中国奥园二零二一年年报

2021 年报 光明在前 向阳而生 集团简介 中国奥园二零零七年十月在香港联交所主机板上市（股份代码：3883.HK）。作为中国复合地产的开拓者，中国奥园将房地产开发与关联产业结合，以“构筑健康生活”的品牌理念为客户创造和谐美好的生活体验和文化价值。本集团聚焦粤港澳大湾区，覆盖华南、中西部核心区、华东及环渤海等四大核心区，并深度布局城市更新，是城市更新粤港澳大湾区标杆企业。未来，本集团致力于成为健康生活的引领者，实现可持续、稳健的发展。 目录 释义2 公司资料4 主席报告6 管理层讨论与分析8 董事履历详情15 高级管理人员及公司秘书简介19 企业管治报告20 环境、社会及管治报告36 董事报告91 独立核数师报告105 综合损益及其他全面收益表108 综合财务状况表110 综合权益变动表113 综合现金流量表116 综合财务报表附注120 五年财务概要344 释义 “二零二一年股东周年大会”本公司于二零二一年五月二十五日（星期二）举行的股东周年大会 “二零二二年股东周年大会续会” 本公司于二零二三年八月二十四日（星期四）举行的二零二二年股东周年大会续会 “二零二二年股东周年大会”本公司于二零二二年八月二十四日（星期三）举行的股东周年大会 “奥园美谷”奥园美谷科技股份有限公司（前称京汉实业投资集团股份有限公司），其股份 于深圳证券交易所上市 “奥园健康生活”或 “奥园健康” 奥园健康生活集团有限公司，一间于开曼群岛注册成立之有限公司，其股份于联交所主板上市（股份代号：3662） “组织章程细则”本公司经修订及经重列组织章程细则（经二零二一年股东周年大会之特别决 议案采纳） “审核委员会”本公司审核委员会 “董事会”董事会 “开曼公司法”开曼群岛公司法第22章（一九六一年法例三，经综合及修订） “企业管治守则”上市规则附录十四所载的企业管治守则 “最高行政人员”具有上市规则赋予该词之涵义 “本公司”╱“中国奥园”中国奥园集团股份有限公司，于开曼群岛注册成立之有限公司，其股份于联 交所主板上市 “关连人士”具有上市规则赋予该词之涵义 “董事”本公司董事 “股息政策”公司采纳之股息政策 “本集团”本公司及其附属公司 “港元”港元，香港法定货币 “香港”中华人民共和国香港特别行政区 释义（续） “独立非执行董事” 本公司独立非执行董事 “上市规则” 联交所证券上市规则 “标准守则” 上市规则附录十所载的上市发行人董事进行证券交易的标准守则 “提名委员会” 本公司提名委员会 “中国” 中华人民共和国 “薪酬委员会” 本公司薪酬委员会 “人民币” 人民币，中国法定货币 “证券及期货条例” 香港法例第571章证券及期货条例（经不时修订、补充或修改） “股份” 本公司已发行股本中每股面值0.01港元之普通股或（倘其后本公司股本出现分拆、合并、重新分类或重组）构成本公司普通股股本一部份之股份 “股东” 股份持有人 “购股权计划” 本公司于二零一八年五月二十九日采纳的购股权计划 “联交所” 香港联合交易所有限公司 “主要股东” 具有上市规则赋予该词之涵义 “%” 百分比 公司资料 董事会 执行董事 郭梓文先生（主席） 郭梓宁先生（副主席兼行政总裁） （于二零二三年四月二十七日辞任） 马军先生（联席总裁） 陈志斌先生（联席总裁兼首席财务官） （于二零二一年一月二十七日获委任） （于二零二三年四月二十七日辞任首席财务官） 陈嘉扬先生（高级副总裁） （于二零二二年四月十四日辞任） 谭毅先生 （于二零二三年四月二十七日获委任） 非执行董事 张俊先生（于二零二一年七月三十日 由执行董事调任非执行董事，并于二零二二年七月二十九日辞任） 独立非执行董事 张国强先生 李镜波先生（于二零二一年四月十三日获委任）徐景辉先生（于二零二三年一月二十日辞任）胡江先生（于二零二一年四月十三日辞任） 黄炜强先生（于二零二三年二月二十四日获委任） 审核委员会成员 张国强先生（主席） 