头部房企月报（6月）：需求端动力不足，头部国央企销售增速转负

行业研究 证券研究报告 房地产2023年07月20日 房地产行业跟踪报告 需求端动力不足，头部国央企销售增速转负 ——头部房企月报（6月） 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 行业基本数据 2022-07-18~2023-07-19 12% 2% -8% -18%22/0722/0922/1223/0223/0523/07 房地产 沪深300 相关研究报告 《房地产行业周报（2023年第27周）：深圳加快完善住房保障体系，销售数据环比下降》 2023-07-11 《房地产行业周报：因城施策支持刚性和改善性住房需求》 2023-07-03 《房地产行业深度研究报告：郊区盘困局》 2023-06-29 万科与腾讯签署战略合作协议，保利125亿元定增获上交所通过。1）招商蛇口：发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易之标的资产过户完成，交易标的资产为深圳市投资控股有限公司持有的深圳市南油有限公司24%股权。 2）万科：腾讯公司与万科集团在深圳共同签署战略合作协议，双方将整合各自优势资源进行全方位战略合作。3）保利：125亿元定增获上交所通过，本次向特定对象发行的股票数量不超过8.19亿股。 股票家数(只) 115 占比% 0.02 总市值(亿元) 13,858.86 1.49 流通市值(亿元) 13,114.14 1.83 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -4.6% -15.8% -12.7% 相对表现 -1.8% -9.1% -2.5% 需求端动力不足，6月头部房企销售面积同比下降32%，销售金额同比下降33%。1）6月16家头部房企销售面积1753万方，同比下降32%；销售金额2905亿元，同比下降33%，增速转负。6月需求端动力不足问题仍然存在，虽 然各城市仍坚持因城施策，但整体效果不明显，对于扭转地产行业基本面仍较为乏力。2）从6月销售面积增速来看，国央企和非国央企分别为-24%、-41%；销售金额增速来看，国央企和非国央企分别为-27%、-45%，头部国央企销售增速转负。 头部房企投资策略趋同，谨慎聚焦高能级城市。1）6月16家头部房企拿地金额807亿元，环比上升29%，同比下降8%，但绝对规模相较2020年仍在低位。2）6月头部房企拿地平均溢价率约9.2%，一二线城市占比89%，房企投 资普遍聚焦高能级城市确定性地块，主要原因是低能级城市流速较慢，拉长项目去化周期，拖累利润实现。3）从投资金额来看，中海拿地最为积极，拿地金额278亿元，2023年1-6月累计投资强度20%，民企拿地保持低位，碧桂园、金地、龙湖、新城1-6月累计投资强度分别仅为5%、13%、10%、9%。4）16家头部房企拿地楼面价/销售均价128%，不断置换高质量土储。 行业融资修复缓慢，国央企仍为发债主力。本月全行业信用债发行规模397亿元，同比-19%，头部房企发行信用债82亿元。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位，如华润置地6月发债利率2.25%，相比2022年平均 发债利率下降85bp；新城发行先后发行7亿和4亿公司债，利率6.3%、4.5%2）2023年部分房企仍存在较大偿债压力，截止6月底碧桂园年内到期债务185亿元。在销售端持续低迷的情况下，融资端支持政策的落实需进一步加快。 震荡格局，左侧布局。6月需求端动力不足问题明显，下半年地产销售、投资仍面临较大的下行压力，主要在于三四线城市超前卖地与产业人口兑现不及预期的难题，需要较长时间消化历史库存，而一二线城市则存在政策对冲空间， 预计Q3随着销售同比数据转负进入密集宽松期。建议积极参与博弈机会。2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 目录 一、地产板块小幅上涨，头部房企普遍上涨4 二、销售：销售面积下滑，房企分化持续存在7 （一）销售金额下降33%，国央企增速转负7 （二）销售面积同比显著下降，销售均价小幅回落8 三、投资：聚焦高能级城市明显，拿地金额创年内新高10 （一）头部房企土地投资强度维持28%，拿地金额绝对规模创年内新高10 （二）16家房企拿地持续集中高能级城市11 （三）头部房企拿地楼面价21233元/平，溢价率为9.2%11 四、融资：境内外融资同比下降，部分房企偿债压力较大13 �、投资建议16 六、风险提示16 图表目录 图表16月地产板块上涨1%，一级行业中排名154 图表26月A股头部房企普涨，港股均上涨4 图表3万科与腾讯签署战略合作协议，保利125亿元定增获上交所通过4 图表4头部房企6月销售面积同比下降32%7 图表5头部房企6月销售金额同比下降33%7 图表6国央企销售面积同比下降24%7 图表7国央企销售金额同比下降27%7 图表86月头部国央企销售金额和面积均减少，旭辉销售金额同比下降59%8 图表9头部房企6月销售均价同比下降1%8 图表10头部房企6月销售面积同比下降32%8 图表112023年6月新城、旭辉销售均价同比减少超过20%9 图表12头部房企6月拿地金额807亿，同比下降8%10 图表13头部房企6月土地投资强度28%10 图表1411家头部房企公开市场拿地10 图表156月头部房企一二线城市拿地占比89%11 图表161-6月头部房企在一二线城市拿地占比为90%11 图表176月头部房企拿地集中于珠三角和环渤海11 图表182023年1-6月头部房企长三角拿地占比36%11 图表19头部房企6月拿地楼面价为21233元/平12 图表20头部房企6月拿地溢价率9.2%12 图表21中海、招蛇、越秀拿地楼面价均超过销售均价12 图表226月全行业境内债券发行量397亿元13 图表236月境外债券发行量27亿元13 图表246月16家头部房企发行信用债82亿元13 图表256月招商蛇口发展发债利率2.25%，新城发债利率5.65%14 图表26融创7月份到期债务43亿元，龙湖到期42亿元14 一、地产板块小幅上涨，头部房企普遍上涨 6月申万地产板块上涨1%，港股头部房企均上涨。