脚步丈量之西安

脚步丈量之西安 YY团队2023/7/3 摘要： 近期曲江新区接二连三的债务逾期使得西安成为新晋“网红”。本次调研虽然没去到最“红”的曲江，但也走访了债务压力相对较大的西安高新区、西咸新区，并于与西安市级平台西安城发、省级AMC陕西金资也进行了交流，也从侧面了解了曲江新区债务暴雷对于西安整体融资的波及程度。 01西安城发：公司成立时间较短，且本部仅发行私募债，市 场关注度较低。公司主要负责土地开发、城市更新等项目，也存在基金投资、测量测绘等市场化板块。22年有75亿对西安经开管 委会的其他应收款作为注册资本注入，此外国资委还欠公司80亿 资本（货币资金），预计3年内注入。22年经政府协调公司给大明宫发放十几亿委贷，已收回。西安市级目前的债务管控是负债率不超过68%，对于融资成本没有限制。公司间接融资成本3%- 4%。 02西安高新区：一期、二期开发成熟、产业支撑强，目前三期开发如火如荼进行，主要是住宅+商业思路，有大量住宅及巨型综合体高新CID在建，以满足一二期上班族置业需求。三期楼 盘火爆，均价2.6-2.8万/平。从产业成熟至住宅变现，高新区的发 展周期平稳推进，但仍存在债务累积过高且债券占比高的弊端，市场在等待债务拐点的到来。债务管控方面，区域主要是单笔最高融资成本10%、负债率70%的管控（疑似刚性不强）。平台方面，高新控股与高科集团在三期的开发中定位区分不明，不过高科集团较高的地产成色使其整体信用面仍与高新控股存在差异，高新控股与高科集团综合融资成本分别约5.7%～5.8%、6.05%。 03西咸新区：层级方面，西咸新区是正厅级建制，高于高新 区，不过一把手级别都是正厅级（高新区领导高配）。五大新城管 近期研究： 西咸新区：前景、发展现状与巨额债务的交织-2023/2/13 开发区平台样本——西安高新控股：资产与负债详解-2023/01/05 曲江新区再审视：债务斜率、资产效率与融资困局-2022/08/15西安新区知多少——层级、区 位、产业分析与区域观察-2020/09/15 控方面，21年新城各局办全部取消（变成工作部），行政审批权限全部上收至新区本级。区域财政方面，不与西安市级分成，一般预算收入、政府基金收入新区本级与五大新城的分成比例皆约7:3 （一般预算收入除去上缴中央、省级部分）。新区本级存在平均融资成本不超过6.5%的管控（西咸集团平均融资成本约6.2%），维持20亿左右资金池，但五大新城下属平台以新城管委会各自管控为主。本次实地走访，即使是最核心的能源金贸区人流及车流也较少，大量楼盘在建，在发展早期就积累了大量债务的矛盾凸显。 04陕西金资：省内唯一一家地方AMC，为省政府一级企业。 主要开展不良资产、市场化债转股2大块业务，不良资产业务在省内市占率40%，目前陕西省的不良率已经降至1.26。市场化债转股方面，已经实施超过30个项目，80%在省内，其中陕金资出 资270多亿，通过基金撬动管理规模460亿，盈利模式主要是通过 6.5左右的优先分红比例。此外还有非金债权、私募股权投资、保交楼等业务，非金债权以西安各开发区为主，其中高新区约30亿、经开区十几亿。公司整体盈利表现在行业内十分突出。 通过西安上述区域和平台的调研来看，西安市级对于全市债务统筹管控较少，各开发区较独立，甚至西咸新区对五大新城债务的统筹管控也偏弱。开发区的相对独立性也导致曲江新区债务问题似乎对于其他区域的波及有限。不过各区发展良莠不齐、除经开区外债务压力都较重的问题仍然严峻，西安市整体债务率 （YYratio）在各省会城市中也排名第一。在局部债务问题的处置中市级平台与开发区平台间的粘连会持续增加。 如需全文或交流，请了解机构付费服务，联系人微信：