2023年6月统计局数据点评：销售降幅扩大，到位资金承压

行业研究|动态跟踪 看好（维持） 销售降幅扩大，到位资金承压 ——2023年6月统计局数据点评 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2023年07月17日 核心观点 统计局公布2023年1-6月房地产市场运行情况。1-6月房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为59515万平米/63092亿元/58550亿元/49880万平米，同比增速分别为-5.3%/+1.1%/-7.9%/-24.3%，前值-0.9%/+8.4%/-7.2%/-22.6%。 基数效应下6月销售面积同比降幅进一步扩大，销售金额同比转负。从单月销售数据来看，6月单月销售面积同比-18.2%，降幅扩大；6月单月销售金额同比-19.2%， 金额同比再度转负。22年Q2受疫情影响，购房需求集中在6月释放，从同比增速来看基数效应下销售下降趋势有所加深，从绝对量来看6月单月销售面积和金额低于3月，市场仍延续弱复苏的态势。6月全国商品房销售均价同环比均降。6月单月商品房销售均价为10176元/㎡，环比-10.7%，同比-1.3%。6月东部/中部/西部/东北部单月销售面积同比分别-9.1%/-21.3%/-30.0%/-30.7%，东部和东北地区销售面积单月同比增速转负，中部和西部地区单月销售面积同比降幅扩大。 销售回款跟随市场走弱，到位资金进一步承压。1-6月房地产企业到位资金68797亿，同比-9.8%，前值-6.6%，降幅进一步扩大。单月到位资金12839亿，按照可比口径推算同比-21.5%，前值-7.4%，降幅明显加深。分项来看，国内贷款融资1516 亿，同比-13.8%，前值-13.4%；自筹资金4294亿，同比-29.5%，前值-29.2%；定 金及预收款4397亿元，同比-19.4%，前值+6.0%，个人按揭贷款2075亿，同比-12.8%，前值+25.4%。融资相关分项降幅基本持平，销售相关分项同比增速转负。 新开工和投资维持较大降幅，竣工增速有所放缓。6月单月新开工面积同比-30.3%，前值-27.3%，单月降幅扩大。6月单月竣工面积同比+16.3%，前值 +24.4%，单月增幅收窄。6月全国房地产开发投资额单月同比下滑10.3%，连续两月单月降幅超10%。当前新开工和竣工分歧延续，施工面积持续承压，1-6月房地产开发企业房屋施工面积同比下降6.6%，较1-5月降幅扩大0.4个百分点，预计建安成本对房地产投资的支撑将走弱。 TOP10集中度较2022年回升，百强房企销售分化延续。2023年1-6月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企销售金额的同比分别+4.9%/+6.9%/-6.7%/-11.4%，前值为+16.3%/+21.2%/-2.0%/-8.4%。2023年1-6月TOP10销售集 中度为23.8%，1-5月为25.1%，集中度较2022年全年有所回升。 证券分析师赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 联系人李睿 lirui1@orientsec.com.cn 联系人张续远 zhangxuyuan@orientsec.com.cn 金融支持政策适用期限延长：——2023年 2023-07-16 第28周地产周报7月新房供应同环比预计下降：——2023 2023-07-09 年第27周地产周报6月百强房企销售转负，各地公积金政策 2023-07-02 持续优化：——2023年第26周地产周报 投资建议与投资标的 基数效应下6月房地产销售降幅扩大，投资和新开工维持持续承压。6月单月房地产销售面积同比降幅扩大，销售金额单月同比转负，高基数下销售下降趋势有所加快。从绝对量来看6月销售面积和金额均低于3月，市场延续弱复苏的态势。6月LPR调降10bp，有利于降低购房者成本，促进合理住房需求释放，对市场起到正面作用。但根据克而瑞对全国28个重点城市的摸排数据，7月新房供应面积预计环比下降24%，同比下降29%，整体供应仍呈疲软态势，或制约销售复苏速度。6月单月销售均价同环比均降，从70城商品住宅销售价格情况来看，各线城市房价均承压。市场转弱下销售回款对房企到位资金的改善效果有限，销售相关分项同比增速转负，资金面进一步承压。7月10日，央行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，预计对缓解房企短期资金压力能起到正面作用。新开工和房地产投资仍维持较大降幅，竣工增速有所放缓。当前新开工和竣工分歧延续，施工面积持续承压，去年以来土地成交持续缩量对土地购置费构成拖累，共同制约后续房地产投资改善。预计行业仍将维持弱复苏的态势，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 基数效应下销售面积同比降幅进一步扩大4 销售回款跟随市场走弱，到位资金进一步承压5 新开工和投资维持较大降幅，竣工增速有所放缓6 TOP10集中度回升，百强房企销售分化延续7 投资建议7 风险提示8 图表目录 图1：2023年1-6月房地产销售面积同比增速-5.3%4 图2：东部、东北销售面积单月同比增速转负，中部、西部同比降幅扩大4 图3：商品房待售面积回升，去化周期延长4 图4：6月单月销售均价同环比均降4 图5：2023年6月房地产企业到位资金同比-21.5%5 图6：2023年6月国内贷款同比-13.8%5 图7：2023年6月定金及预收款同比-19.4%5 图8：2023年6月个人按揭同比增速-12.8%5 图9：2023年1-6月新开工面积同比下滑24.3%6 图10：2023年1-6月竣工面积同比增速为19.0%6 图11：2023年1-6月房屋施工面积同比减少6.6%6 图12：2023年1-6月房地产投资同比增速为-7.9%6 图13：2023年1-6月TOP10公司销售集中度23.8%7 图14：2023年1-6月百强房企和全国销售金额同比增速7 基数效应下销售面积同比降幅进一步扩大 2023年1-6月全国商品房销售面积同比-5.3%，销售额同比+1.1%，高基数效应下销售下降趋势有所加快。