地产点评系列：存量房贷利率调整的几点关切

地产点评系列 存量房贷利率调整的几点关切 2024年09月11日 存量房贷利率调整预期再起 存量房贷利率调整预期缘何升温？或是基于存量房贷利率与新增房贷利率 间差值的逐渐拉大以及“提前还贷”现象下银行增加的信贷流失压力等现实情况，一定程度上凸显了存量房贷利率调降的必要性。 首先，今年以来，新增房贷利率持续走低，存量房贷利率仍维持偏高水平， 二者差距进一步拉大。即使综合考虑2023年6月、今年5年期LPR调降因素， 分析师谭逸鸣 以及今年以来存量房贷的提前偿还等因素，均将带动存量房贷利率下行，但降幅或也难及新增房贷利率50-60BP的降幅，二者利差或仍将维持较高水平。其次，在新增与存量房贷利差维持高位之下，“提前还贷”现象增多，进而增加银行信贷流失压力，也将对商业银行净息差产生一定影响。 执业证书：S0100522030001邮箱：tanyiming@mszq.com研究助理何楠飞执业证书：S0100123070014邮箱：henanfei@mszq.com 历史上，存量房贷利率调整如何调整？ 2023/8/31，人民银行、金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住 相关研究 房贷款利率有关事项的通知》，引导存量住房贷款利率下调。调整方式包括两种， 1.债市跟踪周报20240908：理财存续规模有 一是直接变更合同约定的利率水平，二是通过新发贷款置换存量房贷。此外，首套住房认定范围扩大。存量房贷利率调降，首先是能够直接降低居民利息负担，其次是有效缓解了提前还贷现象，同时，也有助于持续提升居民消费能力。 债市影响而言，2023年8月中下旬，在演绎了近5个月的牛市行情之后， 所回落-2024/09/08 2.信用策略月报：9月，信用结构性压力仍存 -2024/09/08 3.批文审核周度跟踪20240908：本周协会通 过批文明显减少-2024/09/08 市场开始大幅调整，但这一调整并非由地产增量政策出台完全主导，还源于彼时 4.可转债周报20240908：纯债溢价率修复路 政府债供给压力增加，对资金面形成冲击，叠加政策端稳汇率、资金防空转套利 径如何？-2024/09/08 诉求，资金面进一步收敛。 5.固收周度点评20240907：9月，降准但不 彼时地产优化政策除调降存量房贷利率之外，还包括“认房不认贷”、降低存 降息？-2024/09/07 量首套住房贷款利率等，意在改善地产销售，提振市场信心。债市主要交易地产优化政策落地带动经济基本面修复的利空。 债市影响如何理解？ 当前，市场较为关注存量房贷利率下调，若政策落地，一方面，将减轻居民 利息负担，缓解“提前还贷”现象，对消费有持续的提振效应，并逐渐惠及整体经济运行。另一方面，于债市而言，债贷比价效应或也将利好债市，中长端债券的性价比往往将更为凸显，“资产荒”格局或将进一步深化。但与此前不同的是，今年以来随着长端利率不断下行突破新低，需要兼而考虑央行对于长端利率、收益率曲线形态的持续关注，以及相应操作带来的波动。 与此同时，也需要看到当前存量房贷利率下调仍面临一定掣肘。随着实体融 资需求延续偏弱，存款定期化、长期化趋势仍存，一定程度冲击负债端成本下行空间，年内5年期LPR利率经历两轮下调，给资产端收益率带来一定下行压力。当前，净息差整体回稳压力仍不小。 于债市而言，对比2023年，较为相似的是当前基本面波浪式修复叠加平稳 宽松的资金面驱动债市收益率持续下行。当前也呈现几个新特征：（1）长端、超长端表现强势，收益率曲线平坦化下移，央行关注长端下行过快和单边一致预期下的潜在风险；（2）信用利差进一步压缩，但8月的下跌一定程度冲击市场情绪，尤其是长久期品种；（3）市场对经济基本面和政策预期的敏感度有所降低。 故而，对于存量房贷利率的调整，根据其落地节奏和操作方式，短期内需关 注市场进一步交易降息的预期，中期维度还是回归基本面逻辑。至于对“提前还贷”现象的缓和、银行息差的影响上，或还需进一步评估。 