房地产行业深度研究报告：杭州楼市政策放松及效果复盘

2022年以来杭州房地产政策由全市放松转变为分区域、分街道放松，政策操作精细化。1）2022年杭州市场政策放松主要体现在全市层面，如5月降低二手房购买门槛，限购区购买二手房的社保缴纳要求降低至12个月、增值税“5改2”降低交易成本，11月贷款政策调整为认房不认贷，二套房首付比降低至40%。2）2023年上半年杭州由“因城施策”转为“按区施策、按街道施策、按道路施策”，限购放松从外围板块逐步向城市中心延伸，如临平、钱塘两区由部分街道放宽限购转为全区放宽限购。 限贷放松效果一般，分区域限购放松对外围临安、富阳基本无效，临平、萧山、钱塘等区域由典型项目带动脉冲式回暖，持续性差。2022年11月杭州放松限贷，但市场预期并未明显回暖，年底“翘尾”行情缺位。2022年下半年以来各区域逐渐放松限购，1）临安、富阳两区成交持续萎靡，政策放松无效化，主要原因是两区产业、配套兑现一般，核心区购房外溢需求退去。2）临平、钱塘、萧山等区域逐渐放松限购，依靠宁围、乔司、金沙湖等紧邻中心区域、产业配套兑现较好的板块典型项目拉动，销售面积出现脉冲回暖，但优质板块项目回暖难以彻底带动整个区域市场热度。 杭州需求端政策仍有宽松空间，当前非杭州户籍新房购买门槛较高，各区域首付比一致，外围区域首付比有调降空间。1）限购层面临安、富阳、钱塘、临平全区放宽限购，萧山区、余杭区部分街道放宽限购，仍有一定放松空间；非杭州户籍在限购区购买新房的门槛为连续缴纳48个月社保/个税，购买二手房要求为缴纳12个月社保/个税，外地户籍新房准入门槛较高。2）限贷层面，杭州已调整为认房不认贷，首套房、二套房首付比分别为30%、40%，外围区域首付比仍有调降空间。3）限售层面，单批中签率低于10%、房源倾斜比例达到80%的热点项目以及以人才优先购买的新房限售5年。 核心区新房市场依旧火爆，库存占比极低，政策放松存在约束。当前杭州购房需求集中在核心地段改善项目释放，导致核心区仍保持高热度，外围板块遇冷。 2022年西湖、拱墅、上城、余杭、滨江区项目仍保持约80%开盘去化率，2023年市区多个触发社保摇号的项目均位于核心地段，单价较高，部分项目中签率仅2%。2）截止2023年6月底，上城、拱墅、西湖、滨江4个核心区新房库存占比仅9%，去化周期不到5个月，已经出现限购放松的萧山、余杭、临平、钱塘四区库存占比约43%，外围临安、富阳库存占比48%。 杭州二手房当前面临“堰塞湖”问题，挂牌量高企而成交量走低，复苏关键在于挂牌价回归理性凸显二手房性价比，同时降低交易成本，增强流通性。1）2022年5月杭州降低二手房交易成本、外地户籍购买二手房门槛，仅6月单月二手房成交套数环比上涨41%，后续回落，主要原因是杭州二手房与一手房价格存在倒挂，二手房性价比较低，仅降低交易成本并不能促进高成交，反而会增大二手房挂牌量。2）截止到2023年6月底，杭州二手房挂牌量约21.8万套，而上半年二手房共成交约3.6万套，若部分卖家为促成交下调挂牌价，一二手房之间投资水分挤出，二手房性价比逐渐凸显，预计将适当促进二手房流动性，更有助于存量市场健康发展。 风险提示：政策微观传导机制失灵，杭州大幅增加宅地供应。 投资主题 报告亮点 2022年以来杭州房地产政策由全市放松转变为分区域、分街道放松，政策操作精细化，放松区域从外围板块向中心区延伸。 需求端宽松政策对外围区域临安、富阳基本无效；对钱塘、临平、萧山等区域优质板块的典型项目有一定刺激效果，但难以彻底带动全区销售反弹，持续性一般。 当前市场下居民购房需求集中在核心区释放，核心区市场高热情况下，政策放松存在约束。 对于杭州这类一二手房存在一定倒挂的城市，二手房性价比较低，单纯降低二手房交易成本，对成交量刺激并不明显，反而会提升挂牌量。若挂牌价回归理性水平，二手房性价比凸显，再叠加交易成本的下降，预计将促进二手房流动性。 投资逻辑 我们预计杭州后续政策仍以定点、定向放松外围区域为主，核心区可能仍保持定力。1）杭州房地产市场自2022年起呈现明显分化，需求集中在核心区项目释放，导致核心区仍保持高开盘去化率、低库存占比，核心区高热度市场或导致政策放松存在一定约束。2）外围区域临安、富阳政策放松无效化，主要原因是两区产业、配套兑现不及预期，在杭州市场由高热度转冷、大量购房需求外溢消失后，两区住宅销售面积大幅下滑，难以靠定向放松扭转预期。3）萧山、临平、钱塘等区域逐步放松限购，依靠宁围、乔司、金沙湖等紧邻中心区域、产业配套兑现较好的板块典型项目拉动，销售面积出现脉冲回暖，政策对于此类有效需求聚集的板块有一定效果。 杭州需求端政策仍有进一步宽松空间，当前非杭州户籍新房购买门槛较高，各区域首付比一致，外围区域首付比有调降空间。 一、2022年全市层面放松，2023年以点状精细化放松为主 2022年杭州市场复苏乏力，托底政策频出。1）2022年1-5月期间，杭州楼市供应乏力，叠加疫情影响，商品住宅成交低迷，1-5月住宅销售面积387万方，同比下降55%。5月、6月政府适时出台托底政策，如非杭州户籍在限购区购买二手房的社保缴纳要求降低至12个月（降低购房门槛）、增值税“5改2”（降低交易成本）、符合条件的三孩家庭可在限购区内多买1套房、提高公积金贷款额度等。在一系列政策影响下，叠加房企年中冲刺业绩，新拿地项目陆续入市引发开盘潮，6月住宅销售面积133万方，环比上涨51%，但复苏并未持续。2）2022年11月，为更好地支持刚性和改善性住房需求，杭州再次出台宽松政策，个人住房贷款调整为“认房不认贷”，二套房最低首付比降低至40%，但市场预期未明显回暖，11月、12月单月住宅销售面积分别为118、126万方，并未出现年底“翘尾”行情，2022年全年杭州商品住宅销售面积1168万方，同比下降约40%。 图表1 2022年杭州商品住宅销售面积1168万方，同比下降40% 2023年杭州政策放松从外围板块逐步向城市中心延伸，政策操作精细化程度，最小放松单元从街道精细至道路。2022年杭州市场需求端宽松政策主要体现在全市层面，如降低二手房交易门槛、提高公积金贷款额度、降低二套房首付比例等，2023年则更多为区域化放松：1）临安区始终未实施限购政策，2022年9月给予购房补贴。2）富阳区限购放松一步到位，2022年9月即放宽全区限购。3）钱塘区、临平区2022年部分街道放松限购，2023年4月全区放宽限购。4）萧山区和余杭区实施差异化限购，限购放宽至具体街道甚至道路，调控精细化程度高，如2023年5月萧山区放宽宁围街道沪昆铁路以东区域限购。 图表2 2022年以来杭州楼市政策宽松从外围板块逐步向市中心扩容，精细化操作 目前杭州外围区域限购门槛较低，核心区仍保持定力，限贷层面刚需首套房已调整为认房不认贷，二套房首付比仅40%。1）目前外围区域临安、富阳、钱塘、临平全区放宽限购，余杭、萧山部分街道保持限购，核心区仍实行限购政策；非杭州户籍在限购区购买新房的门槛为连续缴纳48个月社保/个税，仍保持较高要求。2）限售政策并未出现放松，单批中签率低于10%、房源倾斜比例达到80%的热点项目以及以人才优先购买的新房限售5年。3）限贷方面，刚需首套房认房不认贷，最低首付比30%，二套房最低首付比40%，首套房、二套房商贷利率分别为4.0%、4.8%。 图表3杭州外围区域均不同程度放松限购，主城区仍限购 二、政策放松仅体现出1个月左右脉冲回暖，未能改变趋势 （一）非核心区限购政策放松效果一般，典型项目回暖难以扭转全区销售 杭州外围区域富阳、临安政策放松效果较差。1）受2020年、2021年上半年杭州全域房地产热度较高影响，大量核心区购房需求外溢至临安、富阳，20年1月-21年6月住宅月均成交分别为24.6万方、15.7万方，2021年下半年以来热度快速下降，21年7月-23年6月住宅月均成交面积回落至7.3万方、6.4万方。