利率专题：存量房贷利率下调：今时与往日

利率专题 存量房贷利率下调：今时与往日 2023年07月20日 7月14日金融统计数据情况新闻发布会上，央行关于存量房贷利率调整问 题表示：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”对此如何理解和看待？我们先从去年下半年便持续演绎的“提前还房贷”讲起。 “提前还房贷”的背后 今年以来住户贷款同比多增，主要由个人经营贷和短期消费贷支撑，而个人住房贷款上半年发放虽同比多增，但其余额却下滑，这背后一定程度反映当前居民存在贷款置换、提前还房贷的行为现象，背后对应了几点原因：（1）存量房贷利率仍显著高于现阶段新的房贷利率；（2）投资收益率低于房贷利率， 分析师谭逸鸣执业证书：S0100522030001电话：18673120168邮箱：tanyiming@mszq.com研究助理郎赫男 促使居民提前还房贷；（3）“房住不炒”的政策框架下，房价上涨预期始终偏弱，且居民对未来就业和收入的预期也仍较低迷，提前还贷或是更好选择。 执业证书：S0100122090052电话：15618988818邮箱：langhenan@mszq.com 在此背景下，居民资产负债表呈现收缩，商业银行经营收益也受到一定影 响，对应的解决办法便是7月14日邹澜司长所提及的“按照市场化、法治化原 相关研究 则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放 1.可转债打新系列：煜邦转债：国内知名智 贷款置换原来的存量贷款”。 能电力产品供应商-2023/07/19 理论上看，该政策如果快速推进落实，能够一定程度上修复居民资产负债表，商业银行也可以避免快速损失掉个人住房贷款这类优质资产。但存量房贷利率的调整能否顺利推进，仍待进一步考察。那么实际效果会如何？ 2.理财，当前市场的增量资金-2023/07/183.信用策略系列：信用，配置窗口出现了吗？-2023/07/18 4.可转债打新系列：晶澳转债：全球光伏一 存量房贷利率下调：今时与往日 回顾2008-2009年，我国曾经历过一轮存量房贷利率的调降。2008年10月，央行宣布决定“商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7 体化组件龙头企业-2023/07/185.可转债打新系列：众和转债：国内领先铝电子新材和铝合金供应商-2023/07/17 倍”，但该优惠举措主要针对于新增客户，而关于存量房贷利率，央行负责人表示让金融机构根据对客户的评估情况自行决定。这一背景下，不少存量贷款客户便通过转按揭的方式再度成为“新增客户”，从而享受七折利率优惠。在被中小行不断“挖墙角”之下，为保住贷款规模，大行最终也彻底加入竞争当中。 对比当下而言：一方面，存量房贷利率调整有其必要性，且央行强调以 “市场化、法制化”原则调整存量房贷利率，与2008-2009年的表述有一定相似性，央行引导促进微观主体市场化行为之下，后续存量贷款利率的调降可以期待；但另一方面，对比2008年，当前规模已高达38.8万亿元，对银行净息差和利润的影响也在加大，假设存量房贷利率下调100bp，当存量置换比例分别为10%、30%、50%时，于银行而言分别对应388、1146、1940亿元的利润损失，分别占2022年商业银行净利润2.3万亿的1.69%、4.98%、8.43%，对商业银行经营效益的影响并不算小。因此商业银行大力推动存量房贷利率调降的动力也并不足，这便决定了推进过程也并不会“一帆风顺”。 由此往后看，存量房贷利率调降的有序推进，仍需央行进一步引导，关键 或在于为商业银行提供货币支持或激励，可能的增量政策包括设立相关结构性货币政策工具、存款利率下调、定向降准。于债市而言，当前存量房贷利率调降措施的推进情况、政策引导及实际效果均存在不确定性，故而对债市的具体影响仍待进一步观察，但总体看，政策发力方向仍聚焦于助力居民资产负债表修复，推进宽信用，从此角度而言，政策落实与实际效果叠加的情形下，债市或将承压；但这当中也存在预期差，反过来便仍是支撑债市的因素。 风险提示：政策不确定性；基本面变化超预期；海外地缘政治冲突。 目录 1“提前还房贷”的背后4 2存量房贷利率下调：今时与往日9 3小结11 4风险提示13 插图目录14 表格目录14 6月降息落地以来，市场对后续增量政策愈发关注，特别是房地产政策，毕竟其对于当前宏观图景的边际变化影响较大。 7月14日，2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上，央行对市场关切热点予以回应，其中关于存量房贷利率调整问题，央行表示： “按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。” 表1：2023/7/14金融统计数据新闻发布会上央行相关负责人关于房地产市场的表述 回应问题央行相关负责人的表述 发展现状 上半年，房地产市场总体呈现企稳态势，随着前期积累的购房需求在一季度较快释放，叠加季节性因素影响，4月以来，房地产市场逐步进入常态化运行。但是，我国内生动力仍然偏弱，房地产、基建这些旧的增长动能在减弱。 政策方向 下一步，人民银行将继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，延续实施保交楼贷款支持计 划，继续推动房企纾困专项贷款和租赁住房贷款支持计划落地生效，满足行业合理融资需求，继续为行业风险有序出清创造有利金融环境。考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策 提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 房地产开发商贷款 房地产开发贷款主要是用于房地产项目的施工建设，通常是在开工时发放，竣工时回收，余额主要取决 于同期商品房的在建规模。过去，开发商根据项目销售进度，用预售资金提前偿还开发贷款的情况较为普遍。