从单月销售数据来看，6月单月销售面积同比-18.2%，降幅扩大；6月单月销售金额同比-19.2%，金额同比再度转负。22年Q2受疫情影响，购房需求集中在6月释放，从同比增速来看基数效应下销售下降趋势有所加深，从绝对量来看6月单月销售面积和金额低于3月，市场仍延续弱复苏的态势。6月LPR下调10bp，有利于降低购房者成本，促进合理住房需求释放，对市场起到正面作用。根据克而瑞对全国28个重点城市的摸排数据，7月新房供应面积预计环比下降24%，同比下降29%，整体供应仍呈疲软态势，将进一步牵制销售复苏。 6月全国商品房销售均价同环比均降。6月单月商品房销售均价为10176元/㎡，环比-10.7%，同 比-1.3%，销售均价同环比均降。根据统计局公布的6月份70个大中城市商品住宅销售价格情况，各线城市新建商品住宅销售价格环比均持平或略降，二手住宅销售价格同环比均下降。 分区域来看，1-6月东部/中部/西部/东北部销售面积同比分别+1.4%/-11.3%/-10.9%/+6.0%，6月单月销售面积同比分别-9.1%/-21.3%/-30.0%/-30.7%，前值+4.1%/-12.1%/-7.6%/+7.2%，东部和东北地区销售面积单月同比增速转负，中部和西部地区单月销售面积同比降幅扩大。 图1：2023年1-6月房地产销售面积同比增速-5.3%图2：东部、东北销售面积单月同比增速转负，中部、西部同 比降幅扩大 150% 单月销售面积同比增速累计销售面积同比增速 100% 150% 东部 中部 西部 东北 100% 50% 0% -5.3% 50% 2019/1 2019/4 2019/7 2019/10 2020/1 2020/4 2020/7 2020/10 2021/1 2021/4 2021/7 2021/10 2022/1 2022/4 2022/7 2022/10 2023/1 2023/4 0% 2019/12020/12021/12022/12023/1 -50% -18.2% -50% -100% -100% 数据来源：国家统计局、东方证券研究所数据来源：国家统计局、东方证券研究所 图3：商品房待售面积回升，去化周期延长图4：6月单月销售均价同环比均降 商品房待售面积（万方)去化周期（右轴）单月销售价格（元/平）单月同比（右轴） 80,000 75,000 70,000 65,000 60,000 55,000 50,000 45,000 40,000 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 2015/2 2015/7 2015/12 2016/5 2016/10 2017/3 2017/8 2018/1 2018/6 2018/11 2019/4 2019/9 2020/2 2020/7 2020/12 2021/5 2021/10 2022/3 2022/8 2023/1 0.00 12,500 12,000 11,500 11,000 10,500 10,000 9,500 9,000 8,500 8,000 2019/12020/12021/12022/12023/1 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% 数据来源：国家统计局、东方证券研究所数据来源：国家统计局、东方证券研究所 销售回款跟随市场走弱，到位资金进一步承压 市场转弱下销售回款对房企到位资金的改善效果有限，房企资金面有所恶化。2023年1-6月房地产企业到位资金68797亿，同比-9.8%，前值-6.6%，降幅进一步扩大。单月到位资金12839亿，按照可比口径推算同比-21.5%，前值-7.4%，单月到位资金降幅明显加深。 分项来看，国内贷款融资1516亿，同比-13.8%，前值-13.4%；自筹资金4294亿，同比-29.5%， 前值-29.2%；定金及预收款4397亿元，同比-19.4%，前值+6.0%，个人按揭贷款2075亿，同比 -12.8%，前值+25.4%。融资相关分项降幅基本持平，销售相关分项同比增速转负。 销售维持弱复苏的态势下，后续销售回款进一步带动房企资金面改善较难实现。外部融资相关分项仍存在缺口，支持政策延续。7月10日，央行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，对2022年11月11日发布的金融十六条中 有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日，其余政策长期有效。本次 延期主要是为2023年5月11日之后到期的存量贷款展期不调整贷款分类提供政策依据，但是不能解决展期之后再次需要展期的问题，预计对缓解房企短期资金压力能起到正面作用。 图5：2023年6月房地产企业到位资金同比-21.5%图6：2023年6月国内贷款同比-13.8% 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 房地产到位资金（亿）同比增速 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 2020/1 2020/4 2020/7 2020/10 2021/1 2021/4 2021/7 2021/10 2022/1 2022