2）临安区一直未实施限购政策，即使2022年杭州市层面宽松需求政策，住宅成交量也未见起色；富阳2022年9月一步到位放宽全区限购，但9月、10月住宅成交量并未明显上涨，外围区域对政策反应较疲弱，主要原因是两区产业、人口兑现度不高，核心区外溢需求退去后仅靠政策难以扭转市场，我们在报告《郊区盘困局》中已详细论证原因。 图表4临安对整体政策宽松反应平缓 图表5富阳放宽全区限购后仅连续增长2个月 钱塘区分步放松全区限购，整体有一定刺激作用，但时限较短。钱塘区2022年9月放宽白杨、义蓬、新湾、临江、前进等部分街道限购，对需求起到一定刺激。政策宽松效果最为明显是2023年4月钱塘区放宽下沙街道、河庄街道限购，其紧邻核心主城区上城区，包含钱塘最热门板块金沙湖、江海之城（大江东核心区），承接核心区域外溢需求，但住宅成交反弹仅维持2个月，6月成交量拐头向下。 图表6钱塘区放松金沙湖等热门板块限购后，5月住宅成交量增长至12万平 临平三次放松限购，政策效果均呈脉冲型，可持续性弱。临平于22年11月、23年1月两次放宽部分街道限购，23年4月放宽全区限购，全区限购放宽后靠近核心区的乔司板块明显受益，如中天海威·云咏汀洲府项目，原月均流速约40套/月，政策放宽后，月均流速达到155套/月，清盘周期从16个月大幅缩减至4个月。政策对区域上位板块的新房有一定刺激效果，但难以带动临平全区住宅销售反弹，可持续性弱。 图表7临平三次宽松效果呈脉冲式回暖 萧山区实施精细化调控，放松有效需求区域效果更明显。2022年9月萧山区放松部分街道限购（多为外围乡镇板块），但10-12月期间住宅成交量基本无明显增长，2023年一季度由于前期积压需求集中释放，月均住宅成交有所反弹；2023年5月，萧山放宽有效需求区域宁围街道（紧邻钱江世纪城板块）部分区域限购，典型项目有一定反馈，如能建城发·瞰奥府项目位于宁围街道，首开当日推出196套房源，去化率仅8%，但5月17日放宽该区域限购后，同日加推100套，去化28套，后4天续销30多套（开盘前5套)，认购人数增长50%。 图表8 23年5月萧山放松有效需求区域效果更明显 （二）杭州核心区市场仍保持高热度，政策放松存在一定约束 杭州新房需求有一定下滑，但市区摇号比仍有2.3，仍保持供不应求态势。当前杭州面临新房客户池水位下降问题，2023年上半年参与杭州市区公证摇号等登记户数为8.9万户，与住宅成交套数比约为2.3，相较2022年3.6的摇号比略有下降，反映居民购房需求确有收缩，但整体仍保持供不应求态势。 图表9杭州新房需求整体收缩，摇号比2.3回归理性 购房需求集中在核心地段改善项目释放，核心区仍保持高热度，而外围板块遇冷，预计后续政策放松仍以区域定点、定向放松为主，聚焦去化困难区域。1）区域冷热分化明显，从2022年新盘开盘去化率来看，西湖区、拱墅区、上城区、余杭区、滨江区等区域保持较高热度；萧山区、临平区热度有所下降，仅核心板块如钱江世纪城、临平新城等表现较好，但无法维持区域整体高热度；富阳区、临安区新房开盘去化率由2021年73%、57%降低至2022年18%、16%。2）从市区触发社保摇号的典型红盘来看，均位于核心地段，单价较高，部分项目中签率仅2%。 图表10 2022年核心区开盘去化率仍然较高 图表11 23年触发社保摇号红盘普遍好地段、高价格 需求集中在核心区释放，导致核心区新房库存占比仅9%，去化周期极短，预计短期内政策保持定力。1）截止2023年6月底，杭州市区商品住宅库存量约为436万方，其中外围区域临安、富阳合计占比48%，另外，目前出现限购放松的萧山、余杭、临平、钱塘四区库存占比约43%，核心区域占比仅9%。2）从库存去化周期来看，仅外围临安、富阳去化周期在24个月、15个月，其余区域库存去化周期不到5个月。 图表12杭州未放松限购的区域新房库存占比仅9% 图表13杭州市区新房库存去化周期普遍较低 （三）二手房价格回归理性、交易成本降低是存量市场复苏的关键 杭州二手房当前面临“