6月申万地产板块上涨1%，在31个一级行业板块中排名15。我们重点追踪的16家头部房企中，A股7家房企中中南建设涨幅较大，上涨14.6%，绿地控股跌幅较大，下跌6.1%；港股旭辉仍在停牌中，其余8家房企均上涨，龙湖集团上涨26.4%，涨幅最大。 图表16月地产板块上涨1%，一级行业中排名15图表26月A股头部房企普涨，港股均上涨 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% 30.0% 家通汽机电国轻纺农基煤电建有房食计石社环钢综美公传建银非商交医用信车械力防工织林础炭子筑色地品算油会保铁合容用媒筑行银贸通药电设设军制服牧化材金产饮机石服护事装金零运生器备备工造饰渔工料属料化务理业饰融售输物 A股 港股 中保新招金万绿龙华融绿越碧中中南利城商地科地湖润创城秀桂国国建发控蛇集控集置中中地园海金设展股口团股团地国国产外茂 发展 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% A -10.0% 6月涨跌幅 6月涨跌幅 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 万科与腾讯签署战略合作协议，保利125亿元定增获上交所通过。1）招商蛇口：发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易之标的资产过户完成，交易标的资产为深圳市投资控股有限公司持有的深圳市南油有限公司24%股权。2）华润：标普全球评级确认华润 置地“BBB+”长期主体信用评级，并确认公司未到期优先无抵押债券的“BBB+”长期债项评级。3）万科：腾讯公司与万科集团在深圳共同签署战略合作协议，双方将整合各自优势资源进行全方位战略合作。4）保利：125亿元定增获上交所通过，本次向特定对象发行的股票数量不超过8.19亿股。5）融创：债务重组相关决议案获股东特别大会投票 通过，批准公司的法定股本通过新增50亿股股份由10亿港元增加至15亿港元。 图表3万科与腾讯签署战略合作协议，保利125亿元定增获上交所通过 房企 时间 事件 招商蛇口 2023-6-27 招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布关于发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易之标的资产过户完成的公告。据悉，本次交易标的资产为深圳市投资控股有限公司持有的深圳市南油(集团)有限公司24%股权、招商局投资发展有限公司持有的深圳市招商前海实业发展有限公司2.8866%股权。 华润 2023-6-30 6月30日，标普全球评级确认华润置地“BBB+”长期主体信用评级，并确认公司未到期优先无抵押债券的“BBB+”长期债项评级。同时，稳定展望反映标普认为，尽管未来两年公司面临利润率压力并将持续补充土储，但销售额回升利好将帮助公司将杠杆率保持在相对稳定水平。标普表示，因有大规模租金收入，华润置地的处境将继续优于大多数国内房地产同业。若有机会将其商业地产投资信托（commercialREIT）业务上市或有助于拓展其融资渠道。 万科 2023-6-6 腾讯公司与万科集团在深圳共同签署战略合作协议，双方将整合各自优势资源进行全方位战略合作。据悉，作为这次战略合作首个落地项目，企业微信将 成为万科的移动数字化“底座”，对内横向连通房地产开发、物业服务、长租公寓等8大业务，连接员工及上下游产业伙伴，对外为过千万客户提供更多场景服务体验。 保利 2023-6-11 125亿元定增获上交所通过，本次向特定对象发行的股票数量不超过8.19亿股，扣除发行费用后的净额拟投资于广州保利领秀海、西安保利天汇等15个项目。 2023-6-27 保利发展收到中国证券监督管理委员会出具的《关于同意保利发展控股集团股份有限公司向特定对象发行股票注册的批复》，拟募资不超过125亿元，投资于广州保利领秀海、西安保利天汇、大连保利城、合肥保利和光熙悦、中山保利天汇等14个项目，以及补充流动资金。华夏银行大连分行与保利发展控股大连公司签署战略合作协议，双方将在综合融资、现金管理、供应链金融、投资银行、资产托管、普惠金融、国际结算等业务方面开启全面战略合作。双方约定，通过资源共享、优势互补，协力促进区域房地产市场平稳健康发展，共同维护住房消费者合法权益，助力大连高质量发展。 2023-6-29 保利发展董事会通过《关于注册发行100亿元中期票据的议案》，同意向银行间协会申请注册100亿元普通中期票据，分期发行；并同意提请股东大会授权公司经营层全权处理上述注册事项，以及后续发行中期票据的全部事宜。 金茂 2023-6-28 6月28日，中国金茂管理层于股东大会上表示，公司上半年销售表现良好，去化率保持在60%左右水平，首�个月公司实现签约728亿元，同比增长43%。而今年上半年北京及上海等地的项目毛利率则见18%。拿地策略方面，管理层称，地产行业分化严重，公司未来一段时间会量入为出，根据现金流的情况来购买土地，希望八成的土地储备集中于一线及二线城市，新投得的地皮可以实现快周转，及保持良好的毛利水平。 碧桂园 2023-6-27 6月27日，根据上交所信息显示，碧桂园地产集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行186亿元公司债券，项目更新为“已反馈”。发行人202