建筑行业周观点：城中村改造新政出台，聚焦规划设计和建筑检测龙头

城中村改造与棚改有所区别，预计仍不涉及大拆大建。7月5日，住建部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建，划定项目范围主要为既有建筑改造、城市生态修复等。此次国常会提出加大城中村改造的政策支持，预计仍然不涉及类似货币化棚改的举措。 加大城中村及老旧小区改造政策支持力度是扩大内需、发挥专项债作用的有效方式。1-6月，固投资金来源中国家预算内资金同比+25%（固投中国家预算内超7成投向基建），反映财政资金对基建投资的支持意愿强烈，可以期待更多由政府主导的，公益性更强的项目加速审批落地。旧改/城市更新覆盖范围广，投资空间大，惠及范围广，政策支持可有效刺激地产链行业需求，且兼具公益性和一定的收益性，是当前最具必要性和可行性的基建投资方向之一。2023年上半年老旧小区改造专项债项目已落地4700亿元，占所有专项债项目投资额的1.8%，投资额和占比均呈逐年提升趋势，可以期待更多的专项债额度和申报优惠向老旧小区改造倾斜。 老旧小区改造潜在市场空间约1.6-2.4万亿元，2022-2025年均投资约2100-2700亿元。根据住建部统计数据，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4,200万户，建筑面积约为40亿平方米，估算全国旧改投资规模约为1.6-2.4万亿元，2022-2025年需要完成改造2,183万户，即平均每年改造约546万户，对应投资规模约为2100-2700亿元。 规划设计与建筑检测先行，估算年均分别新增需求20-40亿元。根据相关项目的招投标信息，城市更新和旧改规划设计、老旧小区建筑检测合同额大约处在100-300万元区间，对应项目总投资额的1%-2%，因此加快推动城中村和老旧小区改造，每年将创造约20-40亿元的建筑检测需求和20-40亿元的城市规划设计需求。相关建筑检测和城市规划设计公司业务体量本身较小，传统主营业务主要受新建需求驱动，旧改和城市更新仍然有望为其带来可观的订单增长。 投资建议：城中村改造和旧城改造与棚改货币化有所区别，注重渐进式改造和微更新，避免大拆大建。老旧小区改造项目兼具公益性和一定程度的盈利性，是当前“钱等项目”矛盾突出，基建投资持续增长压力较大情况下，最具必要性和可行性的投资领域之一。老旧小区改造潜在市场空间约1.6-2.4万亿元，2022-2025年均投资约2100-2700亿元，对应可分别带动规划设计和建筑检测每年20-40亿元的市场空间。建议优先关注超大城市的规划设计和建筑检测标的：建科院、华建集团、上海建科。 风险提示：政策落地不及预期；老旧小区改造和城市更新相关项目审批进度不及预期；地方财政压力持续增大；市场空间测算误差。 本周核心观点 城中村改造新政出台，聚焦规划设计和建筑检测龙头 城中村改造与棚改有所区别，预计仍不涉及大拆大建。7月5日，住建部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建，划定项目范围主要为既有建筑改造、城市生态修复等。此次国常会提出加大城中村改造的政策支持，预计仍然不涉及类似货币化棚改的举措。 城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。基础类包括市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等，完善类包括环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等，提升类包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施，核心目标是在小区原址实现居住环境和生活配套的全面提升优化。区别于传统的大规模改造，渐进式更新和微改造的改造范围和投资规模相对较小，实施周期更短，而技术难度更大。 表1：老旧小区改造模式对比 表2：城中村改造、老旧小区改造、城市更新相关政策表述梳理 基建“钱等项目”矛盾突出。基建资金端看，1-6月固定资产投资资金来源同比+0.8%，明显低于基建增速，上半年专项债净新增2.3万亿元，同比-32.5%。基建项目端看，1-6月，全国开工项目投资额31.9万亿元，同比-8.4%。新增专项债发行偏慢可能源于新项目落地进度不及预期，6月公布的《国务院关于2022年度中央预算执行和其他财政收支的审计报告》中指出，2022年存在虚报项目收入、低估成本将项目“包装”成收益与融资规模平衡的情况，涉及专项债规模198.21亿元，违规挪用157.98亿元，虚报专项债使用进度涉及60.27亿元。目前专项债发行严重滞后，具备造血能力的项目稀缺，整体“缺项目”压力较大，导致了名义上的“基建资金支持不足”。 图1：2022-2023新增专项债发行进度对比（单位：亿元） 图2：2022-2023年项目开工投资额累计同比（单位：%） 加大老旧小区改造政策支持力度是扩大内需、发挥专项债作用的有效方式。1-6月，固投资金来源中国家预算内资金同比+25%（固投中国家预算内超7成投向基建），反映财政资金对基建投资的支持意愿强烈，可以期待更多由政府主导的，公益性更强的项目加速审批落地。旧改/城市更新覆盖范围广，投资空间大，惠及范围广，政策支持可有效刺激地产链行业需求，且兼具公益性和一定的收益性，是当前最具必要性和可行性的基建投资方向之一。2023年上半年老旧小区改造专项债项目已落地4700亿元，占所有专项债项目投资额的1.8%，投资额和占比均呈逐年提升趋势，可以期待更多的专项债额度和申报优惠向老旧小区改造倾斜。 图3：国家预算内资金支撑力度明显增强（单位：%） 图4：老旧小区改造专项债项目投资额及占比（单位：亿元，%） 老旧小区改造潜在市场空间约1.6-2.4万亿元，2022-2025年均投资约2100-2700亿元。根据住建部统计数据，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4,200万户，建筑面积约为40亿平方米。通过梳理部分旧改项目信息，我们假设全国老旧小区户均投资为4.0-5.0万元，单位平方米建筑面积投资400-600元，估算全国旧改投资规模约为1.6-2.4万亿元。根据住建部披露，2019年完成改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户；2020年改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；2021年开工改造城镇老旧小区5.56万个，涉及居民965万户。 剔除2019、2020年和2021年改造的户数，2022-2025年需要完成改造2,183万户，即平均每年改造约546万户，对应投资规模约为2100-2700亿元。 规划设计与建筑检测先行，估算年均分别新增需求20-40亿元。根据相关项目的招投标信息，城市更新和旧改规划设计、老旧小区建筑检测合同额大约处在100-300万元区间，对应项目总投资额的1%-2%，因此加快推动城中村和老旧小区改造，每年将创造约20-40亿元的建筑检测需求和20-40亿元的城市规划设计需求。相关建筑检测和城市规划设计公司业务体量本身较小，传统主营业务主要受新建需求驱动，旧改和城市更新仍然有望为其带来可观的订单增长。建议优先关注超大城市的规划设计和建筑检测标的：建科院、华建集团、上海建科。 专项债：本周新增专项债714.32亿元 年初至今，地方专项债已发行24832亿元，发行进度达到2022年的62%。7月17日-7月24日，共发行专项债规模714.32亿元，环比-29.6%。专项债单周发行节奏仍然偏慢。 图5：历年专项债发行规模（单位：亿元） 图6：过去几周专项债发行规模（单位：亿元） 城投债：发行1516.34亿元，净融资441.02亿元 7.10-7.16城投债发行1516.34亿元，净融资441.02亿元。年初至今，城投债发行39087亿元，净融资11363亿元。 图7：周度城投债发行量和净融资规模整理（单位：亿元） 建材价格：主要建材价格持续下降 本周水泥价格指数下降1.43点，混凝土价格指数下降1.00点，螺纹钢价格下降8.89元/吨，石油沥青价格下降15.00元/吨。 图8：水泥价格指数（单位：点） 图9：混凝土价格指数（单位:点） 图10：螺纹钢价格（单位：元/吨） 图11：石油沥青价格（单位：元/吨） 市场表现回顾 板块：下跌1.13%，跑赢上证指数1.03个百分点 2023.7.17-7.21期间，上证指数下跌2.16%，建筑装饰指数（申万）下跌1.13%，建筑装饰板块跑赢上证指数1.03个百分点，位居所有31个行业中第16位。年初至今，上证指数上涨1.72%，建筑装饰指数（申万）上涨7.77%。 图12：年初至今建筑装饰板块与上证指数走势比较（单位：%） 图13：近期建筑装饰板块与上证指数走势比较（单位：%） 图14：A股各行业过去一期涨跌排名（单位：%） 个股：59%个股上涨 2023.7.17-2023.7.21期间，申万建筑装饰指数成本股中，91只个股上涨，73只个股下跌，占比分别为54%、43%。市值不小于30亿元的个股中，涨跌幅居前5位的为：苏州规划（+61.18%）、东方园林（+33.53%）、蕾奥规划（+22.44%）、金埔园林（+18.56%）、新城市（+16.84%），居后5位的个股为罗曼股份（-16.90%）、利柏特（-7.62%）、中国海诚（-7.56%）、苏文电能（-7.15%）、深桑达A（-6.65%）。 图15：涨跌幅前五个股 图16：板块上涨、下跌及持平家数 行业政策要闻 本期行业政策要闻主要包括以下内容：①国家发改委：鼓励民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）；②国家发改委：明确一批鼓励民间资本参与的重点细分行业；③水利部：加快重大水利工程要件办理和审查审批；④国常会：审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见；⑤农业农村部：抓住发行地方专项债的政策窗口聚焦高标准农田、现代设施农业、乡村建设等领域实施一批重大工程。 表3：近期行业政策一览 公司公告要闻 本期公司公告要闻主要包括以下内容：①粤水电：关于2023年第二季度工程项目经营情况的公告；②中铝国际：中铝国际工程股份有限公司2023年第二季度主要经营数据公告；③四川路桥：四川路桥2023年半年度业绩预增公告；④华建集团：华东建筑集团股份有限公司关于2023年上半年新签合同情况的公告；；⑤隧道股份：上海隧道工程股份有限公司2023年半年度主要经营情况公告；⑥中国中冶：中国中冶2023年1-6月新签合同情况简报。 表4：近期公司公告一览