我爱我家机构调研纪要

我爱我家机构调研报告 调研日期:2023-05-09 2023-05-1000:00:00 董事长、总裁谢勇,独立董事常明,财务负责人董丽丽,董事、董事会秘书 解萍 2023-05-0900:00:002023-05-0900:00:00 业绩说明会“全景网投资者关系互动平台”(http://i 通过“全景网投资者关系互动平台”(h”(http://ir.p5w.net)参 .net)参加公司2022年年度业绩说明会的投资度业绩说明会的投资者 NoneNone 我爱我家控股集团股份有限公司(以下简称“我爱我家”或“公司”)于2023年4月28日披露了《2022年年度报告》。为便于广大投资者全面深入了解公司经营情况及年度业绩相关情况,公司于2023年5月9日下午15:00—16:30通过网络远程的方 式在“全景网投资者关系互动平台”(http://ir.p5w.net)召开了2022年年度业绩说明会。问答环节中,公司管理层就投资者关注的问题与投资者进行了交流。主要内容如下: 投资者主要关注的问题: (一)管理层好,随着ChatGPT的出现,AIGC技术快速发展,请问相关技术在房地产经纪行业的应用现状及发展前景如何?能否介绍一下公司在AIGC技术能力上的储备和未来的发展战略? 答:目前AIGC技术在各行业的应用已经逐渐成为趋势,并且越来越多的企业开始积极尝试。未来,AIGC技术在房地产经纪行业的 应用前景非常广阔。随着技术的不断进步和创新,我们可以预见到更加智能化、个性化、全流程的服务模式将逐渐成为主流。AIGC技 术也将为房地产经纪行业带来更多的商业机会和竞争优势,提高企业的服务质量和客户满意度。公司正在持续推进数字化转型,并已经取得了显著的成效。目前公司正在与人工智能领域的头部公司密切合作,结合我爱我家在房地产行业23年的经验与数据积累,通过将海量的房产服务数据进行收集、整合、分析和预测,在房产交易过程中提供更加个性化、精准的服务,从而提升运营效率与客户满意度。 (二)对国内租赁市场的长期趋势如何看待?国内房屋租赁市场长期发展空间较大,但竞争对手也较多(比如链家自如等),请问公司将采取何种措施保证自己在租赁领域的头部地位? 答:目前,国内住房租赁市场规模已近2万亿,我们预计未来5-10年,租赁市场仍将继续保持稳健增长的态势,整体预计国内住房租 赁市场规模在2030年将突破3万亿。驱动租赁市场保持稳健增长的四大核心要素包括:人口结构变化、租住时间延长、租住空间变化 、租房支出增加等。 我爱我家是行业中长期专注于租赁市场并持续精耕细作的服务品牌,相寓品牌成立以来服务超过千万人次。在二十几年卓越运营的基础上 ,公司深耕品牌多年,拥有成熟的数字化运营经验、组织经验、卓越的业务洞察与经营管理经验,不仅能保证一线业务的稳步增长,实现中后台运营持续增效降本,同时也使得各城市公司的回款风控与客户服务水平得到显著增强,为业务保持持续高效运营与规模良性增长提供了强大的科技保障。 (三)租售并举已经成为中国房地产市场的长期政策,公司作为房屋租赁领域的头部企业,目前对于该业务的总体发展战略是什么? 答:“相寓”业务是公司在居住服务产业重要的经营增长引擎与防波堤,相寓品牌立足于独立发展,致力于打造中国首个“新市民和青年人”的安心租房科技平台;在经营战略上,“相寓”业务确立了“数字运营、智能服务管理”的经营方针,以“数智服务中台”规划为依托,启动了“数字化驾驶舱”、“小寓智系”等数智化产品的开发和应用,积极推动专业品质和运营效率的持续精进,提升业务的数智化水平。在业务扩张和规划布局上,公司目前房屋租赁业务主要聚焦在北京、上海、杭州、苏州等一线和新一线城市,未来也会积极在人口规模及经济活跃的新一线城市寻找机会、稳健拓展业务。 (四)请问公司相寓业务未来的增长前景如何? 答:相寓将以健康发展为原则和指引下,充分发挥数字化运营能力的基础,积极拓展多产品、多元化产品、多业态产品模式,同时增强品牌和渠道能力建设,丰富运营能力。公司预计相寓资产管理业务未来几年均会保持持续稳健的增长。 (五)公司在2022年年报中提到,2023年的工作重点之一是升级品牌战略,能否详细说明一下我们品牌升级的战略举措有哪些? 答:2022年,公司以一流标准重塑品牌作为重要的战略目标,重新确立了中国最亲民的大众房产服务商的定位,重塑了以消费者满意 度为指标的品牌评价体系。此外,公司与全球领先的研究和咨询公司益普索展开战略合作,关注新时代消费者的购买和使用趋势。在业主服务和客户服务的全旅程中,提升经纪人的服务品质,优化门店设计与布局,积极探索多元社区服务模型,全面升级品牌视觉识别系统和品牌主张,关注消费者更加多元化、个性化的需求,强化“身边亲切伙伴”的形象,巩固更亲民的国民品牌定位。 (六)公司未来的扩张战略? 答:随着公司数字化转型的不断深入,数字化能力的不断提升,未来几年,公司会继续积极采取稳步扩张的布局策略。在城市方面,公司 将继续聚焦一线和新一线城市,首先巩固和提升公司现有布局城市的市场份额,然后在人口规模较大、经济活跃的新一线城市积极寻找扩张的业务机会。在扩张战略方面,公司将以自营为主、加盟为辅的模式,公司会首先保证单店效率在行业内的领先地位,不单纯以扩张为目的,不采取牺牲效率的方式进行盲目规模扩张。 (七)请问公司未来的整体发展战略 答:公司锚定“居住”这一生活刚需场景,主要围绕居住核心资产(住宅)的配置(交易与运营管理)需求提供专业服务,业务专注于存 量房经纪、新房销售、房屋资产管理等业务;其中,存量房经纪业务和资产管理业务,公司将持续聚焦在一线和新一线城市,通过品牌升 级、数字化建设,持续扩大市场份额,提升运营效率;新房业务作为公司居住业务的补充,强化业务赋能能力、风险防范能力和客户服务能力,推动创新产品落地,进一步发挥一二手联动优势。 (八)公司在行业内的主要竞争优势是什么? 答:公司在行业中的竞争优势主要体现在以下几个方面:(1)平台能力。公司以“三个一工程”为目标,形成数据与技术驱动的线上平台运营能力,利用多年积累的行业经验,从消费者旅程出发,聚焦业务底层平台支撑能力提升,聚合数字化智能能力,有效赋能CEN( 经纪人合作生态网络)核心运营网络;(2)品牌能力。公司以一流标准重塑品牌作为重要的战略目标,重新确立了中国最亲民的大众房产服务商的定位,重塑了以消费者满意度为指标的品牌评价体系。(3)融入社区的门店网络。通过二十三年的全国布局和深耕核心城市的积累,我爱我家打造了一张庞大的“融入社区的线下门店网络”,规模和运营质量保持行业前列。(4)多元协同、良性循环的业务结 构。公司在住房买卖与租赁两个相互关联的市场长期保持了优势地位,是国内最早开展房屋资产管理业务的企业,建立了业务体系完整、紧密协同联动的居住服务产业群。公司在数字化基础设施支持下,实现了房、客、人、店等核心业务要素在二手住宅买卖、新房销售以及租住服务等市场中的协同共享、优化匹配,从而提升业务运营效率和系统抗风险能力,为经营体的生命力与盈利能力提供保证。 (九)2023年以来,国家对房地产政策逐步放松,二手房市场也看到了明显的回暖,请问公司2023年存量房业务的收入增长目标如何? 答:2023年一季度,公司存量房业务GTV达到约700亿,同比2022年一季度上涨约66%。可以看到,今年存量房市场有明 显的回暖,同时,公司一季度存量房市场的收入涨幅领先市场。我们对公司2023年整体存量房经营情况保持乐观和自信,总体预计全年收入保持稳健增长。 (十)管理层好,公司2022年经纪业务毛利率16.7%,同比下降了6个百分点,请问是什么原因造成的?2023年国内二手房市场回暖明显,请问该业务的毛利率是否会看到显著的回升? 答:2022年由于市场环境因素影响,存量房市场成交量整体出现显著下降,但考虑到保持公司业务发展的竞争力,维护核心人员和资产的稳定性,公司的人员薪酬以及门店租金等固定成本并未发生大的变化,这导致公司经纪业务毛利率的下降。展望2023年,考虑到 目前市场环境已经恢复正常,存量房交易量呈现显著的回暖态势,同时公司的数字化持续提升,带动公司运营成本的持续下降,预计公司2023年存量房业务的盈利能力将有较好的恢复。 (十一)公司2022年的销售费用率约为5%,比2021年下降了3.4个百分点,管理费用率9%,比2021年下降了2.5个 百分点,均出现显著下降,请问是什么原因? 答:2022年,公司销售费用率较2021年下降,主要原因系公司以防范风险、提升运营质量为核心,大幅缩减了加盟体系内低效业 务的经营规模,退出了存在系统性经营风险的区域市场,减少相关销售人员的职工薪酬所致。截止报告期末,公司门店总数为3583家 ,覆盖城市从年初33城下降至15城,在运营中的加盟门店及特许门店总数量为1215家,较年初减少744家。公司管理费用率较2021年下降,主要原因系公司2022年全面推进集团数字化转型和科技服务再创新,打造了以人力服务系统、门店供应链管理系统 、交易服务系统为核心的线上管理平台,支持大规模人员的有序作业、品质服务,从而减少办公通讯应酬等费用所致。 (十二)相寓业务是否考虑独立上市? 答:公司今年将会启动相寓业务独立上市的准备工作。若涉及披露事项,请以公司信息披露为准。 (十三)今年一季度,国内二手房市场出现显著回暖,请问管理层对于二季度、三季度国内二手房行业走势如何判断? 答:2022年一季度存量房市场回暖,同比2021年一季度涨幅比较明显。从今年4月份数据看,存量房市场成交量有小幅度降低, 主要是一季度短期需求迅速拉升之后带来的市场自然回稳。今年两会再次强调了行业的平稳发展,防止市场大起大落,虽然二、三季度存量房交易仍存在一定的不确定性,但我们对市场整体的稳定状态充满信心,预计今年市场交易量相对于去年将迎来稳健的复苏。 (十四)公司在年报中提到,2022年实现房屋交易GTV约为2600亿元,请问其中存量房业务的GTV金额约为多少?相对于2021年变化幅度为多少?2023年一季度情况如何? 答:2022年受经济下行压力影响,存量房市场需求不足,市场成交量较2021年下降非常明显;公司2022年存量房GTV为1860亿,同比2021年(2861亿)下降约35%,与行业下降幅度基本相符,市场份额保持基本稳定;2023年一季度,公司 存量房业务GTV达到约700亿,同比2022年一季度上涨66%。 (十五)请问公司在2022年国内存量房交易市场中,GTV市占率相对于2021年是上升还是下降?公司未来会采取哪些措施来提升存量房业务的市占率水平? 答:在市场下行趋势中,公司在北京、杭州、南京、苏州等主要城市的存量房交易市场中始终保持较强的竞争力,其中杭州、北京的市占率持续名列前茅;总体来看,2022年公司存量房业务的整体市场占有率与2021年基本保持稳定。另外,公司始终将存量房市场占 有率增长作为经营关注的重要指标,未来会在落地城市持续的提高经纪人服务品质,精耕责任楼盘,服务好每一个客户和业主;同时,我们也在积极布局新的城市,用我爱我家的数字化平台能力落地赋能更多的门店。 关于公司2022年年度业绩说明会具体情况,投资者可登录“全景投资者关系互动平台(https://rs.p5w.net/html/137029.shtml)查询。