行业研究周报：成交同环比下行，央行重提差异化房地产政策

房地产行业周报-20240407 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌1.45%，沪深300指数上涨0.86%，相对收益为-2.31%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(3.29-4.4)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交34160套，同比增速-45.6%，环比增速-17.4%；合计成交面积381万平方米，同比增速-44.3%，环比增速-16.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-27.9%、-47%和-57.1%，环比增速为24.3%、-23.3%和-36.9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-28.5%、-37.6%和-64%，环比增速为24.6%、-20.4%和-35.3%。 本周(3.29-4.4)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交17585套，同比增速-34.4%，环比增速-20.4%；合计成交面积167.2万平方米，同比增速-36.1%，环比增速-19.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-38%、-32.3%和-36.7%，环比增速为-16%、-21.9%和-20.6%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-37.7%、-34.2%和-41.5%，环比增速为-15%、-18.3%和-27.6% 本周（3.29-4.4），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积20632.7万平方米，环比增速3.9%，去化周期158.7周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为1.4%、8.5%、0.1%，去化周期分别为149.4周、184.9周、133.8周。 本周（3.25-3.31），土地供给方面，本周供应土地2522.1万平方米，同比增速25. 6%；供应均价2504元/平方米，同比增速87.3%。土地成交方面，本周成交土地35 99万平方米，同比增速135%；土地成交金额517.9亿元，同比增速70.5%。本周土地成交楼面价1439元/平方米，溢价率6.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为7.7%、8%、2.4%。 本周（3.29-4.4）房地产企业合计发行信用债125.1亿元，同比增速-38%，环比增速-19.7%。本月至今（4.1-4.5）房地产企业合计发行信用债125.1亿元，同比增速-38%，环比增速-19.7% 投资建议： 4月3日，央行货币政策例会上指出，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度，着力构建房地产发展新模式。建议投资者可关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口和绿城中国。在物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌1.45%，沪深300指数上涨0.86%，相对收益为-2.31%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：中润资源、空港股份、浙江广厦、长春经开、卧龙地产，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为京投发展、万科A、中交地产、大龙地产、招商蛇口。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 "【中央政策】4月3日，中国人民银行货币政策委员会2024年第一季度（总第104次）例会在北京召开，会议由中国人民银行行长兼货币政策委员会主席潘功胜主持。会议深入分析了当前国内外经济金融形势，并就下一步货币政策走向作出部署。 会议认为，当前我国经济运行虽然延续回升向好态势，但仍面临有效需求不足、社会预期偏弱等挑战。为此，会议强调要精准有效实施稳健的货币政策，加大逆周期调节力度，以推动经济良性循环。同时，会议还提出了一系列具体举措，包括保持流动性合理充裕、引导信贷合理增长、促进物价温和回升等，旨在为企业融资和居民信贷成本稳中有降创造有利条件。在深化金融供给侧结构性改革方面，会议提出要构建金融有效支持实体经济的体制机制，并聚焦科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融、数字金融五大领域，以加大对重大战略、重点领域和薄弱环节的支持力度。会议还就房地产市场健康发展、平台经济金融政策、金融高水平双向开放等议题进行了深入讨论，并明确了相关政策方向。其中，会议指出，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度，着力构建房地产发展新模式。" "【地方政策】4月3日，浙江义乌市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室宣布，为优化现行房地产政策，自即日起针对五类群体推出“房票”补贴措施。这五类群体包括人才购房群体、首次置业群体、多孩家庭、集聚安置对象及城市有机更新征迁户。根据该政策，个人及其配偶在义乌市无商品住房的情况下，自政策发布之日起至6月30日，购买建筑面积不超过150平方米且备案总价不超过350万元的一手新建商品住房，将按照每平方米1000元的标准获得“房票”补贴。此外，为支持国家全面二孩、三孩政策的实施，符合条件的二孩家庭将获得10万元补贴，三孩家庭将获得20万元补贴。这些补贴将以“房票”形式发放，且可与首次置业补贴叠加使用。 【地方政策】4月2日，福州市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。