重磅！地方城投拿地受限，土地市场谁来托底

重磅！地方城投拿地受限，土地市场谁来托底 近日，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支�的通知》。《通知》指🎧，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地�让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。进一步规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。 自对房企实施“三道红线”和银行端“两道红线”以后，开发商拿地能力逐渐降低；此外受影响比较明显的分水岭是去年二批次集中供地前夕对企业自有资金来源审查要求，土地市场急速转冷，开发商投资拿地�现了断崖式下降，自此房地产市场持续调整，地方平台公司托底拿地成为常态。 2021年2月，自然资源部提�在全国22个重点城市实行住宅用地“两集中”�让，截至目 前实施已有1年半时间。根据中指监测，截至今年10月13日，22个重点城市(市本级)“两 集中”涉宅用地累计推�3881宗，成交2999宗。其中仅地方国资企业拿地1384宗，占总成交宗数比46.1%，国央企拿地844宗，占总成交宗数比28.1%；国央企和地方平台累计拿地占比超过74.3%。 表：22城2021年不同企业各批次两集中成交宗数情况（市本级） 企业类型央国企 首批次230 占比 27.9% 二批次 198 占比 32.5% 三批次136 占比 24.4% 合计 564 占比 28.3% 混合所有制 71 8.6% 19 3.1% 8 1.4% 98 4.9% 地方国资 85 10.3% 154 25.3% 191 34.2% 430 21.6% 民企 438 53.2% 238 39.1% 223 40.0% 899 45.2% 备注：在计算土地宗数时，对于联合拿地地块，在各类企业中均纳入计算。 其中2021年共推�2536宗，成交1948宗。在首批次集中供地中，民营企业参与积极，22城首批次集中供地中拿地宗数占比超过50%，地方国资背景企业拿地宗数占比仅有10%左右；随后土拍市场逐渐遇冷后，民营企业拿地能力略显不足，拿地意愿逐渐走低，此后地方国资企业开始高企，二批次拿地占比达到25.3%，三批次时地方国资拿地更是超过34%。 表：22城2022年不同企业各批次两集中成交宗数情况（市本级） 企业类型央国企 首批次111 占比 27.9% 二批次 122 占比 28.2% 三批次 48 占比 21.4% 合计 280 占比 26.7% 混合所有制 33 8.3% 6 1.3% 4 1.9% 43 4.1% 地方国资 153 38.6% 206 47.7% 126 56.6% 485 46.1% 民企 100 25.2% 98 22.8% 45 20.1% 243 23.1% 备注：在计算土地宗数时，对于联合拿地地块，在各类企业中均纳入计算。 集中供地到现在已经进行了6个批次，最近的2022年第三批集中供地已经有13个城市完 成�让，截止目前推�涉宅用地1345宗，成交1051宗。本轮供地中民营企业躺平趋势更加明显，取而代之的地方国资拿地力度逐步增强，首批次集中供地中地方国资拿地宗数占整体38.6%，二批次增长至47.7%，到了目前的三批次已经增长至56.6%。 表：22城2022年各城市各批次两集中出让金情况（市本级） 城市 央国企 混合所有制 民企 地方国资 合计 央国企 混合所有制 民企 地方 国资 合计 央国企 混合所有制 民企 地方国资 合计 武汉 41 0 23 20 84 81 0 3 16 99 21 0 57 222 300 厦门 110 15 10 20 154 132 0 0 67 199 98 0 0 81 179 北京 247 128 14 92 480 455 0 32 13 500 326 0 12 162 500 福州 30 0 4 43 77 42 0 2 47 91 5 0 4 113 121 宁波 112 15 29 109 265 61 0 46 54 161 22 0 22 57 102 合肥 82 0 103 4 190 69 0 38 83 190 30 21 76 78 204 青岛 3 0 17 10 29 33 3 26 42 105 12 0 43 109 164 杭州 161 245 323 98 827 41 35 372 109 557 28 88 145 169 431 苏州 97 0 0 137 234 0 0 10 262 271 62 0 30 35 127 重庆 64 0 18 17 99 68 14 33 22 137 南京 136 21 7 28 191 256 0 83 388 726 成都 138 0 75 179 393 191 0 46 166 402 广州 86 0 19 237 341 168 0 0 41 210 263 0 0 216 479 上海 446 34 181 218 879 510 8 44 218 780 339 84 100 531 1,054 长沙 92 3 25 55 174 54 0 8 74 137 无锡 0 0 8 96 104 0 0 90 111 201 0 0 14 107 120 天津 19 0 1 18 38 43 0 0 39 82 深圳 67 35 0 91 193 312 0 0 27 339 46 0 0 60 106 济南 46 0 11 27 84 10 0 9 49 67 沈阳 0 0 7 7 14 36 0 0 68 103 郑州 16 16 21 54 107 0 0 0 49 49 长春 0 0 8 0 8 0 0 5 0 5 成交金额 1,991 511 903 1,560 4,966 2,561 60 846 1,945 5,412 1,251 194 503 1,941 3,888 合计占比 40.1% 10.3% 18. 2% 31.4% 47.3% 1.1% 15. 6% 35.9% 32.2% 5.0% 12 .9% 49.9% 拿地金额（首批次） 拿地金额（二批次） 拿地金额（三批次） 拿地金额方面，今年首批次集中供地共成交金额4966亿元，民营企业拿地金额仅903亿元， 地方国资拿地金额1560亿元；二批次时共计收金5412亿元，而民营企业拿地金额继续缩 减，拿地金额共计846亿元，占比15.6%；地方国资拿地金额上涨至1945亿元，占比增长 至35.9%，国央企则�资2561亿元进行拿地，占比47.3%；目前3批次结束的13个城市收 金3888亿元，一直备受民营企业关注的上海独自揽金1054亿元，其中地方国资平台�资 就达到531亿元，占比超50%；已完成的13个城市地方国资平台�金1941亿元，地方国资拿地金额占比已经达到了接近50%；其中底价成交地块占比67.7%，地方国资平台托底拿地的势头占据了整个土地市场。 图：财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知 在地方国资企业拿地势头正盛的时期，财政部及时下发了“防止虚增财政收入与严控一般性支�一体推进”的相关通知，其中的的“国企购地”指的就是地方城投国资平台的参与；在 此前中指研究院统计的项目入市数据中，项目入市方面，2021年集中供地的项目央国企整体入市率超四成，民企入市率超三成，混合所有制企业因拿地总量不高，入市率在六成以上，而地方国资平台拿地多为市场托底，整体入市率仅9%。 如果将在地方国资在土地市场继续大举拿地之后，房地产市场虽然在土地端账面好看，但在实际项目入市方面却少的可怜。并且地方平台拿地大多是一种“左手倒右手”的消化方式，部分项目虽然可以通过联合民营开发进行入市，但去化不理想依然会增加地方国资平台的财务风险。在民营企业“三道红线”去债务的同时，地方平台的债务情况也需要健康发展，未来土地市场又将缺失一个拿地主力，土拍市场的大旗目前只有国央企能继续抗下。