2009年存量房贷利率调整的启示

yue 请阅读最后一页免责声明及信息披露http://www.cindasc.com1 2009年存量房贷利率调整的启示 2023年7月19日 李一爽固定收益首席分析师执业编号：S1500520050002 联系电话：+8618817583889 邮箱：liyishuang@cindasc.com 信达证券股份有限公司 CINDASECURITIESCO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 李一爽固定收益首席分析师 执业编号：S1500520050002联系电话：+8618817583889 邮箱：liyishuang@cindasc.com 债券研究 专题报告 证券研究报告 2009年存量房贷利率调整的启示 2023年7月19日 近期公布的国内经济数据仍然偏弱，债券市场仍然维持偏强震荡的态势。但央行在金融数据发布会上有关存量房贷调整的表述还是引起了市场的广泛关注。 存量房贷利率的调整在2009年也出现过。央行在2008年10月宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，同时在答记者问中提到金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。 但在这一表述出现后，部分银行出台的细则被临时叫停，这可能是由于银行对不同部门监管政策的理解差异，直到2008年12月20日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》后，主要商业银行才在2009年伊始制定了新的存量房贷利率优惠政策。原则上，若存量房贷客户在当时新的政策环境下新申请房贷可以获得7折利率，那么其存量房贷大概率也可以转为7折，一般情况下对于08年10月政策调整前已按下限享受85折房贷，且未出现逾期的存量房贷多数可降至7折；但其他情况则需要根据借款人住房是否是首套房、是否是普通住房、贷款未偿金额、借款人信用记录，甚至是借款人在银行资产如何、对银行贡献度等指标综合评估。 由于2009年新发放个人住房贷款加权平均利率已在4.4%左右，相当于整体折扣率已达74%，以此推算可能当年大多数存量个人贷款利率都满足下调的条件。光大银行在招股说明书中也提到其在2009年对2008年10月以后新增的个人住房贷款及绝大部分2008年10月以前发放的个人住房贷款进行了重新定价。 从我们对8家国股上市银行个人贷款利率的回归统计来看，这些银行存量个人住房贷款利率在2009年降幅达到了237BP，相对于2009年5年以上贷款基准利率189BP的调降多了48BP。考虑房贷利率下限从85折调整到7折，在当时的基准利率下相当于可以调降89BP，这意味着当时可能超过50%的存量住房按揭贷款实现了重新定价。尽管样本数有限可能导致回归结果存在一定偏差，但是根据光大银行招股说明书的披露，在住房贷款利率大幅下降的同时，该行重点产品工程机械贷款规模快速增长，其收益率主要为基准利率上浮，对减小本行个人贷款平均收益率的下降幅度具有一定积极作用，因此当时可能银行也通过其他的高息产品来弥补住房贷款利率下降带来的不利影响。 当前的经济环境与2009年存在较大的差异，房贷规模增速相对于2009年已明显放缓，房贷占信贷存量的比重更大，存量房贷利率对于银行净息差的影响可能更大。而在当前因城施策的思路下，我们认为房贷利率的差异化特征更加明显，房贷加权平均利率相对于LPR的偏离明显低于2009年，较难出现类似于2009年那样在满足特定条件的情况下，统一 将存量贷款利率降至7折的情况。 因此，我们认为在央行提到存量房贷利率调整的意向后，后续政策大概率还是会持续推进，但其落地可能还需要更高层级的会议统一监管思路，这可能还需要等待年中的政治局会议之后，且本轮存量房贷利率调整涉及的范围可能明显低于2009年，银行根据客户综合资质进行调整的空间也将更大。 而不论是居民提前还款还是降低存量房贷利率，都会对银行净息差造成压力，尤其是在今年一季度银行净息差已经降至1.74%的低点。如果降低社会融资成本的目标延续，这意味着银行负债成本仍需进一步调降。央行2022年4月进行了存款利率形成机制的改革，将存款利率与市场利率挂钩，在2022年4月及8月，以及2023年6月存款利率下降前，都出现过货币市场利率大幅下降的情况。央行行长易纲在《货币政策的自主性、有效性与经济金融稳定》一文中也提到了2022年以来央行7天逆回购利率下行30个基点，货币市场下行幅度还要更大一些，引导1年期和5年期贷款市场报价利率（LPR）分别下降25个基点和45个基点，贷款利率降至历史较低水平。 这意味着在当前货币政策的传导机制下，央行为了引导银行负债成本的下降，也会推动货币市场的宽松。而在7月14日的数据发布会上，央行也提到了下一步仍要促进稳定银行负债成本，同时也提及“综合运用存款准备金率、中期借贷便利、公开市场操作等多种货币政策工具，保持银行体系流动性合理充裕”，我们认为央行三季度降准是大概率事件，而后续MLF利率与OMO利率进一步下调也是可以期待的。如果存量房贷利率调整的措施出台，可能也会有货币层面增量的宽松措施出台。 短期来看，央行在降息后资金利率在政策利率附近波动的目标似乎并未改变，尽管税期资金面在银行融出维持高位的状态下并未明显收紧，但其相对于月初的高点仍出现了明显的回落，如果后续央行并无相关对冲措施，资金面还是存在边际收紧的可能，短端利率在短期进一步回落的空间有限，叠加7月政治局会议召开在即，后续政策的预期可能也会对市场带来一定的扰动。但是在当前的状态下，货币政策仍在放松的区间，这也意味着国内债券市场的趋势仍未逆转。我们建议投资者组合整体久期仍不宜过低，在市场波动中择机介入5年和10年利率债以及3-5年高等级二永债。 风险因素：货币政策不及预期、资金面波动超预期。 