李镜波先生（于二零二一年四月十三日获委任）徐景辉先生（于二零二三年一月二十日辞任）胡江先生（于二零二一年四月十三日辞任） 黄炜强先生（于二零二三年二月二十四日获委任） 薪酬委员会成员 徐景辉先生（主席）（于二零二三年一月二十日辞任）张国强先生 李镜波先生（于二零二一年四月十三日获委任，并于二零二三年一月二十日获委任为主席） 胡江先生（于二零二一年四月十三日辞任） 黄炜强先生（于二零二三年二月二十四日获委任） 提名委员会成员 郭梓文先生（主席）张国强先生 李镜波先生（于二零二一年四月十三日获委任）徐景辉先生（于二零二三年一月二十日辞任）胡江先生（于二零二一年四月十三日辞任） 黄炜强先生（于二零二三年二月二十四日获委任） 联席公司秘书 汪美珊女士李美仪女士 授权代表 郭梓文先生 郭梓宁先生（于二零二三年四月二十七日辞任）汪美珊女士（于二零二三年四月二十七日获委任） 核数师 信永中和（香港）会计师事务所有限公司注册公众利益实体核数师 公司网址 www.aoyuan.com.cn 股份代号 3883.HK 公司资料（续） 主要往来银行 中国工商银行股份有限公司中国农业银行股份有限公司中国银行股份有限公司 中国建设银行股份有限公司交通银行股份有限公司 平安银行股份有限公司渤海银行股份有限公司恒生银行有限公司 南洋商业银行有限公司招商银行股份有限公司东亚银行有限公司 中国光大银行股份有限公司中国民生银行股份有限公司 上海浦东发展银行股份有限公司浙商银行股份有限公司 华夏银行股份有限公司广州银行股份有限公司 广州农村商业银行股份有限公司广发银行股份有限公司 广东华兴银行股份有限公司中信银行股份有限公司 珠海华润银行股份有限公司 注册办事处 CricketSquare,HutchinsDrive P.O.Box2681GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 中国主要营业地点 中国 广州天河区 黄埔大道西108号奥园大厦 香港主要营业地点 香港 九龙尖沙咀北京道一号19楼1901-2室 股份过户登记总处 Suntera(Cayman)LimitedSuite3204,Unit2A,Block3BuildingD,P.O.Box1586GardeniaCourt,CamanaBayGrandCaymanKY1-1110CaymanIslands 香港股份过户登记分处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号 合和中心17楼1712-1716号铺 投资者关系 电邮： ir@aoyuan.net 电话： (852)36222122(86)20-38686666 传真： (852)21806189(86)20-38686688 主席报告 尊敬的各位股东： 本人谨代表本公司董事会提呈中国奥园截至二零二一年十二月三十一日止年度之报告。 二零二一年，在世纪疫情和百年变局交织影响下，房地产行业围绕稳地价、稳房价、稳预期，持续稳妥实施房地产长效机制，“房子是用来住的，不是用来炒的”定位成为社会共识。纵观全年，中国房地产行业基本面先扬后抑，自下半年起迈入了常态化变革期和深度调整期。 面临房地产行业性流动性压力，本集团敬畏市场，应时而变，实施一盘一策加大营销力度。得益于社会各界的支持和全体同仁的坚韧，本集团年内录得物业合同销售金额约1210.3亿元，合同销售面积约1096.1万平方米。 6中国奥园集团股份有限公司 主席报告（续） 二零二一年，本集团主动求变，全面集成地产板块，实现扁平化管理模式，进一步提升管理效率与决策品质。产品品质与服务是企业发展的安身立命之本，年内本集团升级打造5A+产品力体系，站在客户角度推出A+工厂，致力构建有温度有智慧的生活居所。 向阳而生，光明在前。未来，本集团将继续加快化债步伐，主动把握市场机遇窗口，持续发挥运营与土储优势，力争早日重回正轨，恢复正常经营，迈向高品质可持续发展。 