对近期房地产政策的跟踪报告：多部门联合施策松绑楼市，改善性住房需求释放可期

——对近期房地产政策的跟踪报告 事件：据新华社报道，住建部等三部门联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（下称《通知》）；财政部等三部门延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策（下称《政策》）；浙江嘉兴住建局发布21条新政。 点评：“认房不用认贷”正式纳入政策工具箱，推动核心城市地产政策优化，与个税返还政策组合发力，有效降低居民购房成本，提振改善性住房需求，楼市“金九银十”回暖可期。 1）根据《通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 2）根据《政策》，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 3）嘉兴发布楼市21条新政，其中包括不再限制居民家庭购房套数；所有商品住房(含原限售房屋)不再限制转让；指导商业银行依法有序调整存量个贷利率等。 4）我们重申前期观点：“在当前“多孩政策+父母同住”的政策导向下，改善型购房需求提升明显”，“郑州和南京楼市新政为核心城市进一步优化房地产调控政策起到示范作用，并在落实路径和执行方式上提供了较为清晰的借鉴”。此次“认房不用认贷”的适时落地优化了居民购买首套房的认定标准，有效降低部分具有改善性住房需求的居民的购房首付压力和按揭压力，促进改善性住房需求的恢复；同时，一年内换房退个税的政策，将直接降低居民二次购房成本，在核心一二线城市的影响将更明显，结合各地“认房不认贷”政策的落地，将有效提升居民对住房“卖一买一”的意愿，形成更大的政策合力。浙江嘉兴的21条新政延续了郑州等地楼市新政思路，包括对于居民购房的行政性限制措施（包括限购和限售）应放尽放的思路，或将进一步带动其他仍存在“四限”政策的城市松绑； 在调整个人存量住房贷款利率方面，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或新发放贷款置换原来的存量贷款等等，具有借鉴意义；整体上看，各地针对改善性需求的政策优化措施有望继续出台，一线城市政策优化可期。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，中央政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，优化房地产政策箭在弦上，消费类商业公募REIT积极推进。从供给侧看，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”有力提振房地产行业信心；从需求侧看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，促需求政策陆续落地，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参加超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团；2）看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。