房地产周报：新房二手房销售显著下滑，房地产“金融16条”迎来展期

行业研究 2023年7月17日 看好/维持 行业报告 房地产 房地产周报20230717：新房二手房销售显 东著下滑，房地产“金融16条”迎来展期 分析师 陈刚电话：010-66554028邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份市场行情： 有 限本周（7.10-7.14）A股地产指数（申万房地产）涨幅-1.75%（上周0.29%），A股大盘（中证A股）涨幅1.21%（上周-0.59%）； 公H股（7.10-7.14）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅0.49%（上周-3.81%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）司涨幅-1.61%（上周-3.43%），H股大盘（恒生指数）涨幅5.71%（上周-2.91%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板证块表现弱于大盘、H股物业板块表现弱于大盘。 券 研行业基本面： 究新房、二手房成交均显著下滑。从数据来看，27城商品房累计销售面积（1.1~7.14）同比增长4.9%，本月至今（6.1~6.14）报同比下滑24.6%，上月整月同比下滑25.1%；其中一线城市(4城)本月至今（7.1~7.14）同比下滑10.6%、二线(10城)城市本告月至今（7.1~7.14）同比下滑25.5%。12城二手房成交面积（1.1~7.15）同比增长32.5%，本月至今（7.1~7.15）同比下滑 12.3%，上月整月同比增长4.0%；其中，一线城市(4城)本月至今（7.1~7.16）同比下滑17.5%，上月整月同比增长18.9%；二线城市(6城)本月至今（7.1~7.15）同比下滑18.6%，上月整月同比下滑5.5%。 土地市场持续下行。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.7.9）成交土地建面同比下滑16.5%，上周累计 同比下滑16.2%；本周100大中城市（7.3~7.9）土地成交溢价率5.0%，上周9.2%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.7.9）土地成交总价同比下滑27.9%，上周累计同比下滑27.8%。 内债融资跌幅扩大。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~7.17）累计同比下滑8.2%，7月（7.1~7.17）同比下滑23.1%。 房地产“金融16条”迎来优化，房企存量融资展期等部分政策延期至2024年底，此次延期有助于缓解行业流动性压力和稳定市场信心，后续融资端政策的补充也会有更好的空间。7月10日，央行、国家金融监管总局发布《关于延长金融支持房地 产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，将适用期限统一延长至2024年12月31日。各金融机构应按照文件要求切实抓好落实，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持，推动行业风险市场化出清，促进房地产市场平稳健康发展。 投资策略： 基于行业格局进一步分化，“高负债、高杠杆、高周转”的粗放式发展模式难以为继的行业趋势，我们推荐两条投资主线：主线一：重点布局高能级城市，具有信用优势的优质央企、国企。优质央国企有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，高能级城市布局较多的保利发展、越秀地产等龙头央国企将有望受益。主线二：具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时在地产运营和服务领域有所建树的优质房企。我们推荐在运营效率、产品质量和战略布局等方面都是行 业翘楚，同时具备较为领先的不动产综合运营能力的龙头房企。开发业务稳健，同时在不动产运营和服务领域具有一定先发优势和布局优势的龙湖集团、万科A等龙头房企，有望在行业发展转型过程中抢占先机。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产周报20230717：新房二手房销售显著下滑，房地产“金融16条”迎来展期 目录 1.市场行情(2022.7.10~2022.7.14)4 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅4 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势4 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅5 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅5 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜6 2.新房销售(截至2022.7.14)7 2.1新房累计成交面积同比7 2.2新房月度成交面积同比8 3.二手房销售(截至2022.7.15)9 3.1二手房累计成交面积同比9 3.2二手房月度成交面积同比10 4.土地市场(截至2022.7.9)11 4.1成交土地规划建筑面积同比11 4.2成交土地溢价率12 4.3成交土地总价13 5.内债融资情况(截至2022.7.17)13 5.1境内地产债发行规模14 6.政策要闻(2023.7.10~2023.7.16)15 7.投资策略15 8.