中国奥园二零二二年年报

2022 年报 光明在前 向阳而生 集团简介 中国奥园二零零七年十月在香港联交所主机板上市（股份代码：3883.HK）。作为中国复合地产的开拓者，中国奥园将房地产开发与关联产业结合，以“构筑健康生活”的品牌理念为客户创造和谐美好的生活体验和文化价值。本集团聚焦粤港澳大湾区，覆盖华南、中西部核心区、华东及环渤海等四大核心区，并深度布局城市更新，是城市更新粤港澳大湾区标杆企业。未来，本集团致力于成为健康生活的引领者，实现可持续、稳健的发展。 目录 释义2 公司资料4 主席报告6 管理层讨论与分析8 董事履历详情14 高级管理人员及公司秘书简介17 企业管治报告18 环境、社会及管治报告34 董事报告103 独立核数师报告117 综合损益及其他全面收益表120 综合财务状况表122 综合权益变动表125 综合现金流量表128 综合财务报表附注131 五年财务概要312 释义 “二零二二年股东周年大会” 本公司于二零二二年八月二十四日（星期三）举行的股东周年大会 “二零二三年股东周年大会” 本公司于二零二三年八月二十四日（星期四）举行的股东周年大会 “奥园美谷” 奥园美谷科技股份有限公司（前称京汉实业投资集团股份有限公司），其股份于深圳证券交易所上市 “奥园健康生活”或 奥园健康生活集团有限公司，一间于开曼群岛注册成立之有限公司，其股份 “奥园健康” 于联交所主板上市（股份代号：3662） “组织章程细则” 本公司现时生效的经修订及经重列组织章程细则（经二零二二年股东周年大会之特别决议案采纳） “审核委员会” 本公司审核委员会 “董事会” 董事会 “开曼公司法” 开曼群岛公司法第22章（一九六一年法例三，经综合及修订） “企业管治守则” 上市规则附录十四所载的企业管治守则 “最高行政人员” 具有上市规则赋予该词之涵义 “本公司”╱“中国奥园” 中国奥园集团股份有限公司，于开曼群岛注册成立之有限公司，其股份于联交所主板上市 “关连人士” 具有上市规则赋予该词之涵义 “董事” 本公司董事 “股息政策” 公司采纳之股息政策 “本集团” 本公司及其附属公司 “港元” 港元，香港法定货币 “香港” 中华人民共和国香港特别行政区 释义（续） “独立非执行董事” 本公司独立非执行董事 “上市规则” 联交所证券上市规则 “标准守则” 上市规则附录十所载的上市发行人董事进行证券交易的标准守则 “提名委员会” 本公司提名委员会 “中国” 中华人民共和国 “薪酬委员会” 本公司薪酬委员会 “人民币” 人民币，中国法定货币 “证券及期货条例” 香港法例第571章证券及期货条例（经不时修订、补充或修改） “股份” 本公司已发行股本中每股面值0.01港元之普通股或（倘其后本公司股本出现分拆、合并、重新分类或重组）构成本公司普通股股本一部份之股份 “股东” 股份持有人 “购股权计划” 本公司于二零一八年五月二十九日采纳的购股权计划 “联交所” 香港联合交易所有限公司 “主要股东” 具有上市规则赋予该词之涵义 “%” 百分比 公司资料 董事会 执行董事 郭梓文先生（主席） 郭梓宁先生（副主席兼行政总裁） （于二零二三年四月二十七日辞任） 马军先生（联席总裁） 陈志斌先生（联席总裁兼首席财务官） （于二零二一年一月二十七日获委任） （于二零二三年四月二十七日辞任首席财务官） 谭毅先生（副总裁） （于二零二三年四月二十七日获委任） 陈嘉扬先生（高级副总裁） （于二零二二年四月十四日辞任） 非执行董事 张俊先生（于二零二二年七月二十九日辞任） 独立非执行董事 张国强先生李镜波先生 徐景辉先生（于二零二三年一月二十日辞任） 黄炜强先生（于二零二三年二月二十四日获委任） 审核委员会成员 张国强先生（主席）李镜波先生 徐景辉先生（于二零二三年一月二十日辞任） 黄炜强先生（于二零二三年二月二十四日获委任） 薪酬委员会成员 徐景辉先生（主席）（于二零二三年一月二十日辞任）李镜波先生（主席） （于二零二三年一月二十日获委任为主席） 