在此政策范围内，商业银行可以根据市场化、法治化原则确定新发放的首套住房商业性个人住房贷款的具体利率水平。另外，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，那么自下一个季度起，将恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 【地方政策】4月2日，青岛市住房和城乡建设局等七部门联合发布《青岛市2024年进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策》，旨在通过多项措施稳定房地产市场。主要措施包括推行“房票”制度，上浮公积金贷款额度，优化二手房“带押过户”流程，支持高品质住宅开发建设，以及取消首套住房商业贷款利率下限等。 此次政策调整，青岛市将实施“房票”制度，允许征收安置居民使用“房票”购房，同时房企也可使用“房票”兑付现金，增强市场流动性。此外，对多子女家庭及购买绿色建筑住宅的市民，公积金贷款额度可上浮20%。青岛市还将通过金融手段支持高品质住宅项目，优化土地使用政策，缩短产权型人才住房配售周期，并盘活存量土地用于保障性住房建设，以加大保障性住房供给。 【地方政策】4月1日，贵州省黔西南布依族苗族自治州贞丰县发布了《关于促进贞丰县房地产业平稳健康发展的实施意见（试行）》的征求意见稿，涉及公积金贷款等六项措施。其中文件提到，加大公积金购房支持力度。以支持缴存职工基本住房及改善性住房需求为重点，对生育多子女家庭、双缴存职工家庭贷款最高额度调整为60万元，引进的较高层次人才住房公积金个人贷款最高额度为70万元。 【地方政策】4月1日，据微信公众号“蚌埠发布”，安徽省蚌埠市为适应我国房地产市场供求关系的重大变化，充分发挥住房公积金的安居保障作用，助力人才战略，更好地满足缴存职工尤其是灵活就业人员和青年人群体的住房需求，对住房公积金政策进行了九大调整。其中包括，缴存职工本人或配偶、子女因患重大疾病，造成家庭生活严重困难的，可以提取住房公积金用于缓解家庭困难；职工在我市以外购买住房及偿还住房贷款本息的，不再要求提供本人或直系亲属购房地户籍或社保证明材料。这些调整主要包括放宽购房提取范围以支持青年人的购房需求。新政策自4月1日起正式实施，目的是服务缴存职工，帮助他们解决住房问题，进一步推动蚌埠市的房地产市场健康发展。 "【地方政策】4月1日，安徽省宿州市发布《关于调整住房公积金使用政策的通知》。根据该通知，为应对子女购房资金短缺问题，宿州市允许父母在一年内自愿提取住房公积金以支持子女购房，但此项政策将在个贷率高于85%时暂停。宿州市还放宽了二手房贷款房龄限制，由原先的20年延长至30年，同时维持了现行的住房公积金贷款额度，即职工单方最高可贷45万元，夫妻双方最高可贷65万元。 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【中国海外宏洋】4月3日，中国海外宏洋集团有限公司发布了2024年3月的未经审核营运数据。据公告，中海宏洋于2024年3月份的合约销售额为33.78亿元，合约销售面积为31.18万平方米，相较去年同期，销售额下降40.3%，销售面积下降35.6%。而2024年1至3月份的累计合约销售额为79.17亿元，累计合约销售面积为71.14万平方米，按年下跌百分比分别为销售额下降41.4%，销售面积下降38.4%。截至3月底，累计认购未签协议额为8.79亿元，累计认购未签协议面积为67,100平方米。2024年3月，中国海外宏洋集团成功获取了位于宁夏回族自治区银川市的金凤区项目，项目土地面积为35,778平方米，总楼面面积为87,659平方米，总土地价格为2.20亿元。" 【融创中国】4月5日，融创中国公布了2024年3月的销售业绩。3月单月，融创中国实现合同销售金额约35.1亿元，合同销售面积约20.7万平方米，合同销售均价约16,960元/平方米。截至2024年3月底，融创中国累计实现合同销售金额约100亿元，累计合同销售面积约85.8万平方米，合同销售均价约11,660元/平方米。 【绿城中国】4月5日，绿城中国公布截至今年3月31日止三个月若干未经审核营运数据。公告披露，2024年3月，绿城集团自投项目取得销售4,300套，销售面积约58万平方米，当月销售金额约为230亿元，销售均价约为每平方米39,441元。今年年1-3月，绿城集团取得合同销售面积约109万平方米，合同销售金额约372亿元；其中归属于绿城集团的权益金额约为259亿元。于2024年3月31日，另有累计已签认购协议未转销售合同的金额约45亿元，其中归属于绿城集团的权益金额约为35亿元。2024年3月，绿城集团以绿城品牌销售的代建管理项目(非自投项目，简称「代建项目」)取得合同销售面积约53万平方米，合同销售金额约67亿元。2024年1-3月，绿城集团代建项目累计取得合同销售面积约131万平方米，合同销售金额约为160亿元。" 【万科】4月5日，万科在互动平台回应了多个热点问题。其中，有投资者提问，深铁于3季度业绩会时有提出计划为万科注入100亿的流动性，已注入多少？其余是否有具体的计划？深圳市政府还有其他支持计划吗？万科回复表示，在沟通会议后深圳市国资委协调了多家国企与公司对接，以市场化、法治化方式，推动各项具体支持措施落地，包括：帮助处置流动性比较低的不动产和长期股权投资；认购集团旗下印力的消费基础设施REITs；通过深圳国企和公司之间的产业协同，推动多个项目的合作；积极协调金融资源支持公司。目前这些项目有的已经完成，有的已经支付，还有的在逐步落地过程中。未来全部落地完成以后，预计可以帮助公司释放流动性在百亿规模以上。" 【中南建设】4月3日，江苏中南建设集团股份有限公司发布2024年3月份经营情况公告。公告显示，在房地产业务方面，中南建设2024年3月份的合同销售金额达到19.3亿元，销售面积为16.1万平方米。2024年1-3月累计合同销售金额则为47.3亿元，累计销售面积为40.4万平方米。与去年同期相比，合同销售金额和销售面积分别减少了38.1%和38.0%，公告指出，公司在报告期内并未新增任何项目。在建筑业务方面，中南建设在2024年3月份新承接的项目合同金额为2.0亿元。2024年1-3月累计新承接的项目合同总金额则达到了11.3亿元，与去年同期相比，新承接项目合同总金额增加了29.9%。 表4：本周公司公