最后，本人谨代表董事会向股东、投资者、合作伙伴业主、客户、社会各界表示衷心的感谢，感谢对本集团一如既往的信任与支持。感谢董事会成员、公司管理层和全体员工的勤勉奋斗和敬业奉献。 主席 郭梓文 香港，二零二三年六月三十日 二零二一年年报7 管理层讨论与分析 一、业务回顾 二零二一年，面对复杂严峻的国内外形势和诸多风险挑战，中国采取有效的统筹疫情防控，保持经济恢复发展态势。中国房地产市场则呈现先热后冷的趁势。下半年以来，受行业调控政策加码及市场环境多变影响，行业的信用环境持续收紧，资金流动性明显减弱，房屋新开工与投资快速回落。 政策层面，“房住不炒”的总基调未变。中央政府提出围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，加快发展住房租赁市场，满足住房购买市场的合理需求，促进房地产业的健康发展。 年内，本集团累计实现物业合同销售金额约1,210.3亿元，合同销售面积约1,096.1万平方米。按区域之物业合同销售详情如下： 区域 物业合同销售金额 （人民币亿元） 合同销售面积 （千平方米） 华南 396.0 3,803.9 中西部核心区 313.7 3,202.0 华东 341.8 2,932.3 环渤海 135.5 935.3 境外 23.3 87.6 合计 1,210.3 10,961.1 新形势下，房地产行业进入讲品质、讲内涵、讲价值的存量时代，以客户为中心，为客户提供更好的产品和服务是行业里最有效的策略。二零二一年，本集团全面升级产品体系，打造5A+产品力体系，持续满足消费者对健康、幸福、品质的生活追求。本集团借鉴标杆企业施工管理经验，推出A+工厂，即示范区及施工样板段的展示，有效助力项目营销。年内，本集团旗下项目在第16届“地产界奥斯卡”－金盘奖中揽获24项大奖。 本集团持续深耕城市更新领域，截至二零二一年十二月三十一日，本集团拥有以城市更新项目总规划建筑面积约3,378万平方米，规划可售面积约1,446万平方米，项目均位于粤港澳大湾区。 截至二零二一年十二月三十一日，本集团拥有283个项目，土地储备总建筑面积达3,598万平方米，权益建筑面积2,821万平方米。 管理层讨论与分析 二、未来展望 二零二二年是本集团转型的关键一年。本集团主动求变，将不断提高其管理品质及管理精度，向“小而美”稳健运营转型，全力突围实现企业可持续发展。本集团也将继续坚持履行企业社会责任，发挥企业的综合竞争力，不断为股东、投资者及社会创造更多价值。 三、财务回顾 经营业绩 营业额主要来自物业发展收益。二零二一年，本集团的总营业额约为人民币500.22亿元，较二零二零年之约人民币677.94亿元下降约人民币177.72亿元，下降26.2%。物业发展收益、经营酒店╱物业管理及销售商品等获得的其他收益以及物业投资收益各占91.1%、8.4%和0.5%。 二零二一年，本集团物业发展销售收入约为人民币455.61亿元，较二零二零年之约人民币644.17亿元下降约人民币188.56亿元，下降29.3%。所交付物业的总楼面面积较二零二零年之689万平方米下降至558万平方米，下降19.0%；平均售价由二零二零年之每平方米约人民币9,349元下降至每平方米约人民币8,169元，下降12.6%，交付的住宅性公寓（占物业的大部分）平均售价均比二零二零年同期下降。 （毛损）╱毛利及毛利率 二零二一年，本集团毛损为约人民币119.35亿元，较二零二零年之毛利约人民币160.81亿元下降 174.2%，毛利率为-23.9%。 其他收入、收益及亏损 二零二一年，本集团的其他收入、收益及亏损录得净亏损约人民币131.39亿元，主要包含汇兑收益约人民币8.05亿元，利息收入约人民币9.23亿元，预计信用亏损约人民币88.47亿元，于合营企业投资权益减值亏损约人民币18.44亿元，于联营公司投资权益减值亏损约人民币3.06亿元，使用权资产减值亏损约人民币10.56亿元，物业、厂房及设备减值亏损约人民币8.84亿元，商誉减值亏损约人民币5.94亿元，无形资