大平层豪宅浅析
大平层豪宅浅析 AnalysisofdapinglouMansion ——中原视角 大二建筑专题案例库 主编 ——大二建筑产品中心出品 ——大陆区二级市场战略中心 大平层豪宅浅析 PART ONE 大平层豪宅演化过程及特征 FIVE PART 大平层豪宅类型划分 3.纯住宅型产品 PART TWO 大平层豪宅户型分析 1.户型分配 2.户型结构 3.面积分析 PART THREE 大平层豪宅类型划分 1.综合体类型产品 SIX PART 大平层豪宅(高层）类型划分 4.度假型产品 PART FOUR 大平层豪宅类型划分 2.单座塔楼类产品 1.高层 2.超高层 3.私人定制型 4.顶级品牌跨界型 SEVER PART 全球顶级大平层豪宅的要素1.配套 2.内部装修配置标准 3.服务 02PARTONE大平层豪宅演化过程及特征 大平层豪宅演化过程及特征 ——大平层豪宅的演变 大平层豪宅的演变——高端人群居所变迁、生活方式重心的转移历程 随着城市工业化发展，商务集中化发展以及资源平台集中化，城市大平层的出现，恰好弥补了传统别墅稀缺的城市CBD核心地段公共资源，而其因地制材的自然环境资源也不亚于传统别墅。 城市普通住宅 城市中、面积尺度较小、舒适度、自然环境一般 大部分城市远郊、面积大有天有地、自然环境一流 追求品质生活 远郊别墅 兼得城市中心、成熟配套与自然美景面积阔绰豪宅 回流 城市中心大平层 处于繁华的城市中，享有成熟的配套，但居住面积，舒适度及自然环境无法满足高端人群需求。 由于其绝对低密和大面积的特性，大多位于城市的远郊地带。使得自然环境一流，但城市资源与配套则严重缺乏，通勤时间长。 位于城市核心地段，却又能享受别墅级居住体验，稀缺生态资源，成熟的配套，一流的服务，通勤时间短。 大平层豪宅演化过程及特征PARTONE05 大平层豪宅演化过程及特征 ——大平层豪宅的演变 别墅 vs 大平层豪宅 ［配套资源匮乏］ 配套［配套资源完善］ 别墅：多位于城郊区，人口较为稀少，自身配套成熟较慢，交通不便，一般无大型商业中心或者城市综合体。因此，别墅的配套方面弱于大平层。 大平层豪宅：多位于城市繁华中心，交通便利，出行方式多样配套完善地段，商务、教育、医疗、便捷生活无可比拟。 ［功能立体化］ 空间［功能扁平化］ 别墅：绝对低密和大面积，是一个上下层的立体空间。功能比较分散，私密度高，但不便于家庭生活交流。 大平层豪宅：功能聚集在一个平面上，一层内解决了家庭生活的所有功能，既保障了老人、孩子的居住安全，也提升了生活的便利度。客厅和卧室的扩大，让居住者在空间感受上更加强烈完善的功能区间使家庭生活更加和谐。 10PARTTWO大平层豪宅户型分析 大平层豪宅户型分析 ——户型分配 高度户数面积 平均面积 国内 100 750+ 80-200 100+ 国际100＋ 100-200 100-600 200+ 户型分配对比： 主要以单/双塔楼形式出现 受土地所有权模式和土地出让规模不同的影响，全球顶级住宅多以单座塔楼或双塔楼形式出现；而在中国内地，大部分的高层住宅项目以多塔楼的形式出现，总规模会远超纽约、伦敦与香港的公寓。 户型大小随楼层高度变化 在大多数中国大陆的公寓项目中，同一塔楼户型一般不随楼层变化而变化，即户型资源是按塔楼规划位置分布的；而以单塔楼或双塔楼居多的全球顶级住宅中，户型会随楼层的变化而不同，即同一塔楼中，低段楼层为小户型产品 （一般在100平米左右），楼层越高户型越大，而Penthouse往往位于顶层（至少200平米以上）。 大、小户型的“共生关系” 这样的面积与价格的组合方式，反应了顶级住宅项目中的一种“共生关系”，这种共生不仅是小户型与大户型的共生，也是中产阶层与富豪阶层的共生。顶级住宅以其便 最小户型 —纽约（户型面积段最大） —伦敦（户型面积段最小） —香港（两者之间） 结论： 面积 1:5 1:3.7 1:4.1 单价 1:2.7 1:1.1 1:2.2 —户型面积段越大，单价越高 —位置，高度与风景对单价的影响大 —项目面积段越大，整体单价越高 利的配套设施和尊贵的社会身份象征意义，吸引了一部分较富裕的中产阶层购买较低楼层的小户型产品。正是这些小户型的存在增加了公寓的高度，而真正的富豪阶层则得以购买位于顶层的空中别墅，独享城市顶端的无限风光。空中别墅的奢华品质与富豪阶层的购买又进一步拉高公寓的整体格调，从而为较低楼层的小户型增添附加价值。正是这种共生关系造就了能与公寓塔楼的高度相媲美的顶级公寓的市场价格。 数据图文源自万晟专题 大平层豪宅类型划分PARTTHREE27 大平层豪宅类型划分 参考案例——泰国曼谷TheResidencesatMandarinOrientalBangkok(文华东方私宅) ——综合体类型产品 区域位置 ICONSIAM暹罗天地位于昭彼耶河岸，千禧希尔顿酒店与半岛酒 店之间，交通便利，从沙吞与是隆区Silom开车仅需20分钟，距 离BTSKrungThonBuri站10分钟。如果开车到最近的收费公路 入口距离公寓仅有1.4公里。周边配套齐全，购物中心、学校、 医院及各色餐厅等。 暹罗天地是一个超级商业文化综合体，项目斥资超过540亿泰 铢（约合105亿元人民币），占地共75万平方米，包含400米河 岸用地，两大零售项目/购物中心（ICONSIAM与ICONLUXE，共 525,000平方米），两栋世界顶级豪华滨海公寓（一座是位于 ICONSIAM内的MagnoliasWaterfront住宅楼，另一座是曼谷文 华东方公寓）、以及七大景点。项目开业后预计每年吸引2200 万访客。 住宅大楼 70层高的，共379个套房，被誉为湄南河岸最奢 华的公寓，建筑设计华丽，质量上乘。 曼谷文华东方酒店 沿湄南河一岸的豪华公寓，是ICONSIAM与文华 东方酒店集团合作的项目，一幢52层高的建筑， 共146个房间，是泰国最优质和最昂贵的公寓。 暹罗天地(ICONSIAM)商场 建筑外窗使用了世界最长的无柱玻璃幕墙（展开 所有玻璃将长达323米）。受泰国“萨拜”服装造 型的启发，由特别定制的玻璃打造，在建筑外点 缀出巧妙的褶边，使ICONSIAM成为独一无二的绝 美设计新地标。 74PARTFOUR大平层豪宅类型划分 大平层豪宅类型划分 ——独栋混合功能型（超高层） 纽约111West57thStreet 区域位置 曼哈顿市中心藏着整个纽约的美 地处纽约曼哈顿第6大道和第7大道之间，第57街与第58街横贯其南北，更正对中央公园中轴。从西57街111号举目远眺，中央公园的天作美景、城市的繁华旖丽，纷纷沿视线伸展开来。公寓大厦在中央公园的南端中间，是最著名的文化与娱乐场所、旅游景点、艺术画廊、餐厅、酒店以及包括梵克雅宝、蒂芙尼和波道夫•古德曼在内的世界名牌零售店遍布其中。洛克菲勒中心、时代广场、现代艺 术博物馆以及无线电城音乐厅与它仅有短短几个街区之隔。 ▼ 西57街111号是纽约市最高的建筑之一西57街111号是一个超高的住宅项目，由SHOPARCHITECTS,P.C.建筑事务所设计，建筑高度上升到1438英尺(438米),成为美国最高的住宅类建筑。此建筑也成为世界上最细长的摩天大楼。塔的北面直接上升到建筑的顶峰。随着楼层的高度增加，塔的外型越来越削减，给人视觉上造成一种“逐渐消失在天空”的感觉。 项目概况 111将新与旧、艺术与工程、自然与文化相融合，形成完美的对称：在世界中心这块土地的公园中央，形成天际线上一道靓丽的风景。 项目2019年将建成，现正出售。其总高度为1,428英尺(435米），是纽约市最高的建筑之一。可以看到整个中央公园。公寓单位是全层，共有46个单位，售价$15,500,000美元起，4500平方呎，3卧室，3.5卫生间。 78PARTFOUR大平层豪宅类型划分 大平层豪宅类型划分 ——独栋混合功能型（超高层） 中央公园壹号外观采用了玻璃，缎面不锈钢和明亮的水平细节组合元素，突出了质地和光线的相互作用。在距离街道300英尺的高度，塔楼向东悬臂，为所有朝北的住宅创造了中央公园的景色。 中央公园一号 东西南北的奢侈视野 大陆区二级市场战略中心——建筑产品中心 大平层豪宅类型划分PARTFOUR119 大平层豪宅类型划分 ——顶级品牌跨界大平层豪宅 上海宝格丽公寓 宝格丽品牌 宝格丽（BVLGARI）成立于1884年，是华丽的意大利珠宝商和奢侈品1879年，索帝里欧·宝格丽举家移民到意大利的那不勒斯，1884年他在罗马开了一家银器店，专门出售精美的银制雕刻品。 奢侈品牌 跨界顶级大平层豪宅 宝格丽公寓 宝格丽公寓位于苏州河畔的大型商业综合项目 ——苏河湾，地处静安区非物质文化遗产保护的核心区，毗邻苏州河畔，将上海中心城市景观悉数纳入视野——可俯瞰外滩和黄浦江以及上海国际金融区——浦东。 上海宝格丽公寓位于整栋建筑的4层至32层之间，共计27层，243间公寓，提供一居室到三居室，面积有从约146平米（1572平方英尺）到约256平方米（2756平方英尺）的不同户型选择，而32层则为600平方米（6500平方英尺）的复式结构户型。 40层 酒店 32层 公寓 4层 据悉，目前华侨城苏河湾塔尖住宅在售大平层，户型为280㎡3房，均价190000元/㎡。项目另外 还有唯美天际线顶楼复式，建筑面积610-510㎡ ，总价2-1.5亿。 格 上海宝格丽公寓的住户将可根据需求享受宝丽酒店的全部设施服务，包括现代的健身中心、拥有25米泳池的水疗中心、男士和女士专属的发型沙龙、专业的餐饮服务、极具标志性的宝格丽意大利餐厅和酒吧，屋顶露台酒廊，以及宝格丽酒店的点睛之笔——复原的上海总商会。 124PARTFOUR大平层豪宅类型划分 大平层豪宅类型划分 ——顶级品牌跨界大平层豪宅 完善的配套 在大楼的55层，还设有一个无边泳池，以及配套的水疗中心、酒吧、休息室和私人餐厅等。 在52到53这三层，配有一个虚拟的高尔夫球场 ，一个拳击馆，两个电影院和一个旋转的工作室 ，以及一个全方位服务的美容SPA馆。俯瞰大海的双人健身中心，只要你想到的，能有的都有。 公寓楼下就有私人超级游艇码头，只要你买下这里的公寓，随时下楼就可以驾驶游艇畅游比斯坎湾！ 硬件好，软件也不能差。公寓还配备了24小时管家服务，让业主可以随时享受最贴心的服务。 128PARTFIVE大平层豪宅类型划分 大平层豪宅类型划分 ——纯住宅类型 北京融创壹号院 区域位置 融创·北京壹号院位于北京市朝阳区，南靠♘洲第一大城市中央公园朝阳公园，西邻优美的湖滨资源，得天独厚的地理环境、沉淀的历史文化资源、丰富的人文风情以及不可复制的优秀景观资源，为创造地标性豪宅提供了绝佳优势。被誉为中国豪宅的“顶豪之王”。 既身处中国最成熟的北京CBD，又毗邻♘洲最大城市公园朝阳公园，同时还是北京三大使馆区所在地。 身处东三环农展馆内——建国十大建筑之一，有京都“龙眼”宝地之说。馆内还有5.3万平米大湖和唯一城市高尔夫球场——分别紧靠北京壹号院的西面和南面，成为“私人”专属。 大平层豪宅类型划分PARTFIVE155 大平层豪宅类型划分 ——纯住宅类型 规划设计 建筑整体轻盈通透，采用9.9米高架空首层设计，将自然景色纳入建筑之中，通透的体量在湖水的映衬之下，犹如轻盈羽毛漂浮在湖面。所 有建筑沿湖一面排开，以享有最大化景观视野。高层与超高层错落布置，两栋超高层位于基地东侧和中央，打破平缓的天际线，创造出活泼动感的流线。 景观设计 项目坐拥城市最稀缺的水景资源，滨水景观渗透率高，通过将湖水引入小区内部，加大了湖岸的景观面。为提升室外空间品质，营造优质生活氛围，设计了运动步道和滨水步道以满足休闲生活需求。 运动步道贯穿整个社区，