风险提示15 插图目录 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势4 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势4 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅5 图5：本周A股各板块周涨跌幅5 图6：本周H股各板块周涨跌幅6 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜6 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜6 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜7 图10：28城商品房成交面积日累计值7 图11：28城商品房成交面积日累计同比8 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比8 图13：28城商品房月成交面积同比8 图14：各线城市商品房月成交面积同比9 P3 东兴证券普通报告 房地产周报20230717：新房二手房销售显著下滑，房地产“金融16条”迎来展期 图15：12二手房成交面积日累计值9 图16：12城二手房成交面积日累计同比10 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比10 图18：12城二手房月成交面积同比10 图19：各线城市二手房月成交面积同比11 图20：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值11 图21：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比12 图22：100大中城市成交土地楼面均价12 图23：成交土地溢价率12 图24：100大中城市成交土地总价周累计值13 图25：100大中城市成交土地总价周累计同比13 图26：境内地产债发行规模日累计值14 图27：境内地产债发行规模日累计同比14 图28：境内地产债每月发行规模同比14 表格目录 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅4 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅4 表3：新房成交面积同比7 表4：二手房成交面积同比9 表5：100大中城市土地成交与供应11 表6：内债发行规模同比(截至2022.5.28）13 表7：本周主要地产要闻梳理15 P4 东兴证券普通报告 房地产周报20230717：新房二手房销售显著下滑，房地产“金融16条”迎来展期 1.市场行情(2022.7.10~2022.7.14) 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/07/14) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 房地产(申万) 2529.5 -1.75% 0.29% -9.52% 中证A股 3354.9 1.21% -0.59% -2.31% 沪深300 3899.1 1.92% -0.44% -3.31% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/07/14) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 克而瑞内房股领先指数 1734.1 0.49% -3.81% -19.59% 恒生物业服务及管理指数 2322.3 -1.61% -3.43% -19.58% 恒生指数 19413.8 5.71% -2.91% -3.30% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P5 东兴证券普通报告 房地产周报20230717：新房二手房销售显著下滑，房地产“金融16条”迎来展期 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅 图5：本周A股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P6 东兴证券普通报告 房地产周报20230717：新房二手房销售显著下滑，房地产“金融16条”迎来展期 图6：本周H股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.新房销售(截至2022.7.14) 东兴证券普通报告 P7 房地产周报20230717：新房二手房销售显著下滑，房地产“金融16条”迎来展期 表3：新房成交面积同比 27城商品房成交面积 一线城市(4城) 二线城市(10城) 三四线城市(13城) 本年至今累计同比 9.4% 25.9% 4.8% 7.6% 本月至今累计同比 -26.8% -13.4% -33.9% -19.3% 上月同比 24.1% 68.8% 24.9% -0.8% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 2.1新房累计成交面积同比 图10：28城商品房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P8 东兴证券普通报告 房地产周报20230717：新房二手房销售显著下滑，房地产“金融16条”迎来展期 图11：28城商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.2新房月度成交面积同比 图13：28城商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图14：各线城市商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.二手房销售(截至2022.7.15) 表4：二手房成交面积同比 东兴证券普通报告 P9 房地产周报20230717：新房二手房销售显著下滑，房地产“金融16条”迎来展期 12城二手房成交面积 一线城市(2城) 二线城市(6城) 三四线城市(4城) 本年至今累计同比 32.5% 21.8% 36.1% 39.6% 本月至今累计同比 -12.3% -17.5% -18.6% 10.8% 上月同比 4.0% 18.9% -5.5% 10.7% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 3.1二手房累计成交面积同比 图15：12二手房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P10 东兴证券普通报告 房地产周报20230717：新房二手房销售显著下滑，房地产“金融16条”迎来展期 图16：12城二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.2二手房月度成交面积同比 图18：12城二手房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图19：各线城市二手房月成交面积同比 东兴证券普通报告 房地产周报20230717：新房二手房销售显著下滑，房地产“金融16条”迎来展期 P11 资料来源：iFinD，东兴证券研究所4.土地市场(截至2022.7.9)表5：100大中城市土地成交与供应 100大中城市 一线城市 二线城市 三线城市 成交建面: