城中村改造新政点评：老旧小区改造万亿市场，规划设计和建筑检测先行

事项： 7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。 国信建筑观点： 城中村改造和旧城改造与棚改货币化有所区别，注重渐进式改造和微更新，避免大拆大建。老旧小区改造项目兼具公益性和一定程度的盈利性，是当前“钱等项目”矛盾突出，基建投资持续增长压力较大情况下，最具必要性和可行性的投资领域之一。老旧小区改造潜在市场空间约1.6-2.4万亿元，2022-2025年均投资约2100-2700亿元，对应可分别带动规划设计和建筑检测20-40亿元的市场空间。建议优先关注超大城市的规划设计和建筑检测标的：建科院、华建集团、上海建科。 风险提示：政策落地不及预期；老旧小区改造和城市更新相关项目审批进度不及预期；地方财政压力持续增大。 评论： 城中村改造与棚改有所区别，预计仍不涉及大拆大建 7月5日，住建部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建，划定项目范围主要为既有建筑改造、城市生态修复等。此次国常会提出加大城中村改造的政策支持，预计仍然不涉及类似货币化棚改的举措。 城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。基础类包括市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等，完善类包括环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等，提升类包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施，核心目标是在小区原址实现居住环境和生活配套的全面提升优化。区别于传统的大规模改造，渐进式更新和微改造的改造范围和投资规模相对较小，实施周期更多，而技术难度更大。 表1：老旧小区改造模式对比 表2：城中村改造、老旧小区改造、城市更新相关政策表述梳理 老旧小区改造是当前最有必要性和可行性的基建方向 基建“钱等项目”矛盾突出。基建资金端看，1-6月固定资产投资资金来源同比+0.8%，明显低于基建增速，上半年专项债净新增2.3万亿元，同比-32.5%。基建项目端看，1-6月，全国开工项目投资额31.9万亿元，同比-8.4%。新增专项债发行偏慢可能源于新项目落地进度不及预期，6月公布的《国务院关于2022年度中央预算执行和其他财政收支的审计报告》中指出，2022年存在虚报项目收入、低估成本将项目“包装”成收益与融资规模平衡的情况，涉及专项债规模198.21亿元，违规挪用157.98亿元，虚报专项债使用进度涉及60.27亿元。目前专项债发行严重滞后，具备造血能力的项目稀缺，整体“缺项目”压力较大，导致了名义上的“基建资金支持不足”。 图1：2022-2023新增专项债发行进度对比（单位：亿元） 图2：2022-2023年项目开工投资额累计同比（单位：%） 加大老旧小区改造政策支持力度是扩大内需、发挥专项债作用的有效方式。1-6月，固投资金来源中国家预算内资金同比+25%（固投中国家预算内超7成投向基建），反映财政资金对基建投资的支持意愿强烈，可以期待更多由政府主导的，公益性更强的项目加速审批落地。旧改/城市更新覆盖范围广，投资空间大，惠及范围广，政策支持可有效刺激地产链行业需求，且兼具公益性和一定的收益性，是当前最具必要性和可行性的基建投资方向之一。2023年上半年老旧小区改造专项债项目已落地4700亿元，占所有专项债项目投资额的1.8%，投资额和占比均呈逐年提升趋势，可以期待更多的专项债额度和申报优惠向老旧小区改造倾斜。 图3：国家预算内资金支撑力度明显增强（单位：%） 图4：老旧小区改造专项债项目投资额及占比（单位：亿元，%） 老旧小区改造潜在市场约1.6-2.4万亿元，分别带动规划设计和建筑检测每年20-40亿元的市场空间 老旧小区改造潜在市场空间约1.6-2.4万亿元，2022-2025年均投资约2100-2700亿元。根据住建部统计数据，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4,200万户，建筑面积约为40亿平方米。通过梳理部分旧改项目信息，我们假设全国老旧小区户均投资为4.0-5.0万元，单位平方米建筑面积投资400-600元，估算全国旧改投资规模约为1.6-2.4万亿元。根据住建部披露，2019年完成改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户；2020年改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；2021年开工改造城镇老旧小区5.56万个，涉及居民965万户。剔除2019、2020年和2021年改造的户数，2022-2025年需要完成改造2,183万户，即平均每年改造约546万户，对应投资规模约为2100-2700亿元。 表3：部分老旧小区改造项目信息 财政和准财政资金空间充足，亦存在市场化融资可行性。老旧小区改造项目的资金来源目前主要为政府拨款补助和专项债。当前新增专项债剩余额度1.32万亿元，结存限额1.15万亿元，政策性开发性金融工具如果与去年持平，则有6000亿元，只要适当扩大专项债和其他基建资金的使用范围，资金端有充足的操作空间。此次《意见》提及“多渠道筹措改造资金”、“鼓励和支持民间资本参与”，老旧小区可通过收益期权定向出售吸引社会资本参与，如出售未来多年的物业特许经营权、社区服务特许经营权、广告位使用权等。 表4：部分典型老旧小区改造项目资金来源 规划设计与建筑检测先行，估算年均分别新增需求20-40亿元。根据相关项目的招投标信息，城市更新和旧改规划设计、老旧小区建筑检测合同额大约处在100-300万元区间，对应项目总投资额的1%-2%，因此加快推动城中村和老旧小区改造，每年将创造约20-40亿元的建筑检测需求和20-40亿元的城市规划设计需求。相关建筑检测和城市规划设计公司业务体量本身较小，传统主营业务主要受新建需求驱动，旧改和城市更新仍然有望为其带来可观的订单增长。 投资建议： 城中村改造和旧城改造与棚改货币化有所区别，注重渐进式改造和微更新，避免大拆大建。老旧小区改造项目兼具公益性和一定程度的盈利性，是当前“钱等项目”矛盾突出，基建投资持续增长压力较大情况下，最具必要性和可行性的投资领域之一。老旧小区改造潜在市场空间约1.6-2.4万亿元，2022-2025年均投资约2100-2700亿元，对应可分别带动规划设计和建筑检测每年20-40亿元的市场空间。建议优先关注超大城市的规划设计和建筑检测标的：建科院、华建集团、上海建科。 风险提示： 政策落地不及预期；老旧小区改造和城市更新相关项目审批进度不及预期；地方财政压力持续增大。 免责声明