风险提示：政策不确定性；基本面变化超预期；海外地缘政治冲突 目录 1存量房贷利率调整预期再起3 2历史上，存量房贷利率调整如何调整？7 3债市影响如何理解？9 4风险提示12 插图目录13 表格目录13 近期市场对于存量房贷利率调整的讨论较多，毕竟无论是对实体、居民还是银行端，影响深远且意义重大。 对此，本文聚焦：（1）存量房贷利率下调预期缘何升温？（2）历史上，存量房贷利率如何调整？（3）债市影响如何理解？ 1存量房贷利率调整预期再起 当前宏观图景下，稳增长诉求进一步凸显。7月以来，政策端先后发声，将研究储备并适时推出增量政策举措，对此，市场较为关注后续增量政策加码情况。二十届三中全会强调“坚定不移实现全年经济社会发展目标”，7月政治局会议提及“宏观政策要持续用力、更加给力”。 时间部门/会议/文件主要内容 表1：今年7月以来关于研究推出增量政策的表述梳理 2024/7/18第二十届三中全会坚定不移实现全年经济社会发展目标。 宏观政策要持续用力、更加给力。要加强逆周期调节，实施好积极的财政政策和稳健的货币 2024/7/31政治局会议 2024/7/31国务院常务会议 2024/8/1国家发改委 中国人民银行召开2024年下半 2024/8/2 年工作会议 政策，加快全面落实已确定的政策举措，及早储备并适时推出一批增量政策举措。 要优化强化宏观政策，加大宏观调控力度，既要根据已出台政策的施行情况狠抓落实、加快进度，也要研究推出一批操作性强、效果好、让群众和企业可感可及的增量政策举措。 加力提效实施好宏观政策。宏观政策要持续用力、更加给力，根据形势变化推出增量政策，不断提高政策实施效能。 大金融对实体经济的支持力度，把着力点更多转向惠民生、促消费。综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，保持社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配。推动社会综合融资成本稳中有降。 研究储备增量政策举措，增强宏观政策协调配合，支持积极的财政政策更好发力见效，坚定 2024/8/16中国人民银行行长潘功胜专访 不移完成全年经济社会发展目标任务。 2024/8/29 中国人民银行召开专家学者及金融企业负责人座谈会 下一阶段，中国人民银行将深入贯彻党的二十届三中全会精神，落实好中央政治局会议关于 “宏观政策要持续用力、更加给力”的要求，继续坚持支持性的货币政策立场，加强逆周期调节，综合运用多种货币政策工具，加大金融对实体经济的支持力度。同时，研究储备增量政策举措，增强宏观政策协调配合，支持巩固和增强经济回升向好态势。 资料来源：中国政府网，国家发改委，中国人民银行，民生证券研究院整理 地产优化政策方面，一方面是当前推进住房“以旧换新”、加速地方“收储”以及一线城市限购限贷政策的进一步放松等，另一方面，在当前“推动企业融资和居民信贷成本稳中有降”、“把着力点更多转向惠民生、促消费”的要求之下，市场较为关注后续存量房贷利率是否将有所下调。 存量房贷利率调整，预期缘何升温？ 或是基于存量房贷利率与新增房贷利率间差值的逐渐拉大、以及“提前还贷”现象下银行增加的信贷流失压力等现实情况，一定程度上引发了对调降存量房贷 利率必要性的讨论。 首先，今年以来，新增房贷利率持续走低，存量房贷利率仍维持偏高水平，二者差距进一步拉大。央行分别于2月、7月两次下调5年期LPR至3.85%，累计下调幅度35BP，叠加5/17地产优化政策出台，宣布取消全国层面房贷利率政策下限，多个城市随即调降或取消房贷利率下限，推动新增房贷利率再度下行。 具体来看，5月末以来，北京、上海、深圳等一线城市陆续下调首套、二套房个人贷款利率下限，广州取消利率下限，六大行广州地区首套房利率降至3.2% （LPR-75bp），二套房贷利率仍维持3.8%（LPR-15bp）；全国其余城市均已取消房贷利率下限。 