市场信心筑底，房地产相关板块有望持续回暖

2023年07月31日 指数 涨跌幅 点数 沪综指 3.42% 3,275.93 深成指 2.68% 11,100.40 创业板指 2.61% 2,219.54 沪深300 4.47% 3,992.74 上证50 5.49% 2,647.03 中证500 1.98% 6,043.24 中证1000 1.00% 6,465.38 大湾区指数 4.69% 7,953.34 证券研究报告|策略研究|策略周报 市场信心筑底，房地产相关板块有望持续回暖上周A股主要指数周涨跌幅主要要点 上周主要指数均收涨，申万一级行业涨多跌少。盘面上，上证指数上涨3.42%；深成指上涨2.68%；创业板指上涨2.61%；沪深300上涨4.47%；中证1000上涨1.00%；大湾区指数上涨4.69%；湾区专精特新指数下跌1.43%；行业方面非银金融（11.44%）、房地产（9.78%）、钢铁（7.27%）涨幅居前，传媒（-3.08%）、电子（-0.88%）、通信（-0.68%）表现不佳。 北上资金呈大幅净流入状态，两市交易量能回升。上周沪深两市日均成交额为 8,254.94亿元，环比上期7,557.38亿元回升9.23%；两市日均成交量742.92亿股，环比上期595.41亿股回升24.77%。上周大湾区（除港澳）A股上市公司日均成交额为1335.24亿元，环比上期1198.57亿元回升11.40%；日均成交量97.11亿股，环比上期82.36亿股回升17.91%。A股风险溢价率（周五）上周有所下降，市场风险偏好上升。以人民币计陆股通北向合计净流入345.06亿元，其中 沪股通净流入201.64亿，深股通净流入143.42亿。 7月21日的国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，此次城中村改造不同于棚改货币化，棚改货币化开启的是三四线城市的去库存浪潮，而城中村改造中较大比例为城市更新，面积和区域限制严格，增量政策力度相较偏小。2014年提出以不低于50%的比例确定本地区棚改货币化安置目标，且要进一步提高棚改货币化的安置比例，棚改货币化安置比例的提高迅速刺激购房需求，去库存化加速，政策力度大。本轮城中村改造在2020年首次提出，2021年明确将加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，完成对2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，住建部随之进一步明确了三个“严 格”，严格控制大规模拆除，严格控制大规模增建，严格控制大规模搬迁，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%，提倡分类审慎处置既有建筑，推行小规模、渐进式有机更新和微改造，增量空间较棚改货币化会有一定程度的下降。 政策提振市场信心，地产相关板块有望持续回暖。7月21日国常会审议通过城中村改造，7月24日的中央政治局会议首次提出要活跃资本市场，积极推进改造项目，提振市场的政策信号明确，地产相关板块明显回暖，上周房地产、建筑材料以及建筑装饰分别上涨9.78%、6.73%、3.90%。从估值近十年分位数来看，上周五房地产、建筑材料和建筑装饰分别处9.82%、2.65%、16.83%分位，其二级子板块也均处历史较低位置。城中村改造有望再度打开建筑材料以及建筑装饰的市场空间，在地产端因政策出现明显反转的节点下，其相关行业有望持续回暖，推荐关注：与城中村改造相关的房地产、建筑材料以及建筑装饰板块； 受益于地产恢复的银行板块；7月24日中央政治局提到要活跃资本市场，提振投资者信心，市场信心或筑底，可持续关注相关的非银金融板块。 风险提示：地缘局势动荡超预期、经济衰退超预期。 资料来源：恒生聚源，万和证券研究所 作者 刘志勇分析师 资格证书：S0380520030001 联系邮箱：liuzy@wanhesec.com联系电话：(0755)82830333-136 请阅读正文之后的信息披露和重要声明 正文目录 万和策略观点3 （一）城中村改造提振地产市场3 （二）行业配置推荐4 上周市场回顾5 （一）主要指数及申万行业涨跌幅5 （二）流动性6 （三）情绪面6 （四）资金面7 风险提示8 图表目录 图1地产相关板块走势（点）5 图2地产相关板块估值及历史分位数5 图3主要指数涨跌幅5 图4申万一级行业涨跌幅情况6 图5SHIBOR（%）6 图6中债国债到期收益率（%）6 图7沪深两市周内日均成交额（亿元）7 图8沪深两市周内日均成交量（亿股）7 图9大湾区A股上市公司周内日均成交额（亿元）7 图10大湾区A股上市公司周内日均成交量（亿股）7 图11全部A股风险溢价率7 图12北向资金（亿元）8 图13融资融券余额情况（亿元）8 表119个超大特大城市地产投资额（亿元）4 万和策略观点 （一）城中村改造提振地产市场 城中村改造通过国常会审议。7月21日的国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要优先对群众需求迫切、城市安全和社会治 理隐患多的城中村进行改造。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。 此次城中村改造不同于棚改货币化，棚改货币化开启的是三四线城市的去库存浪潮，而城中村改造中较大比例为城市更新，面积和区域限制严格，比例更小，增量政策力度相较偏小。 2014年7月住建部发布的《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》提出以不低于50%的比例确定本地区棚改货币化安置目标，并且对消化周期长、库存大的地区要进一步提高棚改货币化的安置比例，棚改货币化安置比例的提高迅速刺激购房需求，去库存化加速，政策力度大。 