粤东世联行惠州房地产市场2023年上半年年报

♝州市2023年上半年房地产市场报告 微信扫码关注 获取更多资讯 世联行♝州（粤东）地区大数据中心 序言 2023年上半年和2022年最大的区别：我们没有再看见大范围开发商暴雷的消息；没 有再看见大量延期交付项目的出现；同时，我们也看到了小阳春的到来，当然，我们也在最后总结的今天，看到了♝州市场的外强中干。 卢俊说这不是一个充满焦虑的时代，这是一个充满期待的时代。从网签数据看，确实满足了我们对市场的期待，同时，我们在库存板块发布了我们全新统计的♝州可售库存（已抵押、暴雷、查封等状态的库存剔除），相信也会让大家眼前一亮。 恭喜大家走过了上半年的风风雨雨，祝福我们依然可以在下半年最后一天如约而至，在彼此想达到的山峰上不期而遇。 欢迎大家关注粤东世说新房公众号、视频号，我们将陆续发布上半年市场总结。 微信扫码关注获取更多资讯 世联行♝州（粤东）地区大数据中心全体同仁敬上 微信扫码关注获取更多资讯 1 目 政策&规划 2 一级土地市场（♝州） 3 录 二级商品房市场（♝州） 4 未来潜在供应盘点（♝州） 政策&规划 微信扫码关注获取更多资讯 政策 全国：托而不举，二季度以来政策出台频次放缓 微信扫码关注获取更多资讯 2023年上半年全国超百城楼市松绑，但大多为公积金、财税等弱刺激政策，四限松绑减少明显。 进入二季度后，各地政策出台频次明显下降，环比下降15%，相比去年同期下降约6成。 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 200 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月 2022年2023年 150 100 50 0 2022年-2023年上半年楼市施策频次 1月 2月 3月 4月 5月 6月7月 8月 9月10月11月12月 1月 2月 3月4月 5月 6月 2022年 2023年 政策类别 城市 限购 广州、长沙、武汉、济南、沈阳、厦门、郑州、合肥、杭州、南京、荥阳、扬州、无锡、宁德 限贷 湖南省、长沙、南宁、贵阳、合肥、宁波、青岛、荥阳、东莞、济源、洛阳、日照、漯河、宿迁、驻马店、雄安、景德镇、♝州 限价 深圳、贵阳、铜陵、常州、无锡、丽水、江门 限售 厦门、郑州、青岛、♝州、扬州、常州、徐州、福清 公积金 湖南省、海南省、西藏、河南省直、安徽省直、深圳、上海、广州、北京、长春、重庆、乌鲁木齐、兰州、大连、济南、哈尔滨、南京、沈阳、合肥、百门、郑州、福州、杭州、宁波、密宁、苏州、南昌、石家庄、锐川、天理、永城、蛙地、常州、浦州、永叶、柳州、六安、防城港、连云港、♝州、亳州、丹东、绍兴、乌兰浩特、淮北、济宁、宜昌、资阳、盐城、清远、洛阳、淄博、吉林、扬州、日照、漯河、宿迁、驻马店、义乌、徐州、南阳、揭阳梅州、丽水、马鞍山、南通、玉溪、德州、赣州、遂宁、中山、莆田、贵安新区、宜宾、新余、焦作、大同、黄山、江门、周口、安阳、韶关、漳州、佛山、济源、泉州、无锡、鹤壁、潮州、承德、唐山、景德镇、荆门、汉中、营口、滁州、衡阳、芜湖、鄂州、三明、十堰 财税 西藏、北京、重庆、乌鲁木齐、南昌、南京、哈尔滨、福州、杭州、大连、绍兴、南昌安义、城、济源、洛阳、襄阳、淄博、周口、景德镇、日照、漯河、宿迁、武冈、驻马店、徐州连云港、丽水、安康、宁德、滁州、南通、扬州、荥阳、六安、上饶、铜陵 2022年-2023年上半年各线城市楼市施策频次 一线城市二线城市三四线城市 政策 全国：降准降息，但居民信贷及房企融资效果一般 微信扫码关注获取更多资讯 上半年金融对房地产的支持主要包括：①利率下限动态调整+LPR下调，带动房贷利率下行；②多城最低首付比例降至两成； ③降准；④多方面融资政策支持。 房企端融资规模疲软，行业分化加剧，多数民营房企融资难问题仍有待解决；居民端居民购房贷款需求依然偏弱。 2020-2023年上半年房企融资总量情况(单位:亿元) 5000 2500 2020年 2021年 2022年 2023年 10000 2021年-2023年5月住户中长期贷款增量(单位：亿元) 0 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 8000 6000 100% 75% 50% 25% 0% 2018-2023年上半年80家重点房企融资方式比例 45% 69% 80% 53% 52% 股权融资境内债权融资境外债权融资永续债资产证券化 48% 2018年2019年2020年2021年2022年2023年上半年 4000 2000 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 -2000 2021年2022年2023年 政策 ♝州：利率连降、解除限售…促进房地产市场交易流动 微信扫码关注获取更多资讯 2023年上半年♝州重大政策节点梳理 2023.01.05——央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制；住建部大力支持购买首套房首付比、首套利率该降的都要降下来 2023.01.18——♝州首套房贷款利率已下调至3.8%-3.9% 2023.02.16——♝州住房限售政策由3年缩短至1年 2023.04.10——♝州明确配建学校需与楼盘首期同步交付 2023.05.22——♝阳严禁商品房交易环节出现首付贷及零首付 2023.05.28——♝州发布房地产中介行业规范经营提示：不违规垫付首付、杜绝中介返佣… 2023.06.02——♝州市一中南湖校区和市八中今年起试行住房学位锁定 2023.06.13——央行：利率下调10基点至1.90%开展20亿元逆回购操作 2023.06.20——央行宣布5年期LPR由4.3％降至4.2％ 