一线城市迅速响应，高能级城市宽松政策有望落地

2023年7月29-30日，北京、深圳、广州三大一线城市先后发声：认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，结合本地房地产市场实际情况，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进本地房地产市场平稳健康发展。 继政治局会议定调，住建部确认方向后，一线城市迅速表态响应。7月24日，政治局会议指出要适时调整优化房地产政策因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。7月27 日新华网报道，住建部部长倪虹指出要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。7月29-30日，北京、深圳、广州三大一线城市迅速表态：认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长的讲话要求，结合本地房地产市场实际情况，更好满足刚性和改善性住房需求，促进本地房地产市场平稳健康发展。正如我们在6、7月外发的《金融支持逐步落地，政策仍存优化空间》等多篇报告中多次强调，预计后续高能级城市的宽松性政策有望落地。 目前销售下行压力大，高能级城市出台宽松政策恰逢其时。当前房地产市场销售持续承压，2023年1-6月，商 品房销售面积累计59515万方，累计同比-5.3%；6月单月，商品房销售面积13075万方，同比-18.2%；7月至今35城新房高频销售面积同比-27.6%，销售下行压力较大。目前弱二线及三四线城市在政策端已应放尽放，仅一线城市及部分强二线城市仍有诸多限制。从房贷利率上看，根据贝壳研究院，7月首二套房贷利率一线城市分别为4.50%、5.03%，二线城市分别为3.88%、4.81%，三四线城市分别为3.88%、4.80%，高能级城市仍有一定的下降空间。从首付比例看，三四线城市及部分二线城市的首付比例首套房20%、二套房30%，而一线和部分强二线的首付比例（尤其是二套房）仍高企。因此我们预计未来高能级城市有望落地“认房不认贷”、“因区施策”等措施，支持改善性需求的释放。 城中村改造工作正积极稳步推进。7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的 指导意见》，会议提出要充分加大对城中村改造的政策支持、鼓励和支持民间资本参与等内容。7月28日中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议上指出，要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让。坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。城中村改造再获重视，根据我们此前的测算，今年全国城中村改造市场规模或将重回万亿元以上（2020-22年分别为1.24万亿元、1.36万亿元和6559亿元）。中央定调本轮城中村改造以市场化为主导，鼓励和支持民间资本参与，产业链上部分公司将有望受益。 目前弱二线及三四线城市在政策端已应放尽放，本次三大一线城市积极响应政治局会议精神及住建部政策方向，预计后续有望落地降低首套房首付比例和贷款利率、“认房不用认贷”等政策。推荐重点布局优质一二线城市、改善 产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、华润置地、招商蛇口、滨江集团等。城中村改造由政府主导，对参与公司的过往表现及资质要求高。推荐一线城市本地国企，如越秀地产等。 政策落地进度不及预期；宽松政策对市场提振不佳；多家房企出现债务违约 图表1：北京、深圳、广州迅速响应 时间 城市 表态结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大 7月29日 北京 力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。 7月30日深圳 更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进我市房地产市场平稳健康发展。 7月30日广州 将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。 来源：各政府官网，央广网，国金证券研究所 图表2：杭州优化“认房又认贷”政策后，一二手房销售环比迅速上升 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 100% 2022.11杭州认房又认贷 调整为认房不认贷 23% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% 杭州一手房成交套数杭州二手房成交套数一二手房成交套数环比 来源：wind，国金证券研究所 图表3：实行“认房又认贷”的12城商品房销售面积占全国比例呈下降趋势 25000 20000 15000 18% 14.8% 15.1% 15.4% 14.5% 13.0% 12.2% 12.8% 12.4% 12.7% 12.1% 16% 14% 12% 10% 8% 10000 6% 50004% 2% 00% 2013201420152016201720182019202020212022 12城商品房销售面积（万方，左）12城/全国（右） 来源：wind，中指研究院，国金证券研究所注：根据我们统计，目前仍执行“认房又认贷”的城市有14个，海口、三亚因数据缺失暂未统计在内，其余12城包括北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、西安、武汉、石家庄、长沙、福州、厦门；全国采用统计局口径 2023年7月 城市 本地限购 外地限购 社保要求(年) 