脚步丈量之重庆

脚步丈量之重庆 YY团队2023/05/11 引子 重庆的压力面体现在其较高的债务存量，截至2021年末，重庆城投平台有 息债务规模体量约为1.7万亿，以当年常住人口为分母衡量人均负债规模达到 5.28万元，人均负债压力仅次于天津、江苏、浙江。客观的存量压力下，区域市 场出现明显分化，2022年下半年以来，尾部区域的折价成交抬升明显，体现市场分歧。 市场分歧的背后主要是重庆近年来发展和债务层面存在的几个核心矛盾，包括：主城新区的投入产出失衡、土地市场弱化冲击、产业转型的困局。围绕这几个方面，本次调研主要走访了南岸区、沙坪坝区、江津区、綦江区几个区，对各区有如下观察： 01南岸区：核心优势就是在于区位，土地资源目前还算丰富，并且从市级直 接安排预算进行二级托底拿地看出，对于广阳岛建设的定位还是比较高的，但是关注到一方面区域内土地市场疲软是很客观的，另一方面，二级托底拿地的成本也不低，相当于一亩出让了1,100万元，按照2.5的容积率估算，单平拿地成本 在6,600元，算上建安之后单平成本超过1万，因此按照现在的新房房价，盈利空间也不大，区域的优势也导致其对土地资源依赖度高，这种托底拿地的模式是否能够维系，还需要看区域房地产市场的韧性； 02沙坪坝区：区域的压力是客观的，并且区域在存量中短债已经占比很高 （截至23年4月末短期债券比重在43.22%）的前提下，非银观望倾向于1年内产品的趋势，短期化的压力有进一步加大的趋势，以迈瑞为主对外投资仍有一些历史需要消化同时区域内债务管控思路仍不够明确（体现在仍以汇报和沟通安排为主，没有特别主动的控债措施），目前仍以区里边自己解决为主，综上压力大概率还会延续；此外区域是老城区，土地出让收入预期很弱（出的空间小），因而债务是滚续为主。 03江津区：单从领导对债务管控的描述上看，思路是比较清晰的，增速和成 本方面都有相关的考量，同时区域内资金池的设立层次明确，使用的具体方式也更加明晰，降低了平台间互相拆借的混乱性，但是具体问下来，相关的管控红线似乎并不是严格执行，随着当年的项目量有较大的浮动考核空间，同时从一些描 述上看，新书记下招商引资的压力不小； 04綦江区：限制于禀赋资源，区域招商引资方面的思路并不是太激进，还是基本上顺着产业园本身有的铝加工上下游延申，债务管控方面，綦江和万盛还是 不能做到统筹管理，成本汇报相关的要求还是以区里为主，市里虽有相关资金池的措施，但是动用的惩罚相对严格，可见市里会有兜底的措施在，但是没有明晰的统一债务管控要求。 压力客观的背景下，区县间管控思路存在分化，下一步市场仍需观察...如需全文或交流，请了解机构付费服务，联系人微信：