2023.06.21——♝州有银行表示无条件执行首套房贷利率3.7％，二套4.8％ 6.00% 5.60% 5.50% 5.00%4.75% 4.50% 4.00% 3.50% 2020.02 2020.04 2020.06 2020.08 2020.10 2020.12 2021.02 2021.04 2021.06 2021.08 2021.10 2021.12 2022.02 2022.04 2022.06 2022.08 2022.10 2022.12 2023.2 2023.4 2023.6 3.00% LPR及惠州银行首套房贷利率走势 惠州最低房贷利率LPR 5.80% 5.60% 5.30%5.40% 5.20% 4.80% 4.45% 4.25% 4.30% 4.10%4.20% 3.80% 3.70% 资料整理：世联行大数据中心（LPR数据来自中国人民银行） 政策 ♝州近期重大政策节点与供求量价变化对比图 4月 ♝州全面施策稳楼市，♝阳大亚湾取消限购 140.0 120.0 100.0 80.0 60.0 2022-2023年上半年住宅市场成交情况 微信扫码关注获取更多资讯 6月 ♝州市商品房供应资金监管额度核定标准出炉，加强商品房供应资金监管，保障购房者合法权益 1月 ♝州首套房贷款利率已下调至3.8%-3.9% 预售面积（万㎡）网签面积（万㎡）备案均价（元/㎡） 11月 ♝州二手房“带押过户”新模式成功落地 返佣… 16000 5月 ♝阳严禁商品房交易环节出现首付贷及零首付 ♝州发布房地产中介行业规范经营提示：不违规垫付首付、杜绝中介 14000 12000 10000 8000 6000 40.0 4000 20.0 2000 0.00 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 2022年 2023年 3月5月 ♝州市住建局发布保障性租赁住♝州规范提取公积金支付房实施方案，将筹集不少于2万首付款流程，市民公积金 套保障性租赁住房房源付首付政策正式落锤 8月 ♝州首套房首付款比例调整为20％ 12月 ♝州住建局发布车位租售管理办法新规，未出售车位不得只售不租，人防车位不售可租 2月 ♝州住房限售政策由 3年缩短至1年 6月 ♝州有银行表示无条件执行首套房贷利率3.7％，二套4.8％ 数据来源：世联行大数据中心统计数据截止日期：2023年6月28日 微信扫码关注获取更多资讯 一级土地市场（♝州） 微信扫码关注获取更多资讯 ♝州 市场供应量增加，成交量小幅降冷 微信扫码关注获取更多资讯 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2022年上半年 2023年上半年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2022年上半年 2023年上半年 供应：2023上半年♝州市经营性土地（全类型）新增供应量共计516万㎡，同比上升28%； ♝州市近年土地挂牌成交地面价走势（单位：元/㎡） 商服用地 商住-住宅用地 工业用地 综合用地 14000 11737 11268 12000 10132 10000 8000 7236 6312 6000 4000 2498 2000 1469 1335 831 0 908 912 892 ♝州市近年土地供求及成交金额情况 供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 成交金额（亿） 2000 700 1800 600 1600 1442 1400 1175 500 1200 1226 400 1000 1160 800 300 321 205 491516 600 402 200 402 400 100 200 83 0 0 成交：2023上半年♝州市经营性土地（全类型）成交量共计402万㎡，同比下降18%，总成交金额67亿元，同比下降20%；在各类型土地成交中，住宅用地平均地面价达11268元/㎡，同比下降4%。 ♝州 商服用地供应涨幅明显，总体市场成交价下降2成 微信扫码关注获取更多资讯 供应：以工业用地为供应主力，达450万㎡（占比87%），与去年相比基本持平；商服用地供地增幅最大，达630%，其次是商住用地供应45万㎡，同比上升28%； 成交：工业用地成交面积占比88%，占比最大，同比下降19%；商住用地、综合用地成交占比分别为7%、4%； 价格：工业用地成交总额最高，达32.35亿元，同比下降18%；商服用地成交总额最低，约1亿元，同比下降64%； 土地类型 供应面积供应面积成交面积 成交 成交面积成交价 成交价 2023年上半年各类型土地成交量价走势 供应面积（万平米） 成交面积(万平米) 成交价（亿元） 500 35 450 450 32 32 30 400 356 350 25 300 20 250 200 15 150 10 100 8 1 45 1 50 3 29 5 13 15 0 0 工业用地商服用地商住用地综合用地 小结：除综合用地外，商住、商服及工业用地供应上升，所有土地类型成交量价方面都呈下跌趋势。 2023年上半年各类型土地成交情况 （万㎡） 同比 (万㎡) 占比 同比 （亿元） 同比 工业用地 450 29% 356 88% -19% 32 -18% 商服用地 8 630% 3 1% -10% 1 -64% 商住用地 45 28% 29 7% -15% 32 -18% 综合用地 13 -25% 15 4% -1% 1 -38% 总计 516 28% 402 100% -18% 67 -20% ♝州 除龙门县外，各区县以工业用地为主，商住用地同比有所下降 微信扫码关注获取更多资讯 2023年上半年博罗县供应量171万㎡、成