张国强先生 黄炜强先生（于二零二三年二月二十四日获委任） 提名委员会成员 郭梓文先生（主席）张国强先生 李镜波先生 徐景辉先生（于二零二三年一月二十日辞任） 黄炜强先生（于二零二三年二月二十四日获委任） 联席公司秘书 汪美珊女士李美仪女士 授权代表 郭梓文先生 郭梓宁先生（于二零二三年四月二十七日辞任）汪美珊女士（于二零二三年四月二十七日获委任） 核数师 信永中和（香港）会计师事务所有限公司注册公众利益实体核数师 公司网址 www.aoyuan.com.cn 股份代号 3883.HK 公司资料（续） 主要往来银行 中国工商银行股份有限公司中国农业银行股份有限公司中国银行股份有限公司 中国建设银行股份有限公司交通银行股份有限公司 平安银行股份有限公司渤海银行股份有限公司恒生银行有限公司 南洋商业银行有限公司招商银行股份有限公司东亚银行有限公司 中国光大银行股份有限公司中国民生银行股份有限公司 上海浦东发展银行股份有限公司浙商银行股份有限公司 华夏银行股份有限公司广州银行股份有限公司 广州农村商业银行股份有限公司广发银行股份有限公司 广东华兴银行股份有限公司中信银行股份有限公司 珠海华润银行股份有限公司 注册办事处 CricketSquare,HutchinsDrive P.O.Box2681GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 中国主要营业地点 中国 广州天河区 黄埔大道西108号奥园大厦 香港主要营业地点 香港 九龙尖沙咀北京道一号19楼1901-2室 股份过户登记总处 Suntera(Cayman)LimitedSuite3204,Unit2A,Block3BuildingD,P.O.Box1586GardeniaCourt,CamanaBayGrandCaymanKY1-1110CaymanIslands 香港股份过户登记分处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号 合和中心17楼1712-1716号铺 投资者关系 电邮： ir@aoyuan.net 电话： (852)36222122(86)20-38686666 传真： (852)21806189(86)20-38686688 主席报告 尊敬的各位股东及投资者： 二零二一年下半年以来，中国房地产行业经历前所未有的变化。二零二二年，全国地产开发投资额、新开工面积及销售面积均呈下降趋势，市场信心和需求仍需时日修复，房地产企业因此面临着不同程度的经营压力。本集团亦上下同心，积极面对各方挑战，以诚待人，奋力拚搏。本人谨此代表董事会衷心感谢股东、投资者等在内的各持份者给予公司的支持和信任，感谢境内外债权人给予公司的宽容与支持。 在公司营运层面，面对严峻的市场挑战，本集团以实际行动确保经营、销售及交楼的各项目标，持续优化结构，开源节流压缩一切不必要的成本开支，力求保持运营稳定。保交付是本集团确保稳定经营的重中之重，通过保交付盘活资金，修复企业信用，也为项目销售奠定良好基础，形成良性循环。 同时，本集团也积极集成资源，通过为项目引入战投合作、品牌代建等方式盘活资产，促进销售。年内，本集团与多家知名企业签署品牌代建协议，全力盘活重庆、成都、西安、厦门等项目的销售。二零二三年以来，本集团引入央国企及有实力的企业集团共同合作开发包括珠海翠微城市更新项目在内的多个城市更新项目并达成战略合作协议。二零二二年，本集团录得物业合同销售额约人民币202.2亿元，合同销售面积约209万平方米。 6中国奥园集团股份有限公司 主席报告（续） 在稳定公司经营的同时，本集团积极推动境内外债务重组工作。境内方面，本集团已与若干境内金融机构订立安排延长本金逾人民币327亿元现有境内融资安排的期限。境外债务重组工作也取得阶段性进展。