地产宏观速递（Jun）：复苏态势回落，政策落地效果有待观察

地产宏观速递（Jun）：复苏态势回落，政策落地效果有待观察 YY团队2023/7/18 单月表现而言，6月地产销售相较5月有所修复，量价环比回升显著，但销 售金额同比显著回落，销售面积同比降幅持续扩大。30大中城各能级复苏情绪全面降温，7月高频数据显示一线城市明显回落，低能级城市销售疲弱显著。疫前积压需求释放殆尽叠加疫后经济复苏预期减弱，未来仍需观察政策刺激力度进一步加大后对市场信心的提振效果。 土地市场城市分化加剧，供求双向收缩成为普遍现象。1-6月全国房地产开发投资累计完成额5.90万亿，累计同比下降7.90%，6月份当月完成额1.30万亿，同比下降20.59%，预计下半年房地产开发投资仍表现乏力。竣工同比仍处于高位，保交楼政策成效渐显，但新开工增速仍持续承压。 6月房地产开银行贷款、自筹资金累计同比降幅持续扩大，定金及预收款累计增速由正转负，除自筹资金占比提升外，贷款、定金及预收款、个人按揭贷款占比均有所下滑。反映房企融资端有一定修复，但消费者信心持续低迷，未来销售端需求提振仍为流动性修复的关键。 近一个月以来，限购限贷、公积金贷款、人才补贴、首付比例、保租房等需求端政策陆续释放，但整体刺激效果仍不及预期，消费者信心愈发低迷，销售表现迟迟未能企稳，行业仍处于高速下行的阶段。因此，中央政策持续加码，向融资端发力，“三支箭”政策有望继续推进，主要体现在“金融16条”政策延期，包括存量融资展期及金融机构配套融资支持。 截至23年7月18日，23年央国企开发商累计净融资696.32亿元，民企开 发商累计净偿还1563.36亿元。但就7月以来，央国企开发商累计净偿还56.59 亿元，民企开发商累计净偿还402.17亿元。国企净融资仍保持为正，央企、民企地产债呈净流出状态，反映行业信心与投资开工持续疲弱，流动性较为紧张的背景下，民企流动性危机开始向央国企蔓延。 目录 地产宏观速递（Jun）：复苏态势回落，政策落地效果有待观察1 一、销售端：销售同比降幅显著，复苏动能持续疲弱3 二、投资端：供给端仍面临收缩，新开工表现持续乏力5 三、融资端：预收款累计增速由正转负，消费者信心难提振7 四、政策端：发力融资端，具体落地效果仍有待观察8 瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明10 表目录 图表1全国商品房销售金额和面积累计同比（%）4 图表2分城市能级成交面积当月同比（%）4 图表330大中城市二线城市月度成交面积（万方）4 图表430大中城市三线城市月度成交面积（万方）4 图表5统计局70大中城市销售价格指数当月环比（%）5 图表6百城价格环比变动城市数5 图表723年第三批次集中供地供需情况6 图表8成交土地溢价率（%）6 图表9全国房地产开发累计和当月同比（%）6 图表10新开工、施工和竣工面积累计同比（%）6 图表11各融资渠道累计增速（%）7 图表12各渠道融资结构当月值占比（%）7 图表13央国企地产境内净融资变化（亿元）8 图表14民营地产境内净融资变化（亿元）8 图表152023年6月中旬至2023年7月中旬各地楼市调控政策变化汇总9 一、销售端：销售同比降幅显著，复苏动能持续疲弱 单月表现而言，6月地产销售相较5月有所修复，量价环比回升显著，但销售金额同比显著回落，销售面积同比降幅持续扩大。30大中城各能级复苏情绪全面降温，7月高频数据显示一线城市明显回落，低能级城市销售疲弱显著。疫前积压需求释放殆尽叠加疫后经济复苏预期减弱，未来仍需观察政策刺激力度进一步加大后对市场信心的提振效果。 销售表现：1-6月商品房销售复苏态势减弱，销售金额同比增速显著回落、销售面积同比降幅持续扩大。23年1-6月全国商品房累计销售金额达6.31万亿 元，累计同比+1.10%，较23年1-5月-7.3pct，销售面积累计5.95亿平，累计同 比-5.30%，较23年1-5月-4.4pct；6月单月销售金额及面积分别为1.33万亿、 1.31亿方，按可比口径（统计局考虑毁约退房等因素，并剔除非房开发项目以及带抵押性质的销售数据）计算环比分别为33%、49%，量价环比回升显著，但同比走势疲弱，市场信心仍不足。 销售城市结构：30大中城各能级复苏情况全面回落，一二三线城市成交同比跌幅进一步扩大，需求端疲弱态势仍较为显著。23年6月30大中城市一线\ 二线\三线成交面积同比分别为-20.48%\-39.66%\-24.63%，相比23年5月单月同比分别变动-106.58pct\-58.72pct\-24.84pct。 高频数据：7月前两周（7月1日-7月17日），30大中城周度平均成交面积 较6月周度成交面积显示：一线城市呈回落态势，二三线城市跌幅扩大，低能级城市表现持续疲弱。7月以来一、二、三线城市周度平均成交面积分别为68.26万方、118.83万方、42.05万方，较6月均值分别变动0.64%、-30.03%、- 20.47%。疫后需求逐步释放，叠加经济下行压力加剧，未来复苏动能或将进一步减弱。 图表1全国商品房销售金额和面积累计同比（%） 图表2分城市能级成交面积当月同比（%） 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：wind，YY评级 图表 330大中城市二线城市月度成交面积（万方） 图表 430大中城市三线城市月度成交面积（万方） 1400 7006005004003002001000 404 259273247241 175 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 201820192020202120222023 12001000 888 800 783 600 619 650 687 400 465 2000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 2018 2019 2020 2021 数据来源：Wind，YY评级 数据来源：Wind，YY评级 成交价：新房成交均价出现回落，各线城市住宅价格环比持平或下跌，三线城市价格明显承压。