本轮城中村改造在2020年发布的《十四五规划建议》首次提出，2021年印发的《十四五规划纲要》明确将加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市 老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村，住建部随之于2021年8月发布的《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》进一步明确了三个“严格”，严格控制大规模拆除，严格控制大规模增建，严格控制大规模搬迁，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%，提倡分类审慎处置既有建筑，推行小规模、渐进式有机更新和微改造，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2，按此比例的城中村改造项目最大拆除新建的建筑面积为原总面积的40%，最大新增20%的建面，且明确就近安置率不宜低于50%，拆建项目的收益变相降低，项目开发商的意愿下降，增量空间较棚改货币化会有一定程度的下降。 粗略估算每年城中村改造投资额较为可观。我们以广州为例，2023年2月广州自规局公开《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》（公开征求意见稿），《规划》中目标到2035年累计推进城市更新约300平方公里，其中旧村庄约210平方公里，旧城镇约60平方公里，合计约270平 方公里，据广州市规划和自然资源局公布的数据显示，2022年广州市城市建成区面积为1380.60平方公里，广州旧村庄+旧城镇约占总建成面积的20%。据2014年下发的《关于调整城市规模划分标准的通知》，超大特大城市的划分标准为：城区常住人口1000万以上的城市为超大城市， 城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市，根据住房和城乡建设部于2022年10 月公布的《2021年城市建设统计年鉴》，截至2021年末，全国共有超大城市8个，分别为上海、 北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。全国特大城市11个，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。2021年19个超大特大城市房地产开发投资完成额合计51550.49亿元，假设广州的村庄城镇改造比例和其他超大特大城市的村庄城镇改造比例面积相当，改造投资额比例和改造面积比例相当，那么每年城中村改造投资额将较为可观。 表119个超大特大城市地产投资额（亿元） 城市2021年房地产开发投资完成额北京 4139.03 上海 5035.18 深圳 3012.68 广州 3626.44 成都 3141.65 重庆 4354.96 天津 2769.98 杭州 3627.89 武汉 3254.62 西安 2440.77 郑州 3088.88 南京 2719.80 东莞 972.29 济南 1928.00 合肥 1466.42 沈阳 1222.61 青岛 1981.80 长沙 2236.12 哈尔滨 531.37 19个城市合计 51550.49 全国 147602.08 超大特大城市地产投资额占全国比例 34.93% 资料来源：Wind，万和证券研究所 房地产政策继续边际优化，城中村及闲置房产改造将加快推进。值得注意的是，在7月21日的国常会上提到了要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，7月24日的中央政治局会 议强调要适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。房地产政策因城施策的空间较大，陆续出台的政策仍存边际优化的空间，且“积极”表明城中村及闲置房产的改造项目或加速推进，市场有望进一步扩大，房地产产业链上改造相关的建筑材料、建筑装饰或将持续受益。 （二）行业配置推荐 政策提振市场信心，地产相关板块有望持续回暖。7月21日国常会审议通过城中村改造，7月24日的中央政治局会议首次提出要活跃资本市场，积极推进改造项目，提振市场的政策信号明确，地产相关板块明显回暖，上周房地产、建筑材料以及建筑装饰分别上涨9.78%、6.73%、3.90%。 从估值近十年分位数来看，上周五房地产、建筑材料和建筑装饰分别处9.82%、2.65%、16.83%分位，其二级子板块也均处历史较低位置。城中村改造有望再度打开建筑材料以及建筑装饰的市场空间，在地产端因政策出现明显反转的节点下，其相关行业有望持续回暖，推荐关注：与城 中村改造相关的房地产、建筑材料以及建筑装饰板块；受益于地产恢复的银行板块；7月24日中央政治局提到要活跃资本市场，提振投资者信心，市场信心或筑底，可持续关注相关的非银金融板块。 图1地产相关板块走势（点）图2地产相关板块估值及历史分位数 建筑材料（一级） 水泥玻璃玻纤装修建材 建筑装饰（一级）房屋建设Ⅱ装修装饰Ⅱ基础建设 专业工程工程咨询服务Ⅱ房地产（一级） 房地产开发 房地产服务 0.87 2 2.63 1.81% 28. 35.69 0.69 7.15% 0.77 1.40 1 0.91 0.89 2.10% 31.7 12.49% 9.82% 38.81% 1.69 9.61% .83 1% 2 40.02% .90 1 16.83% 0.92 % 36% .03 2.65% 1.50 10年分位数 （7/28） PB（倍）2023/7/28LF 行业 建筑材料房地产建筑装饰 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 资料来源：Wind，万和证券研究所资料来源：Wind，万和证券研究所 上周市场回顾 （一）主要指数及申万行业涨跌幅 上周主要指数普跌。上证指数、创业板指、沪深300周