本集团正与境外优先票据持有人组成的临时小组进行建设性的讨论，磋商本集团主要境外债务重组的核心条款，重组将大幅改善本集团的资产负债表状况，并彰显境内外各利益相关方对未来市场和公司发展的信心。本集团相信，在境内外债权人的支持下，境内外债务重组的逐步完成将有利本集团整体业务的持续恢复。 二零二三年，虽然内外形势依然复杂严峻，中国政府坚持稳字当头、稳中求进，着力稳增长、稳就业、稳物价。更多支持性措施将会陆续出台，推动房地产行业及整体经济的稳定发展。本集团将继续苦修内功，开源节流，确保项目的开发建设和顺利交付，加快销售回款。同时以坦诚和负责任的态度争取尽快与境内外债权人达成和解，行稳致远。 当前，公司正按照联交所复牌指引有序推进复牌工作，各项工作进展顺利。 心向光明，未来可期。再次感谢所有股东和投资者的理解、信任，感谢所有债权人的支持。 主席 郭梓文 香港，二零二三年六月三十日 二零二二年年报7 管理层讨论与分析 业务回顾 二零二二年，全国多地疫情反覆，各地政府实施不同程度的抗疫措施。房地产市场表现疲弱，房地产投资及需求信心不足。国家统计局数据显示，全国房地产开发投资约13.3万亿元，同比下降10.0%，商品房销售额13.3万亿元，同比下降26.7%。随着年底抗疫措施的放开，政府接连出台多项政策，以稳定市场预期。 报告期内，本集团实现物业合同销售额约人民币202.2亿元，合同销售面积约209万平方米。按区域之物业合同销售详情如下： 区域 物业合同销售金额 （人民币亿元） 合同销售面积 （千平方米） 华南 82.8 809.1 中西部核心区 49.4 683.7 华东 52.3 467.2 环渤海 14.7 103.9 境外 3.0 26.6 合计 202.2 2,090.5 二零二二年，本集团在积极稳定生产经营的同时，稳步推进项目工程建设，全力保交付。报告期内，本集团在全国45个城市实现交付面积近209万平方米。 本集团深耕粤港澳大湾区城市更新项目，储备发展动能。截至二零二二年十二月三十一日，本集团拥有的城市更新项目规划总建筑面积达3,155万平方米，规划可售面积约1,356万平方米。 截至二零二二年十二月三十一日，本集团拥有267个项目，土地储备总土地储备为约3,083万平方米，权益建筑面积约2,489万平方米。 未来展望 二零二三年是实施“十四五”规划承上启下的关键之年。中央经济工作会议定调房地产是国民经济的支柱产业，强调确保房地产市场平稳发展。 本集团将继续坚定信心，努力克服困难，化解风险，逐步恢复正常经营，朝着“低负债”“小而美”的定位发展，为本公司股东（“股东”）、投资者（“投资者”）及社会创造更多价值。 财务回顾 经营业绩 营业额主要来自物业发展收益。二零二二年，本集团的总营业额约为人民币187.11亿元，较二零二一年之约人民币500.22亿元减少约人民币313.11亿元，减幅为62.6%。物业发展收益、经营酒店╱物业管理及销售商品等获得的其他收益以及物业投资收益各占82.1%、16.6%及1.3%。 二零二二年，本集团物业发展销售收入约为人民币153.53亿元，较二零二一年之约人民币455.61亿元减少约人民币302.08亿元，减幅约66.3%。所交付物业的总楼面面积较二零二一年之558万平方米减少62.5%至209万平方米；平均售价由二零二一年之每平方米约人民币8,169元下跌10.2%至每平方米约人民币7,335元，主要是因为交付的住宅性公寓（占物业的大部分）的平均售价较二零二一年同期进一步下跌。 毛利及毛利率 二零二二年，本集团毛利为约人民币8.41亿元，较二零二一年之负毛利人民币119.35亿元上升107.0%，毛利率为4.5%。 其他收入、收益及亏损 二零二二年，本集团的其他收入、收益及亏损录得净亏损约人民币37.31亿元，主要包含汇兑亏损约人民币28.35亿元，利息收入约人民币1.43亿元，分类为持有待售资产减值亏损约人民币10.21亿元及其他亏损约人民币0.18亿元。 销售及分销以及行政开支 二零二二年，本集团销售及分销开支总额约