北大资源2022/23年报

股份代号:00618 2022-23 年报 目录 2 3 4-5 6-21 22-34 35-79 80-84 85-93 公司概要公司资料主席报告 管理层讨论及分析企业管治报告 环境、社会及管治报告董事及高级管理人员简历董事会报告 94-101 独立核数师报告 102 综合损益表 103 综合全面收益表 104-105 综合财务状况表 106-107 综合权益变动表 108-109 综合现金流量表 110-237 综合财务报表附注 238 投资物业详情 239 五年财务概要 240 财务摘要 北大资源（控股）有限公司002 公司概要 公司业务领域 北大资源（控股）有限公司（“北大资源”或“本公司”，连同其附属公司统称为“本集团”）原名方正数码（控股）有限公司。为给股东创造更高回报，本公司于二零一三年开始在信息产品分销业务的基础上推进业务多元化的发展战略。于二零一三年一月，本公司完成收购从事物业发展及物业投资的若干公司，逐步向房地产发展及商业房地产营运等业务分部作多元化发展。 本集团主要于中国从事电商及信息产品分销、物业发展及物业投资及管理。于二零二三年三月三十一日，本集团在中国内地9个城市共拥有13个物业发展项目。本集团之持作出售物业、发展中物业及未开工面积合计约为278万平方米。 公司资料 董事会执行董事 黄启豪先生（主席）王贵武先生 黄柱光先生 郭朗华先生（于二零二二年九月十五日获委任） 独立非执行董事 钱志浩先生钟卫民先生华一春先生 委员会 审核委员会 钱志浩先生（主席）华一春先生 钟卫民先生（于二零二二年十月三十一日获委任） 薪酬委员会 钟卫民先生（主席）黄启豪先生 钱志浩先生 提名委员会 黄启豪先生（主席）华一春先生 钟卫民先生 公司秘书 梁美琼女士（于二零二二年七月十一日获委任） 授权代表黄启豪先生黄柱光先生 核数师 中正天恒会计师有限公司执业会计师 注册公众利益实体核数师 主要往来银行 北京银行交通银行华夏银行 星展银行（香港）有限公司 中国工商银行（亚洲）有限公司 注册办事处 VictoriaPlace,5thFloor31VictoriaStreet HamiltonHM10Bermuda 香港总办事处及主要营业地点 香港铜锣湾 告士打道262号中粮大厦 23楼2303室 股份过户登记处 主要股份过户登记处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited4thfloorNorth CedarHouse 41CedarAvenue HamiltonHM12Bermuda 香港股份过户登记分处 卓佳登捷时有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 上市资料 香港联合交易所有限公司主板股份代号：00618 每手买卖单位：2,000股 公司网址 www.pkurh.com 003二零二二╱二三年年报 北大资源（控股）有限公司004 主席报告 尊敬的各位股东： 回顾过去的一年，国际环境风高浪急、地缘冲突升级、美联储加息、逆全球化趋势蔓延，重重阴霾笼罩全球，世界经济迈入高通胀、高利率、低增长阶段，全球经济衰退风险持续增加。 中国国内新冠疫情于二零二二年持续多月，使部分城市的社会和经济活动受到干扰，影响了消费者的需求和生产链，稳定经济发展任务压力繁重。加之，房地产开发商融资渠道减少、民营开发商一波又一波的负面信用事件，恶化购房者的低迷情绪和削弱了行业从业者的信心。国内房地产市场面临着前所未有的大冲击，房地产销售大幅度下滑，房地产开发年度投资同比首次负增长。 在严峻的行业环境下，本集团采取果断措施应对挑战，坚持发展战略。在本集团全体同仁共同努力下，如期全面完成联交所复牌指示，于二零二二年八月十一日正式复牌，给债权人与股东们恢复信心。 年内，本集团持续精简组织架构，强化管控和提升效率，降低经营成本，确保交付及财务安全，保持经营流动性。本集团持续进行优化资产负债结构，相继剥离部分亏损严重的地产业务，优化了地产业务资产结构；处置表现不佳传统IT分销业务，聚焦新型电商业务的发展。 受行情冲击影响，本集团于报告期内录得收益人民币51.7亿元，较上一年度同比下降56%。但受益于业务优化及降本增效带来的显着成效，期间录得盈利人民币10.2亿元，较比较期间增长334.93%，成功实现扭亏为盈。于二零二三年三月三十一日，本集团的权益总额由去年末的人民币23.9亿元增加至人民币25.4亿元，归属本公司拥有者权益由上年末的赤字人民币4.62亿元增长至人民币14.6亿元，产权比率由1.89降至0.76，健康的资产负债结构为后续持续发展奠定了坚实基础。 于二零二二年底，无论是从中央或地方层面，中国政府都对房地产业发展、住房合理消费和房企资产负债状况出台最新政策。中央经济工作会议亦强调化解经济风险的核心是稳住房地产。展望二零二三年，预计还将出台新举措，改善房企资产负债状况。在行业新常态下，尽管房地产政策出现变化，本集团对行业前景秉持谨慎的态度，将继续强调财务稳定，强化组织架构和管理效率。 005二零二二╱二三年年报 主席报告 本集团董事会坚持“科技地产+智慧产业”两大主业并驾齐驱模式，集合房地产业务、电商业务、物业投资发展业务、资产管理业务等多元化生态发展格局。秉持以“理想空间创想家”为定位，以“创新、创造、创享”为价值观，以“创造科技、品质、幸福生活”为己任，助力科技赋能、匠心至上、开放共融的未来发展，将智慧与前沿科技融入产品与服务，深耕“科技地产”全新领域，成就企业卓越、创造品质生活，开创领先的全生态理想空间生活模式。 为了实现本集团可持续发展的战略目标，本集团将逐步投入资源，积极发展新的金融服务业务，包括投资和管理特殊机遇资产等领域。本集团于二零二三年四月已获得证券及期货事务监察委员会颁发的第9类（资产管理）牌照，以进行香港法例第571章证券及期货条例项下界定的受规管资产管理活动。本公司将充分利用在房地产行业的丰富经验，依托在规划、设计、施工及管理方面的专业沉淀，把握房地产行业的投资机会，同时，关注具有巨大潜力和发展空间的科技投资相关行业。未来本集团将秉持严谨、稳健的投资原则，为股东及客户创造更大的回报。 本人谨代表董事会由衷感谢在过去极具挑战的一年，辛勤努力付出的全体员工及鼎力支持公司的所有股东、业务与融资伙伴！同时，也希望本集团继续保持稳健的发展态势，回报股东、回报客户、回报社会。 主席 黄启豪 二零二三年六月二十六日 管理层讨论及分析 007二零二二╱二三年年报 管理层讨论及分析 市场回顾 于二零二二年，面对更趋复杂严峻的国际环境和国内疫情散发频发等超预期因素冲击，各地区各部门高效统筹疫情防控和经济社会发展，积极推进落实稳经济一揽子政策和接续措施，国民经济总体保持恢复态势。全国居民人均可支配收入增长与经济增长基本同步，消费支出实际增速略有回落。全年国内生产总值按不变价格计算比上年增长3.0%，全国居民收入增长与经济增长基本同步；全国规模以上工业增加值较上年增长3.6%，高技术制造业增加值较上年增长7.4%；固定资产投资比上年增长5.1%，高技术产业投资比上年增长18.9%。 房地产业务 于二零二二年，房地产市场深度调整，行业面临前所未有的冲击，商品房销售大幅下滑，房地产开发投资累计同比首次负增长。中央要求各地因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生，行业政策调控进入新周期。二零二二年，全国商品房销售额约人民币13.3万亿元，商品房销售面积约13.6亿平方米，与历史峰值二零二一年比较，分别下降26.7%和24.3%；全国房屋新开工面积12.1亿平方米，同比下降39.4%；房地产开发投资约人民币13.3万亿元，较二零二一年下降10.0%。 于二零二三年第一季度，全国商品房销售面积3.0亿平方米，销售金额人民币3.1万亿元，同比分别减少1.8%增加4.1%；房地产开发投资较二零二二年同期下降5.8%。二零二二年十二月中央经济工作会议提出，“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求”，“支持刚性和改善性住房需求”，“坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。二零二二年十一月以来，中国银行间市场交易商协会继续推进并扩大 “第二支箭”、央行及银保监会出台“金融16条”、中国证监会发布“新5条”支持房地产股权融资，房地产行业融资环境出现改善。 北大资源（控股）有限公司008 管理层讨论及分析 电商及分销业务 二零二二年是中国的数字产业向实体产业赋能的重点突破之年。从二零二二年开始，中国的数字经济以政策牵引的方式加速推进解决数字经济与实体经济融合的关键瓶颈问题。随着IT产品市场的日渐成熟以及产品种类和规模的扩大，IT产品的销售面临着越来越大的压力。二零二二年，全国IT分销市场整体销售额人民币4,424.1亿元，同比下降3.1%。二零二二年，全国实物商品互联网销售额人民币11.96万亿元，同比增长6.2%，占社会消费品零售总额的比重为27.2%。 业务回顾 如本公司日期为二零二二年一月五日之公告所披露，董事会议决将本公司的财政年度结算日由十二月三十一日更改为三月三十一日。本集团更改财政年度结算日后首个报告期间为二零二一年一月一日起至二零二二年三月三十一日止十五个月（“比较期间”），而本财政年度为二零二二年四月一日起至二零二三年三月三十一日止十二个月（“本报告年度”）。 房地产业务 物业发展 于本报告年度，本集团物业发展业务之营业额减少25.7%至约人民币3,219,700,000元（截至二零二二年三月三十一日止十五个月期间：人民币4,332,800,000元）。分部录得溢利约人民币1,851,900,000元（截至二零二二年三月三十一日止十五个月期间：约人民币1,078,000,000元）。分部营业额减少乃主要是由于物业发展项目之已交付面积减少所致。分部溢利增加为盈乃由于出售物业毛利改善所致。 于二零二三年三月三十一日，本集团在中国内地9个城市拥有13个物业发展项目，持作出售物业、发展中物业及未开工面积合计约为277.5万平方米。于报告年度，本集团在疫情持续和行业变化的环境下，积极推进复工复产工作。于本报告年度，物业已签约销售约人民币90.3亿元，已签约建筑面积（“建筑面积”）约22.3万平方米，平均售价约为每平方米人民币3,804元。 009二零二二╱二三年年报 管理层讨论及分析 项目列表 于二零二三年三月三十一日 项目名称 项目位置 规划发展 规划建筑面积 所占权益 预期完工年份 （平方米） 颐和翡翠府 云南玉溪 住宅╱商业 456,507 100% 二零二六年 博雅滨江 广东佛山 住宅╱商业 909,598 51% 二零二四年 未名1898 河南开封 住宅╱商业 290,379 100% 二零二四年 梦想城 贵州贵阳 住宅╱商业 1,014,000 70% 二零二四年 紫境府 重庆 住宅╱商业 193,771 100% 二零二三年 博雅 重庆 住宅╱商业 499,947 70% 已完工 江山名门 重庆 住宅╱商业 706,601 100% 已完工 悦来 重庆 住宅╱商业 425,947 70% 已完工 博雅城市广场 四川成都 商业╱办公 144,008 51% 已完工 未名府 浙江杭州 住宅╱商业 193,736 100% 已完工 山水年华 湖北武汉 住宅╱商业 278,437 70% 已完工 580项目 重庆 住宅╱商业 613,530 100% 不适用 莲湖锦城 湖北鄂州 住宅╱商业 756,114 90% 不适用 附注：就若干项目而言，其各自并无预期完工年份，由于该等项目尚未动工或有待竣工验收，因此无法估计其各自的预期完工年份。 本集团将进一步推进深耕区域物业开发业务扩展，积极推进项目交付。面对内外部环境的变化，本集团审慎应对，积极控制风险，从而保持自身业务运营稳定，稳步推进地产项目交付工作。 物业投