限售 首套最低首付 二套最低首付 认房又认货 特殊政策 -线城市 深圳 限2 限1 3/5 3年 30% 70% 认房又认贷 本地3年社保 广州 限2 限1 5 2年 30% 50% 认房又认贷 通过人才政策购买的住房限售3年 上海 限2 限1 5 5年 35% 50% 认房又认贷 临港1年社保 北京 限2 限1 5 5年 35% 60% 认房又认贷 通州买房还需3年通州区社保 二线城市 南昌 限2 限1 无需 非三限房无限售 三限房 限售5年 20% 30% 认贷不认房 外围不限购 厦门 限2 限1 3 2年 30% 40% 认房又认贷 二孩，岛内一手住房限售5年 西安 限2 限1 0.5 限购区内2年 30% 40% 认房又认贷部分银行认贷不认房 限购基础上二孩新购1，外围不限购 杭州 限2 限1 2/4 3类情况限售5年 30% 40% 认房不认贷 二孩三孩，区域限购；非限购区对社保无要求； 福州 限2 限1 无需 2年 20% 30% 认房又认贷 区域限购 郑州 限2 限1 2 1年 30%航空港区20% 40% 航空港区30% 认贷不认房 二环外不限购 长沙 限2 限1 2 4年 30% 40% 认房又认贷 二孩，租赁 合肥 限2 限1 2 热点盘限售3年 限购区30% 非限购区20% 限购区40% 非限购区30% 认贷不认房 区域限购；二手房部分区域限3，其余不限购限贷款次数；老人多子女新购1 成都 限2+二孩1 限1 1 2年 一二圈层+高新30% 三圈层20% 一二圈层40% 三圈层30% 高新50% 公积金认房又认贷 部分银行认贷不认房 二孩，投靠，区域限购； 沈阳 限2 限1 无需 5年 二环外20%二环内30% 二环外30%二环内40% 认贷不认房 限购基础上二孩、三孩未成年新购1 石家庄 不限购 不限购 无需 不限售 20% 30% 认房又认贷 无锡 限2 限1 0.5 2年 30% 30% 认贷不认房 二孩,投靠,户型,外围不限购 图表4：部分重点城市现行政策 大连 限2+新购1 限2 无需 2年 30% 40% 认贷不认房 二手房不限购 苏州 限3 限1 0.5 2年 限购区30% 非限购区20% 30% 认贷不认房 部分区域无需社保，常熟张家港不限购；昆山、太仑、常熟、张家港不限售；家庭若有新出生人口（二孩及以上），出售房屋时不受限制转让年限制约； 天津 限2 限1 0.5 不限售 30% 40% 认房不认贷 二孩,投靠,租赁，限购基础上多子女/有60岁以上老人增购1 南京 限2 限1 0.5 3年 30% 30% 认贷不认房 二孩，人才，60岁以上本地户籍/四大产业集聚区增购1 武汉 限3 限1 0.5 不限售 限购区30% 非限购区20% 限购区40% 非限购区30% 限购区认房又认贷 非限购区认贷不认房 二孩，投靠，二环外不限购 青岛 限2 限1 1 5年 限购区30% 非限购区20% 限购区40% 非限购区30% 认贷不认房 二孩三孩，大区域，二手房不限购，人才房；特殊群体放松限售 太原 限2 限1 无需 不限售 20% 40% 认贷不认房 宁波 限2 限1 2 限购区内2年 限购区30% 非限购区20% 限购区40% 非限购区30% 认贷不认房 二孩三孩，市五区外不限购 济南 限2 限1 无需 2年 限购区30% 非限购区20% 限购区40% 非限购区30% 认房不认贷 养老多孩，已有3套出售1套可新购1套 重庆 不限购 不限购 1 2年 20% 40% 认房又认贷 二孩二套25%，中心城区新购住房，中心城区外住房不纳入住房套数 南宁 不限购 不限购 无需 不限售 20% 30% 认贷不认房 昆明 不限购 限购1 1 3年 20% 30% 认贷不认房 长春 不限购 不限购 1 三环区 域内2年 20% 30% 认贷不认房 贵阳 不限购 不限购 1 3年 20% 40% 认贷不认房 三四线城市 海口 限2 限1 5 5年 30% 40% 认房又认贷 外省首付70% 三亚 限2 限1 主城区5 年 5年 30% 40% 认房又认贷 外省首付70% 非主城区2年 来源：各政府官网，贝壳研究院，中指研究院，乐居财经，财联社，国金证券研究所 图表5：A股地产PE-TTM 25 20 15 10 5 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2018/7/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 2016/7/1 0 PE-TTMAVG AVG+STDV AVG-STDV 来源：wind，国金证券研究所 图表6：港股地产PE-TTM PE-TTM AVGAVG+STDVAVG-STDV 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2018/7/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 2016/7/1 0 来源：wind，国金证券研究所 图表7：港股物业股PE-TTM PE-TTM AVGAVG+STDVAVG-STDV 120 100 80 60 40 20 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2018/7/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 2016/7/1 0 来源：wind，国金证券研究所 图表8：覆盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 (亿元) PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 000002.SZ 万科A 增持 1,701 7.5 7.1 6.6 226.2 238.2 259.6 0% 5% 9% 600048.SH 保利发展 买入 1,723 9.4 7.6 6