表2：一线城市首套、二套房贷利率下限（%） 城市 调整幅度 调整后房贷利率下限 首套 二套 首套 二套 北京 LPR-45BP 五环内LPR-5BP五环外LPR-5BP 3.40% 五环内3.80%五环外3.60% 上海 LPR-45BP 核心区LPR-5BP非核心区LPR-35BP 3.40% 核心区3.80%非核心区3.60% 广州 取消利率下限部分银行LPR-75BP 取消利率下限部分银行LPR-15BP 3.10% 3.70% 深圳 LPR-45BP LPR-5BP 3.40% 3.80% 资料来源：北京市政府，上海市房管局，广州市政府，深圳市政府等，民生证券研究院整理 截至2024/6，全国新发放个人住房贷款利率3.45%，相较2023/12的3.97% 下调52BP，若考虑7月5年期LPR调降10BP，下调幅度达62BP。 存量房贷利率方面，在2023/8/31宣布降低存量首套房贷利率后，加权平均利率降至4.27%，相较2024/6新增房贷利率3.45%，存在82BP的下调空间。 而即使综合考虑2023年6月5年期LPR调降10BP、今年5年期LPR累计调降35BP，大部分存量贷款将在今明两年进行重新定价，以及今年以来存量房贷的提前偿还等因素，均将带动存量房贷利率下行，但降幅或也难及新增房贷利率50-60BP的降幅，二者利差或仍将维持较高水平。 图1：LPR走势（%）图2：个人住房贷款加权平均利率（%） 5.0 LPR:1年LPR:5年 6.00 个人住房贷款加权平均利率 5.50 4.5 5.00 4.04.50 3.5 3.0 4.00 3.50 9-03 06 3.00 2019-08 2019-11 2020-02 2020-05 2020-08 2020-11 2021-02 2021-05 2021-08 2021-11 2022-02 2022-05 2022-08 2022-11 2023-02 2023-05 2023-08 2023-11 2024-02 2024-05 2024-08 资料来源：wind，民生证券研究院资料来源：wind，民生证券研究院 其次，在新增与存量房贷利差维持高位之下，居民“提前还贷”现象增多，进而增加银行信贷流失压力，也将对商业银行净息差产生一定影响。 2024/6，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下滑2.1%，下滑幅度继续拉大；2024/7，居民中长贷新增100亿元，较去年同期出现一定改善，但仍不及多数年份的同期水平；此外，今年上半年多数上市银行个人住房贷款余额较去年年末出现负增长。 存量贷款的“早偿”行为愈发增多，或是导致房贷余额减少、居民中长贷表现季节性偏弱的原因之一。当然，这期间地产销售端表现低迷对居民新增房贷需求的拖累，也是原因之一。 图3：个人住房贷款余额及增速（亿元，%）图4：居民中长贷当月新增：季节性（亿元） 450000 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 03 0 个人住房贷款余额同比增速（右） 201920202021202220232024 10000 8000 6000 4000 2000 0 -2000 -4000 资料来源：wind，民生证券研究院资料来源：wind，民生证券研究院 表3：上市银行个人住房贷款余额变动（亿元） 银行简称 银行类型 2024Q2个人 住房贷款 较2023Q4变动 银行简称 银行类型 2024Q2个人 住房贷款 较2023Q4变动 建设银行 国有大行 63768 -762 成都银行 城商行 919 5 工商银行 国有大行 61654 -1231 渝农商行 农商行 897 -17 农业银行 国有大行 50702 -1007 南京银行 城商行 763 13 中国银行 国有大行 47526 -336 长沙银行 城商行 678 -8 邮储银行 国有大行 23616 236 齐鲁银行 城商行 548 11 交通