6月统计局70大中城价格指数环比下滑0.1%，其中一二线环比分别与5月持平，三线环比-0.1%。6月百城住宅价格指数环比下跌城市 为45个，较5月（51个）减少6个，百城住宅价格指数环比企稳。 二手房市场：6月70城二手房价格同比下跌2.8%，较5月扩大0.3pct，其中吉林、牡丹江等城市跌幅靠前，分别下跌7.7%、7.5%，6月二手房景气度进一步下滑，三线城市跌幅尤其明显，需求复苏仍需时日。 图表5统计局70大中城市销售价格指数当月环比（%）图表6百城价格环比变动城市数 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：wind，YY评级 统计局70大中城：总计统计局70大中城：一线统计局70大中城：二线统计局70大中城：三线 0.80 0.60 0.40 0.20 -(0.20) (0.40) (0.60) (0.80) 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 二、投资端：供给端仍面临收缩，新开工表现持续乏力 土地成交：土地市场城市分化加剧，供求双向收缩成为普遍现象。2023年1-6月全国300城土地成交规划建面、金额同比下降10%、17%，供应建面同比下降15%。从100大中城市土地成交溢价率来看，一线和三线城市溢价率水平 有所修复，二线城市呈现一定回落。 集中供地：近一个月以来，杭州（23年第六批）、合肥（23年第四批）、苏州、宁波（23年第三批）等城市进行了集中供地。其中杭州、合肥表现出较高热度，杭州第六批平均溢价率6.9%，最高溢价率达11.99%，本地民企成拿地主力，但苏州平均溢价率仅为2.44%，南京0溢价成交。整体来看，集中供地热度出现一定回暖，但城市冷热分化加剧。 图表723年第三批次集中供地供需情况 图表 8成交土地溢价率（%） 150 0.30 201510 50 8.385.554.93 100大中城市:成交土地溢价率:一线城市:当月值(%)100大中城市:成交土地溢价率:二线城市:当月值(%） 100大中城市:成交土地溢价率:三线城市:当月值(%) 0.25 100 0.200.15 50 0.100.05 0 0.00 杭州合肥 苏州 宁波 供应规划建面 成交规划建面 流拍率 数据来源：公开资料，YY评级 数据来源：wind，YY评级 投资开工：1-6月全国房地产开发投资累计完成额5.90万亿，累计同比下降 图表9全国房地产开发累计和当月同比（%） 图表10新开工、施工和竣工面积累计同比（%） 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 7.90%，6月份当月完成额1.30万亿，同比下降20.59%，预计下半年房地产开发投资仍表现乏力。1-6月全国房屋新开工面积4.99亿平，累计同比下降24.30%，6月单月新开工面积1.01亿平，环比下降1.70%，竣工面积3.39亿平，累计同比上升19.00%。竣工同比仍处于高位，保交楼政策成效渐显，但新开工增速仍持续承压。 三、融资端：预收款累计增速由正转负，消费者信心难提振 6月房地产开银行贷款、自筹资金累计同比降幅持续扩大，定金及预收款累计增速由正转负，除自筹资金占比提升外，贷款、定金及预收款、个人按揭贷款占比均有所下滑。反映房企融资端有一定修复，但消费者信心持续低迷，未来销售端需求提振仍为流动性修复的关键。23年1-6月房地产开发企业到位资金6.88万亿元，同比下降9.80%，跌幅较23年1-5月扩大3.20pct。具体渠道看，贷款、自筹资金、定金及预收款和个人按揭累计同比分别为-11.10%、-23.40%、-0.90%和2.70%，分别较23年1-5月-0.6pct、-1.80pct、-5.30pct和- 图表11各融资渠道累计增速（%） 图表12各渠道融资结构当月值占比（%） 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 3.80pct。 截至23年7月18日，23年央国企开发商累计净融资696.32亿元，民企开 发商累计净偿还1563.36亿元。但就7月以来，央国企开发商累计净偿还56.59 亿元，民企开发商累计净偿还402.17亿元。国企净融资仍保持为正，央企、民企地产债呈净流出状态，反映行业信心与投资开工持续疲弱，流动性较为紧张的背景下，民企流动性危机开始向央国企蔓延。 图表13央国企地产境内净融资变化（亿元） 图表14民营地产境内净融资变化（亿元） 数据来源：地产E查，YY评级 四、政策端：发力融资端，具体落地效果仍有待观察 近一个月以来，限购限贷、公积金贷款、人才补贴、首付比例、保租房等需求端政策陆续释放，但整体刺激效果仍不及预期，消费者信心愈发低迷，销售表现迟迟未能企稳，行业仍处于高速下行的阶段。因此，中央政策持续加码，向融资端发力，“三支箭”政策有望继续推进，主要体现在“金融16条”政策延期，包括存量融资展期及金融机构配套融资支持： ①对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证责权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷 款展期、调整还款安排等方式予以支持促进项目完工交付。2024年12月31日 前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。 ②对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构 和人员已尽职的，可予免责。 图表152023年6月中旬