解利息偿付压力。 高息按揭导致居民端DTI指数抬升，降低了居民资产负债表的安全性，也不利于消费的恢复。2017年以来高息按揭贷款发放较多，且新发放按揭贷款约90%为首套房贷款，居民DTI指数随之持续上行，2022年居民DTI为3.8%， 较2016年提升1.6pct。特别是近年来受疫情持续影响，居民资产负债表受损，对未来收入预期偏弱。在此背景下，高定价的存量按揭，一方面降低了居民资产负债表的安全性，可能使银行零售资产质量承压；另一方面也不利用消 费的恢复。因此，从“防风险、扩消费、促公平”角度，下调存量按揭利率具有现实意义。 图1：存量按揭贷款定价在5%及以上的规模占比为47.8%，高息贷款占比较高 资料来源：人民银行，光大证券研究所测算，注：横轴表示实际执行利率区间；数据时间截至2023年6月末 中庚基金 图2：截至2023年6月末，存量RMBS平均利率水平为4.4% 资料来源：CN-ABS，光大证券研究所，注：横轴表示实际执行利率区间，数据为各利率区间RMBS规模占比 图3：今年以来新发放按揭贷款利率继续下行，目前已跌破LPR基准利率，但存量房贷实际执行利率仍处在高位 资料来源：人民银行，存量实际执行利率为光大证券研究所测算；数据截至2023年 6月；5Y-LPR在2019年9月之前通过法定贷款利率替代，单位：% 图4：考虑重定价因素后，2017年后的房贷客户执行了更高的房贷利率 资料来源：人民银行，光大证券研究所；数据截至2023年6月；注：图中数据为站在当前时点，历史上各季度新发生贷款利率在经过重定价之后的实际执行利率水平，单位：% 图5：7月百城首套房贷款利率已降至3.9%图6：RMBS条件早偿率走势（基于RMBS样本计算） 资料来源：贝壳研究院，光大证券研究所；数据截至2023年7月资料来源：CN-ABS，光大证券研究所，数据截至2023年7月末 图7：RMBS条件早偿率走势图8：按揭贷款增长疲弱，余额同比增速持续走低 资料来源：中国货币网，光大证券研究所；数据截至2023年7月资料来源：人民银行，光大证券研究所；数据截至2023年6月末 图9：早偿率与理财收益率呈现负相关关系图10：早偿率伴随着房贷实际执行利率水平的提升而增加 资料来源：CN-ABS，Wind，光大证券研究所；数据截至2023年6月，单位：%资料来源：CN-ABS，光大证券研究所，注：横轴表示按揭贷款的实际执行利率；数据 截至2023年6月 图11：早偿率与收入感知指数（滞后2个季度）负相关性明显 图12：近年以来，居民DTI指数快速上行，消费支出占比下降 资料来源：CN-ABS，人民银行，光大证券研究所；数据截至2023年6月，单位：%资料来源：人民银行，国家统计局，光大证券研究所 二、测算：若4Q存量首套房贷利率陆续下调，中性假设下将下拉上市银行2023年营收增速0.5个百分点 存量按揭贷款利率下调，是技术更是艺术，核心在于法制体系下利益的平衡。我们不认为会统一下调到各城市现行执行利率；基于因城施策原则，更加细分的按揭贷款切分与下调方式（如区分首二套等），更有利于借贷双方达成一致。 假设极限压力测试下，将存量按揭贷款实际执行利率均降至4.11%的新发生利率水平（4.11%以下不变），将对银行经营产生重大冲击，不利于金融稳定。 根据前面统计，目前90%左右的按揭贷款实际执行利率在4.11%以上。极限测试下，假设这部分按揭贷款中的首套房贷（以9成计算）利率全面下调至4.11%，且政策在全国范围内执行，则加权平均降幅在62bp左右。按23Q2末银行业个人住房贷款余额38.6万亿计算，居民房贷年利息支出将减少2154亿。银行经营方面，2022年末，上市银行住房按揭贷款占生息资产的比重为14.9%，若存量房贷利率下调62bp，且假设政策于23Q4正式执行，则上市银行息差将收窄8.3bp，其中23Q4息差收窄约2.1bp；2023/2024年营收增速将分别下拉0.8/2.4pct。 相对中性假设下，预计上市银行2023年营收增速下降0.5个百分点。目前存量房贷实际执行利率中枢为4.7%，存量RMBS利率中枢为4.4%，假设存量房贷利率降至二者4.5%左右的平均水平，则综合加权平均降幅为36bp左右，对应居民房贷利息支出1250亿，占2022年居民房贷利息支出的比重为6.4%；23Q4/2024年上市银行息差将收窄1.2/3.6bp，下拉2023/2024年营收增 0.5/1.4pct。分银行类型看，①国有行：23Q4/2024年息差分别收窄 1.4/4.1bp，2023/2024年营收增分别下拉0.6/1.7pct；②股份行： 23Q4/2024年息差将收窄0.9/2.7bp，2023/2024年营收增分别下拉 0.3/0.9pct；③城商行：23Q4/2024年息差将收窄0.6/1.9bp，2023/2024年营收增分别下拉0.3/0.7pct；④农商行：23Q4/2024年息差将收窄0.6/1.7bp，2023/2024年营收增分别下拉0.2/0.6pct。 表1：存量按揭利率下调对上市银行敏感性测算 下调方式 加权平均降幅（bp） 影响净利息收入规模（亿元） 对息差影响（bp） 对营收增速影响（pct） 合计影响 23Q4 2024 2023 2024 4.11%以上降到4.11% 62 1,912 8.3 2.1 6.2 0.8 2.4 4.2%以上降到4.2% 57 1,758 7.6 1.9 5.7 0.8 2.2 4.3%以上降到4.3% 49 1,522 6.6 1.6 4.9 0.7 1.9 4.4%以上降到4.4% 42 1,303 5.6 1.4 4.2 0.6 1.6 4.5%以上降到4.5% 36 1,098 4.8 1.2 3.6 0.5 1.4 4.6%以上降到4.6% 29 907 3.