目录 一、由于不同部门监管的理解差异，存量房贷利率调整在09年落地5 二、多数存量房贷可能满足优惠条件调整涉及的范围较大6 三、本轮存量房贷利率调整涉及范围或低于2009年，银行自主调整的空间可能更大8 四、即便存量房贷利率调整落地，后续可能仍然存在货币宽松配合10 风险因素12 图目录 图1：2017Q4商品房销售面积同比大幅回落5 图2：2017年末新建商品住宅价格同比下跌5 图3：个人住房贷款加权平均利率与贷款市场利率7 图4：2019年个人贷款收益率较2018年大幅下降7 图5：2009年光大银行重点产品工程机械贷款规模快速增长8 图6：个人住房贷款余额同比增速与个人住房贷款占全部信贷的比重8 图7：根据70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，满足条件的城市数量大幅减少9 图8：RMBS条件早偿率指数在23年3月后大幅上升10 图9：2023Q1商业银行净息差降至有数据以来的新低11 图10：2022年大行融出规模持续攀升11 图11：2022年银行净融出余额与超储规模有所背离11 近期债券市场整体维持偏强震荡的态势，7月17日公布的二季度GDP数据显示经济两年复合增速进一步走低，高频数据尚未出现明显的改善迹象。政策层面虽提出及时出台、抓紧实施一批针对性、组合性、协同性强的政策措施，但也强调要保持战略定力，市场对于大规模刺激的预期也在减弱。 但央行在7月14日的金融数据发布会上也提到考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，同时支持和鼓励商业银行与借款人按照市场化、法治化原则，自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款，对于存量房贷利率进行调整。市场对其潜在影响颇为关注。而存量房贷利率的调整在2009年也曾发生。那么，当时的措施如何落地，影响如何，对于当前市场又有何启示？ 一、由于不同部门监管的理解差异，存量房贷利率调整在09年落地 由于中国经济在2007年出现了一定的过热迹象，在国际油价、粮食价格上涨的压力下，国内通胀迅速走高，地产销售累计增速一度超过30%，房价也出现了大幅上行。在这样的背景下，政府在2008年延续了从紧的政策基调，存款准备金率仍在不断上调，央票利率维持高位，地产政策也延续了2007年以来的偏紧基调，二套房首付比例不低于40%，利率不低于基准利率的1.1倍，这使得地产市场开始降温，地产销售开始出现回落，土拍市场趋冷，部分房企降价销售，部分城市甚至出现了所谓的断供事件。 图1：2017Q4商品房销售面积同比大幅回落 %商品房销售面积:累计同比 60 40 20 0 -20 -40 2005-01 2006-01 2007-01 2008-01 2009-01 2010-01 2011-01 2012-01 2013-01 2014-01 2015-01 2016-01 2017-01 2018-01 2019-01 2020-01 2021-01 2022-01 2023-01 -60 图2：2017年末新建商品住宅价格同比下跌 %中国:70个大中城市新建住宅价格指数:当月同比 20 15 10 5 0 -5 2005-07 2006-03 2006-11 2007-07 2008-03 2008-11 2009-07 2010-03 2010-11 2011-07 2012-03 2012-11 2013-07 2014-03 2014-11 2015-07 2016-03 2016-11 2017-07 -10 资料来源:万得，信达证券研发中心注：2021年为两年复合增速资料来源:万得，信达证券研发中心 在这样的背景下，从2008年年中开始，就有部分城市出台了降低公积金贷款首付比例等措施，但全国范围的地产政策却仍然维持定力。 但在2008年9月全球金融危机的冲击之下，国内经济出现了失速的迹象。尤其是在2008年Q4，海外需求快速回落使中国出口增速开始明显下降，11月甚至出现了负增长，这使得国内工业生产受到了严重的冲击，部分劳动密集型企业、中小企业甚至出现了倒闭潮。而在地产市场，商品房累计销售面积开始出现两位数的负增长，甚至在2008年末，70城房价也出现了同比负增长的局面。 因此，从2008年9月开始，国内政策的取向也发生了变化。央行先后4次降准并5次下调贷款基准利率。2008 年11月5日，国常会确定了进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，也就是后来影响极大的所谓“四万亿”刺激。 而在地产市场，2008年10月22日，人民银行宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%，同时下调个人住房公积金贷款利率，支持居民首次购买普通住房。而在就相关政策答记者问中，央行谈到了如何确定已发放商业性个人住房贷款的利率。 央行提到，对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，其利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。 而在政策推出后，其具体落地的过程则出现了一定的波折。根据《每日新闻报道》，在文件颁布后，个别大行在 2008年10月28日即在网站上挂出了房贷新政的操作细则，对初始贷款发放金额在30万元（含）以上、原执行 利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，从明年1月1日起将贷款利率自动下调至基准利率的0.7倍，但仅仅几个小时之后又将其撤下。另据《北京日报》报道，光大银行也对新政细则作出明确规定，符合条件的二套房将给予首付两成、利率优惠18%的贷款政策，但随后也被停止使用。主要银行在2008年四季度一直没有进入实操阶段。 而根据《21世纪经济报道》，部分商业银行在10月28日收到了银监会的文件，要求办理个人住房贷款，除首次利用贷款购买自住房外，其余情形均