中国奥园二零二三年年报

低调务实理性做长跑运动员 2023年报 集团简介 中国奥园二零零七年十月在香港联交所主板上市（股份代码：3883.HK）。作为中国复合地产的开拓者，中国奥园将房地产开发与关联产业结合，秉持“构筑健康生活”的品牌理念，为客户创造和谐美好的生活体验和文化价值。本集团聚焦粤港澳大湾区，覆盖华南、中西部核心区、华东及环渤海等四大核心区，深度布局城市更新。未来，本集团致力于成为健康生活的引领者，实现可持续、稳健的发展。 目录 释义2 公司资料4 主席报告6 管理层讨论与分析7 董事履历详情11 高级管理人员及公司秘书简介14 企业管治报告16 环境、社会及管治报告32 董事报告82 独立核数师报告93 综合损益及其他全面收益表96 综合财务状况表98 综合权益变动表101 综合现金流量表104 综合财务报表附注107 五年财务概要268 释义 “二零二三年股东周年大会”本公司于二零二三年八月二十四日（星期四）举行的股东周年大会 “二零二四年股东周年大会”本公司根据香港《公司条例》要求在规定时间内将于二零二四年举行的股东周 年大会 “AddHero计划”根据英属维尔京群岛二零零四年《商业公司法》第179A条及香港《公司条例》 （第622章）第670、673及674条，AddHeroHoldingsLimited（一间于英属维尔京群岛注册成立的有限公司及本公司的全资附属公司）与若干债权人之间为实施重组订立的安排计划 “奥园美谷”奥园美谷科技股份有限公司（前称京汉实业投资集团股份有限公司），一间根 据中国法律成立之有限责任公司，为本公司间接非全资附属公司，其股份于深圳证券交易所上市（股份代号：000615） “奥园健康生活”或 “奥园健康” 奥园健康生活集团有限公司（现称星悦康旅股份有限公司，自二零二三年十二月十九日起生效），一间于开曼群岛注册成立之有限公司，其股份于联交所主板上市（股份代号：3662） “组织章程细则”本公司现时生效的经修订及经重列组织章程细则 “审核委员会”本公司审核委员会 “董事会”董事会 “开曼公司法”开曼群岛公司法第22章（一九六一年法例三，经综合及修订） “企业管治守则”上市规则附录C1所载的企业管治守则 “最高行政人员”具有上市规则赋予该词之涵义 “中国奥园”╱“本公司”中国奥园集团股份有限公司，于开曼群岛注册成立之有限公司，股份于联交 所主板上市（股份代号：3883） “中国奥园计划”根据《开曼群岛公司法》（二零二三年修订本）第86条及香港《公司条例》（第 622章）第670、673及674条，本公司与若干债权人为实施重组而订立的安排计划 2中国奥园集团股份有限公司 释义（续） “关连人士” 具有上市规则赋予该词之涵义 “董事” 本公司董事 “股息政策” 公司采纳之股息政策 “本集团” 本公司及其附属公司 “港元” 港元，香港法定货币 “香港” 中华人民共和国香港特别行政区 “独立非执行董事” 本公司独立非执行董事 “上市规则” 联交所证券上市规则 “标准守则” 上市规则附录C3所载的上市发行人董事进行证券交易的标准守则 “提名委员会” 本公司提名委员会 “中国” 中华人民共和国 “薪酬委员会” 本公司薪酬委员会 “重组” 本公司及其于中国境外注册成立的附属公司（包括AddHeroHoldingsLimited）根据中国奥园计划及AddHero计划实施的债务重组 “人民币” 人民币，中国法定货币 “证券及期货条例” 香港法例第571章证券及期货条例（经不时修订、补充或修改） “股份” 本公司已发行股本中每股面值0.01港元之普通股或（倘其后本公司股本出现分拆、合并、重新分类或重组）构成本公司普通股股本一部份之股份 “股东” 股份持有人 “购股权计划” 本公司于二零一八年五月二十九日采纳的购股权计划 “联交所” 香港联合交易所有限公司 “主要股东” 具有上市规则赋予该词之涵义 “%” 百分比 二零二三年年报3 公司资料 董事会 执行董事 郭梓文先生（主席）陈志斌先生 （于二零二三年四月二十七日辞任首席财务官）谭毅先生（于二零二三年四月二十七日获委任）郭梓宁先生（于二零二三年四月二十七日辞任） 非执行董事 马军先生（于二零二四年四月一日辞任） 独立非执行董事 张国强先生李镜波先生 黄炜强先生（于二零二三年二月二十四日获委任）徐景辉先生（于二零二三年一月二十日辞任） 审核委员会成员 张国强先生（主席）李镜波先生 黄炜强先生（于二零二三年二月二十四日获委任）徐景辉先生（于二零二三年一月二十日辞任） 薪酬委员会成员 李镜波先生（主席） （于二零二三年一月二十日获委任为主席） 张国强先生 黄炜强先生（于二零二三年二月二十四日获委任）徐景辉先生（于二零二三年一月二十日辞任） 提名委员会成员 郭梓文先生（主席）张国强先生 李镜波先生 黄炜强先生（于二零二三年二月二十四日获委任）徐景辉先生（于二零二三年一月二十日辞任） 联席公司秘书 汪美珊女士 李美仪女士（于二零二四年三月三十一日辞任） 授权代表 郭梓文先生 汪美珊女士（于二零二三年四月二十七日获委任）郭梓宁先生（于二零二三年四月二十七日辞任） 核数师 信永中和（香港）会计师事务所有限公司注册公众利益实体核数师 公司网址 www.aoyuan.com.cn 股份代号 3883.HK 4中国奥园集团股份有限公司 公司资料（续） 主要往来银行 中国银行股份有限公司 中国工商银行股份有限公司中国农业银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司交通银行股份有限公司 中国民生银行股份有限公司 广州农村商业银行股份有限公司平安银行股份有限公司 中国光大银行股份有限公司浙商银行股份有限公司 渤海银行股份有限公司华夏银行股份有限公司 上海浦东发展银行股份有限公司恒生银行有限公司 广发银行股份有限公司 注册办事处 CricketSquare,HutchinsDrive P.O.Box2681GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 中国主要营业地点 中国 广州天河区 黄埔大道西108号奥园大厦 香港主要营业地点 香港 九龙尖沙咀北京道一号19楼1901-2室 股份过户登记总处 Suntera(Cayman)LimitedSuite3204,Unit2A,Block3BuildingD,P.O.Box1586GardeniaCourt,CamanaBayGrandCaymanKY1-1110CaymanIslands 香港股份过户登记分处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号 合和中心17楼1712-1716号铺 投资者关系 电邮： ir@aoyuan.net 电话： (852)36222122(86)20-38686666 传真： (852)21806189(86)20-38686688 二零二三年年报5 主席报告 尊敬的各位股东及投资者： 二零二三年，房地产市场供需关系发生重大变化，预期和需求在一定程度上仍然制约着行业修复节奏，全年房地产开发投资额及商品房销售持续下降。本集团上下一心，积极应对，多措并举助推企稳发展。本集团成功实现复牌交易，完成债务重组流程，经营活动有序回归正轨。本人谨此代表董事会衷心感谢股东、债权人等各界给予公司的耐心、信任与支持。 面对严峻形势，本集团积极集成资源盘活资产，聚焦优化组织结构，降本增效，力求稳定经营。于二零二三年十二月三十一日，本集团录得物业合同销售额约人民币137.12亿元，合同销售面积约130.4万平方米。 在保障有序经营的同时，本集团全力推进债务重组，有赖债权人的大力支持，成功完成债务重组流程。本集团存续的12只境内公开债务工具，全部顺利通过整体展期。本集团境外债务重组方案在计划债权人会议上获得投票通过，并获得相关法院批准。在达成所有重组条件后，境外重组计划正式生效。公司非常珍惜这来之不易的发展时间和机遇，进一步聚焦保交付、保经营等重点工作的稳步推进。 二零二四年，是我国房地产行业政策转向积极，加快构建新发展模式，力促市场平稳健康发展的一年。本集团将继续主动作为，保持企稳经营，加速回归可持续稳定发展轨道。 再次向股东、投资者、债权人、业主、合作伙伴、客户等社会各界致以衷心的感谢。我们将着力塑造提升核心优势，竭诚为所有持份者持续创造价值。 主席 郭梓文 香港，二零二四年三月二十七日 6中国奥园集团股份有限公司 管理层讨论与分析 业务回顾 二零二三年，房地产行业仍处于探底修复和边际企稳阶段。国家统计局数据显示，全国房地产开发投资110,913亿元，同比下降9.6%，商品房销售额116,622亿元，同比下降6.5%。下半年政府推出一系列优化政策，从供求两端同时发力，稳市场、稳预期。 二零二三年，本集团克服困难，实现物业合同销售额约人民币137.12亿元，合同销售面积约130.4万平方米。按区域之物业合同销售详情如下： 区域 物业合同销售金额 （人民币亿元） 合同销售面积 （千平方米） 华南 52.04 462 中西部核心区 31.73 374 华东 20.24 213 环渤海 33.11 255 合计 137.12 1,304 同时，本集团全力集成盘活资源，稳步推进“保复工保交楼双百行动”，积极稳健经营。 本集团持续深耕粤港澳大湾区核心城市，于二零二三年十二月三十一日，粤港澳大湾区的土地储备总建筑面积约600万平方米，权益建筑面积约454万平方米。 此外，在境内外债权人的大力支持下，本公司完成境内标准化公开债务产品的整体展期以及境外债务的全面重组。二零二四年三月二十日，本公司达成所有重组条件，境外重组计划生效。 未来展望 中央经济工作会议及全国两会提出优化房地产调控政策，适应房地产市场供求关系变化，促进房地产市场平稳健康发展，加快构建房地产发展新模式。 二零二三年年报7 管理层讨论与分析（续） 债务重组计划的完成有助本集团大幅改善净资产状况，减轻债务压力，并有效带动保交楼及项目销售、建设、融资等稳步推进。本集团将继续坚定发展信心，以“低调、务实、理性”的企业文化管理基础，全力集成资源，朝着“小而美”“专而精”的发展定位，加速重回经营正轨，为股东、投资者及社会创造更多价值。 财务回顾 营业业绩 营业额主要来自物业发展收益。二零二三年，本集团的总营业额约为人民币275.33亿元，较二零二二年之约人民币187.11亿元增加约人民币88.22亿元，增幅为47.1%。物业发展收益、经营酒店╱物业管理及销售商品等其他收益以及物业投资收益各占90.7%、8.6%及0.7%。 二零二三年，本集团物业发展销售收入约为人民币249.64亿元，较二零二二年之约人民币153.53亿元增加约人民币96.11亿元，增幅约62.6%。交付物业的总建筑面积较二零二二年之209万平方米增加41.6%至296万平方米；平均售价由二零二二年之每平方米约人民币7,335元上涨15.0%至每平方米约人民币8,434元，主要是因为交付的住宅性公寓（占交付物业的大部分）的平均售价较二零二二年同期进一步上涨。 毛利及毛利率 二零二三年，本集团毛损为约人民币14.54亿元，较二零二二年之毛利约人民币8.41亿元下降272.9%，毛损率为5.3%。 其他收入、收益及亏损 二零二三年，本集团的其他收入、收益及亏损录得净亏损约人民币13.84亿元，主要包含汇兑亏损约人民币5.7亿元，利息收入约人民币1.05亿元，出售投资物业亏损约人民币8.94亿元及其他亏损约人民币0.25亿元。 销售及分销以及行政开支 二零二三年，本集团销售及分销开支总额约为人民币10.30亿元，较二零二二年之约人民币12.15亿元减少15.3%，销售及分销开支的减少主要由于本年度物业合同销售额减少，整体销售、市场推广及宣传活动相应减少。行政开支总额约为人民币20.59亿元，较二零二二年之约人民币23.72亿元减少13.2%，主要是由于本集团持续精简组织架构，有效控制成本及开支所致。 8中国奥园集团