6月百强房企销售点评：销售增速转负，格局分化加剧

事件：克而瑞公布2023年6月百强房企销售数据，TOP10、TOP11-30、TOP100房企6月单月销售金额同比分别-29%、-31.3%、-32.7%，相比5月份分别下降45.1pct、42.9pct、38.7pct。1-6月累计销售额同比增速分别为+11.4%、+5.7%、+1.2%，增速相比1-5月份分别-14.2pct、-12pct、-5.5pct。 6月百强销售额同比转负，环比小幅增长 6月，百强房企单月销售额降幅较大，同比下降32.7%，较5月下降38.7pct。主要或与1）5-6月市场表现低于预期，去化压力下房企年中推盘意愿弱于往年；2）22年6月高基数效应影响；3）销售下行、房价承压、居民收入预期不明朗，购房者观望态度较浓；4）发生少量房企新增违约事件及房企集中退市潮引起购房者信心波动，影响置业节奏等因素有关。 6月，百强销售环比小幅回升14.9个pct，但环比增幅处于历年同期最低水平。6月为传统年中冲刺月，去化压力下房企提高营销力度，头部房企中，华润、中海、龙湖、绿城月内均有促销活动。房企部分原本收回的折扣再次释放，部分城市出现价格战。除传统降价营销外，房企也普遍采用团购、直播、分销等渠道。但从实际效果看，市场去化动能仍较弱，需求转弱对房企业绩影响短期或仍将持续。 全口径看，TOP10、TOP11-30、TOP100房企6月单月销售分别为2481亿元、1548亿元、5663亿元，高基数效应下，同比分别-29%、-31.3%、-32.7%，增速相比5月份分别下降45.1pct、42.9pct、16pct，环比分别+1.4%、-2%、+3.6%。1）TOP10房企中除建发房产当月同比上升13.2%外，均同比双位数下降，碧桂园降幅最大，同比-54.1%。2）TOP11-20房企中有7家房企降幅超过30%。3）6月百强房企环比增速上升，TOP10、TOP11-30、TOP100房企的环比增速分别为+1.4%、-2%、+3.6%。 较5月相比，环比增速分别上升14.8pct、6.9pct、14.9pct。 分化格局继续演绎，地方国企韧性良好 头部国央企抗周期韧性较强，同比虽有下滑但降幅相对较小，头部民企单月销售额同比降幅均在30%以上。在TOP20房企中：1）国央企6月单月同比-23%，降幅低于其他类型（混合所有制同比-31.2%，民营同比-47.1%），环比+4.0%。其中，建发房产同比+13.2%，环比+20.1%，表现较好；2）头部民企销售单月同比均有下降，碧桂园、龙湖、滨江、新城控股同比分别为-54.1%、-31.4%、-47%、-51.3%；3）混合所有制房企表现较为稳定，环比双位数上升11.8%。 近期各城市分化表现延续，下半年核心城市仍将是推盘重点区域，弱二三线以去库存为主。“以销定产”策略下，房企于一线推盘积极性仍显著高于二三线城市。值得注意的是，伴随三四线城市供给端参与主体出清，在低能级城市具有区域深耕优势的房企具备市占率继续提升的空间，下半年不排除逆势发力的可能。 年中房企促销力度加强，销售均价环比下降 6月销售均价环比下降5.5%，相比5月份下降1.7pct，主要或因去库存压力下，房企促销力度及手段升级；中小房企尤为明显，TOP50-100房企销售均价环比-21.8%。 从全口径的销售均价看，TOP10、TOP11-30、TOP100房企6月单月销售均价为18415、18269、18110元/平米，同比分别+17.3%、+7.4%、+11.2%，较5月份分别-5.7pct、5.1pct、-12.1pct，环比变动分别为-6%、4.4%、-5.5%。TOP10房企中，销售均价环比均有下降；同比来看，万科、碧桂园、绿城中国同比增速为负，分别为万科15381元/平米（同比-6.7%）、碧桂园8074元/平米（同比-3.9%）、绿城中国27518元/平米（同比-3.2%），其余房企销售均价单月同比均有上升，其中保利发展均价升至15208元/平米（同比+61.9%）。 6月房企大力促销背景下，市场表现仍较平淡，存量房去化节奏仍需加快，房企针对低效库存营销力度短期或将持续。近期地产需求侧政策出台频率明显增加，伴随更高频有力的推出，我们认为购房者置业信心具备提升空间，下半年房企销售存在边际修复机会。 投资建议：当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整相对充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。具体来看：1）板块调整至相对低位，2）地产政策预期改善，基本面走弱的情况下不断释放积极信号，3）地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，货币政策端近期存款、逆回购、SLF等利率逐步下调，需求端青岛新政指引需求托底信号，融资端支持有望从前期放缓进入加速推进节奏。标的方面，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团。建议关注以下思路：①存量房赛道（我爱我家、贝壳-W）、 ②行业复苏（中国海外宏洋集团、招商蛇口、保利发展）、③格局优化（天地源、华发股份、越秀地产）、④信用修复（新城控股、龙湖集团、金地集团）。 风险提示：宏观经济不及预期、房屋价格大幅下滑、库存去化不及预期 图1：TOP100房企单月销售金额 图2：TOP100房企累计销售金额同比 图3：TOP100房企分梯度单月销售金额同比 图4：TOP100房企单月权益销售金额 图5：TOP100房企累计权益销售金额同比 图6：TOP100房企分梯度单月权益销售金额同比 图7：房企销售热力图