房地产开发2023W27：7月首周新房销售进一步下探，房企将迎来债券到期高峰

7月首周新房销售进一步下探，创2023年月度周均最低值。7月是传统新房销售的淡季，但本周样本30城成交仅208.7万方，环比、同比分别大幅下滑52.0%、32.1%，量能已经比年内销售低点1月更低。新房销售持续低迷，关键问题之一在于当下购房者的信心较弱，唯有更大级别的放松政策能够托底目前的下行趋势。 7、9月是年内房企公开债务到期的两个高峰。据中指数据，7、9月到期规模分别为910.3亿元、902.2亿元。2022年房地产“三支箭”政策出台历时逾半年时间，民营房企融资环境尚未得到显著改善，叠加4月以来新房销售市场持续遇冷，部分房企现金流将持续承压。 近期部分出险房企积极处理债务问题。金科股份发布关于存续期公司债券及资产证券化产品展期完成的公告，涉及展期的债券本金金额为111.97亿元； 此外公司与央企AMC长城资管之全资子公司长城国富签署协议，长城国富有意向作为重整投资人参与金科股份的预重整程序。世茂集团旗下上海世茂建设发布8只债券复牌公告，涉及债券本金金额为137亿元，上海世贸建设将为债券提供相应共享增信资产进行担保。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为0.5%，领先沪深300指数0.95个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第12名。本周上涨个股共96支，较上周减少3支，下跌股数为26支。 新房：本周30个城市新房成交面积为208.7万平方米，环比下降52.0%，同比下降32.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为57.7万方，环比-47.3%，同比-20.7%；样本二线城市为119.1万方，环比-48.3%，同比-27.8%；样本三线城市为31.9万方，环比-66.3%，同比-54.1%。从今年累计27周新房成交面积同比看，样本30城共计8174.4万方，同比2.9%；一线城市为1850.5万方，同比18.5%；二线城市为4599.0万方，同比-2.6%； 三线城市为1724.9万方，同比4.0%。 二手房：本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计94.1万方，环比下降26.5%，同比下降7.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为24.3万方，环比-40.0%；样本二线城市为42.0万方，环比-19.4%；样本三线城市为27.8万方，环比-21.5%。年初至今累计二手房成交面积为3203.3万方，同比变动为47.9%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为936.0万方，同比22.8%。 信用债：本周共发行房企信用债15只，环比增加4只；发行规模共计134.11亿元，环比增加74.9亿元，总偿还量110.58亿元，环比减少154.48亿元，净融资额为23.53亿元，环比增加229.38亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（83.3%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债、一般中期票据（36.2%、28.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（42.8%）的债券为主。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）；3、物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 1.新房销售持续低迷，7、9月为房企债券到期高峰 7月首周新房销售进一步下探，创2023年月度周均最低值。7月是传统新房销售的淡季，但本周样本30城成交仅208.7万方，环比、同比分别大幅下滑52.0%、32.1%，量能已经比年内销售低点1月更低。新房销售持续低迷，关键问题之一在于当下购房者的信心较弱，唯有更大级别的放松政策能够托底目前的下行趋势。 据中指数据，7月、9月将是年内房企公开债务到期的两个高峰，到期规模分别为910.3亿元、902.2亿元。2022年房地产“三支箭”政策出台历时逾半年时间，民营房企融资环境尚未得到显著改善，叠加4月以来新房销售市场持续遇冷，部分房企现金流将持续承压。 图表1：样本30城新房成交面积周均值（万方，7月为w27单周值） 图表2：2023年7-12月房企债券到期规模 近期部分出险房企积极处理债务问题。金科股份7月5日发布关于存续期公司债券及资产证券化产品展期完成的公告，涉及展期的债券本金金额为111.97亿元；7月1日，公司与央企AMC长城资管之全资子公司长城国富签署《战略投资框架协议》，长城国富有意向作为重整投资人参与金科股份的预重整程序。世茂集团旗下上海世茂建设于7月5日发布8只债券复牌公告，涉及债券本金金额为137亿元，上海世贸建设将为债券提供相应共享增信资产进行担保。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为0.5%，领先沪深300指数0.95个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第12名。本周上涨个股共96支，较上周减少3支，下跌股数为26支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为金科股份、浙江广厦、广宇发展、东湖高新、云南城投，涨幅分别为36.0%、15.4%、15.0%、13.7%、12.5%。跌幅前五为深大通、万泽股份、ST新梅、同达创业、皇庭国际，跌幅分别为-14.8%、-11.4%、-6.3%、-5.6%、-4.1%。 本周48家重点房企中共计上涨13支，较上周减少13支，涨幅位居前五的为金科股份、荣盛发展、中南建设、中国铁建、建发国际集团，涨幅分别为36.0%、11.0%、4.5%、4.2%、2.7%。跌幅前五为时代中国控股、越秀地产、龙光地产、华发股份、碧桂园，跌幅分别为-11.3%、-6.1%、-6.1%、-5.8%、-5.7%。 图表3：本周各中信行业指数涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股 图表7：本周跌幅前五个股 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅情况 图表10：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为208.7万平方米，环比下降52.0%，同比下降32.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为57.7万方，环比-47.3%，同比-20.7%；样本二线城市为119.1万方，环比-48.3%，同比-27.8%；样本三线城市为31.9万方，环比-66.3%，同比-54.1%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计27周新房成交面积同比看，样本30城共计8174.4万方，同比2.9%；一线城市为1850.5万方，同比18.5%；二线城市为4599.0万方，同比-2.6%；三线城市为1724.9万方，同比4.0%。其中一线城市中，北京（10.6%）、上海（43.1%）、广州（4.3%）、深圳（-9.4%）。二三线城市中海门（49.5%）、温州（47.6%）、扬州（34.2%）等总计11城同比均为正，南平（-86.3%）、衢州（-82.1%）、大连（-72.4%）等总计15城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计94.1万方，环比下降26.5%，同比下降7.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为24.3万方，环比-40.0%； 样本二线城市为42.0万方，环比-19.4%；样本三线城市为27.8万方，环比-21.5%。 年初至今累计二手房成交面积为3203.3万方，同比变动为47.9%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为936.0万方，同比22.8%；样本二线城市为1519.8万方，同比56.1%；样本三线城市为747.5万方，同比73.8%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（7.3-7.9）共发行房企信用债15只，环比增加4只；发行规模共计134.11亿元，环比增加74.9亿元，总偿还量110.58亿元，环比减少154.48亿元，净融资额为23.53亿元，环比增加229.38亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（83.3%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债、一般中期票据（36.2%、28.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（42.8%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率略有下降。其中，滨江集团短期融资券（-74bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率下降。 图表25：房企每周融资汇总（7.3-7.9） 5.本周政策回顾 图表26：全国性政策及消息（7.2-7.8） 图表27：地方性政策及消息（7.2-7.8） 6.投资建议 中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，认为有必要去做强刺激进行托底。若有大的刺激政策落地，则下半年会有一波板块的行情。除此以外，更多是优质地产公司的相对行情。择股方向包含以下几个方向： 1、竞争格局占优：A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团； H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋； 2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）； 3、行业beta仍在增长且单个公司表现更加、现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业； A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。