去年以来，因为非金融负债收紧，开发贷款需求明显增加，商业银行开发贷款投放力度加大，今年上半年累计新增4200多亿元，同比多增约2000亿元，促进了开发商加快项目施工建设，有利于保障项目的交付。 从银行房地产信贷结构看，房地产贷款余额在50多万亿元，以个人住房贷款占大多数，不良率较低。开 发企业承贷的大约是6-7万亿元，不良率有所上升，但与银行贷款总量相比很小，总体看风险可控。 房贷提前还款 今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超5100亿元，对住房销售支持力度 明显加大。但统计数据显示，个人住房贷款余额总体略减少，主因理财收益率、房贷利率等价格关系变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。尽管贷款市场报价利率下行了 0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内固定，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有较大关系。提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发 放贷款置换原来的存量贷款。 资料来源：央行官网，民生证券研究院 会议相关表述或意味着央行后续将引导支持存量房贷利率调降。对此应如何理解和看待？本文聚焦于此。 首先，我们从去年下半年便持续演绎的“提前还房贷”讲起。 1“提前还房贷”的背后 自去年下半年开始，特别是今年以来，个人住房贷款提前还款的现象凸显，“提前还房贷”热潮持续演绎： 从上半年数据看，今年以来住户贷款同比多增，主要由个人经营贷款和短期消费贷款支撑，特别是二季度以来，经营贷款占住户贷款增量的比例大幅提升，由2023Q1的56%进一步提升至2023Q2的83%。 而个人住房贷款来看，上半年发放规模虽同比多增，但其余额却有所下滑，对应看到2023Q2居民中长期消费贷首次呈现单季负增长，这背后一定程度反映出当前居民存在贷款置换、提前还房贷的行为现象： “今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。这种现象对住房需求并不构成影响，它是一个居民资产配置的调整。” ——2023/7/14金融统计数据新闻发布会 这一现象也体现在了RMBS条件早偿率指数的变化上，今年以来RMBS条件早偿率指数明显抬升，5-6月一度升至0.2155点，达历史最高水平。 图1：住户贷款结构（亿元）图2：RMBS条件早偿率指数（点） 短期消费贷款短期经营贷款 中长期消费贷款中长期经营贷款 条件早偿率指数 15,000 10,000 5,000 0 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-02 2023-04 2023-06 -5,000 0.25 0.20 0.15 0.10 0.05 2021-11-18 2021-12-18 2022-01-18 2022-02-18 2022-03-18 2022-04-18 2022-05-18 2022-06-18 2022-07-18 2022-08-18 2022-09-18 2022-10-18 2022-11-18 2022-12-18 2023-01-18 2023-02-18 2023-03-18 2023-04-18 2023-05-18 2023-06-18 2023-07-18 0.00 资料来源：wind，民生证券研究院资料来源：wind，民生证券研究院注：图中数据截至2023/7/18 “提前还房贷”加速演绎的背后，对应了几点原因： （1）存量房贷利率仍显著高于现阶段新的房贷利率 2022年以来，随着LPR多次调降，叠加首套房贷利率加点幅度不断调整，新发放的房贷利率也持续下行： 2022/5/15，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，明确首套房贷利率下限调整为“LPR-20bp”； 2022/9/29，央行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。 2023/1/5，央行宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，对2022年的房贷利率政策进行延续和细化：评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可以阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 截至今年3月末，在96个符合放宽首套房贷利率下限条件的城市中，有12 个城市取消了首套房贷利率下限，有83个城市下调了首套房贷利率下限，后者所执行的下限与全国下限相比降低约10-40bp。 日期 部门/文件 政策内容 2022/05/15 央行、银保监会《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》 对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 2022/09/29 央行、银保监会《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》 阶段性调整差别化住房信贷政策。对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。 2022/11/23 央行、银保监会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》 支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。自2022年第