北京土拍零距离：首拍热度较高，主流国企积极拿地

2023年07月01日 北京土拍零距离（1/22）：首拍热度较高，主流国企积极拿地 固定收益主题报告 证券研究报告 6月20日，北京完成2023年第一批次住宅用地拍卖，本批次土拍有 哪些特征？ 北京2023年第一批次土拍调整报名企业范围，丰富竞拍方式。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，部分地块实行“预申请”制度，保证金比例仍为20%，但对参与竞拍企业限制进行了调整，由“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”调整为“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地；联合竞买的，同一集团成员企业仅可组成一个联合体参与同一宗地竞买”，该调整有利于中小企业参与竞拍。拿地中，地块溢价率限制在15%，地价触顶后竞拍规则更为丰富，除“竞现房销 售+摇号/摇号+定高标”、“摇号+定高标”方式确定竞得人外，还有1宗地竞拍方式为“竞超低耗能建面+摇号+定高标”。拿地后规则不变。 北京本轮土拍平均溢价率有所上升，超半数地块底价触顶，土拍热度较高。北京2023年第一批次土拍合计推地23宗，总供地 数量较去年第三轮、四轮、五轮的18宗、6宗、6宗有所增加，但在实行拟出让地块清单公布制度后，实际出让频次更多，供地节奏也更加常态化；无地块流拍或撤销，2022年第三轮土拍以来，北京集中供地一直为零流拍零撤销；成交23宗，成交金额712.3 亿，平均溢价率9.1%，较去年第三、四、五轮的4.2%、8.5%、7.5%进一步提升，超半数地块地价触顶，土拍热度较高。从区位来看，主城区朝阳区、丰台区、海淀区、石景山区分别供地4宗、3宗、 2宗、2宗，近郊通州区、顺义区各供地3宗，近郊大兴区、昌平 区、亦庄新城各供地2宗。热门地块竞争激烈，共12宗地地价触顶，其中7宗地竞现房销售再次触顶，进入摇号环节，12宗地多分布于顺义新城、海淀双新村等近郊板块，多数地块邻近地铁公交、学校医院或产业园区，周边配套成熟、交通便利；4宗地溢价成交，地块规划利好；7宗地因位置相对较偏、配套设施不全等因素底价成交。 国企仍为本轮土拍拿地主力，主流国企积极拿地，国企全口径拿地金额547.1亿，拿地金额占比76.8%，较去年第五轮的68.6%小幅提升，但低于去年第三、四轮的92.3%、100%。主流国企拿地积极，保利发展、招商蛇口、越秀集团、中国建筑、华润置地、中海地产、首开股份分别拿地93.4、87.8亿、79.4亿、40.4亿、 37.3亿、28.3亿、27.0亿；京投公司、城建发展、北京建工、分别拿地50.0亿、34.5亿、27.5亿；葛洲坝集团、中建三局等也均有拿地。民企拿地金额占比下降，全口径拿地金额40.6亿，拿地金额占比5.7%，较去年第五轮的23.6%明显下降。福建雄旺、大华集团、石家庄创世纪分别拿地16.6亿、13.0亿、11.0亿。城投拿地占比有所上升，全口径拿地金额134.6亿，拿地金额占 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 相关报告PMI小幅回升，但经济动能 2023-06-30 仍较弱2023年以来集中供地有哪 2023-06-27 些特征？ 6月超储率料在1.4%左右，7月资金或围绕政策利率波 2023-06-26 动——7月流动性展望1分钟掌握端午节期间海内 2023-06-25 外全动态银行券商增利率减信用，基金保险全面增持——5月托 2023-06-20 管数据点评 chigs@essence.com.cn 比18.9%，较去年五轮的7.9%有所上升。富皋万泰、北京城市副投、天恒置业、北京兴展投资分别拿地79.1亿、25.9亿、19.6亿、10.0亿。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 内容目录 1.调整报名企业范围，丰富竞拍方式4 2.土拍热度较高，板块冷热分化明显4 3.国企仍为本轮土拍拿地主力，主流国企积极拿地6 图表目录 图1.北京2023年首轮土拍基本情况（宗，亿）5 图2.2023年第一批次土拍平均溢价率进有所提升（%）5 图3.国企仍为本轮土拍拿地主力（%）6 表1：北京本轮土拍规则基本不变4 表2：北京2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米）5 6月20日，北京完成2023年第一批次住宅用地拍卖，本轮土拍有哪些特征？ 1.调整报名企业范围，丰富竞拍方式 北京2023年第一批次土拍调整报名企业范围，丰富竞拍方式。北京2023年土拍采取“拟出 让地块清单公布制度”，于2月17日公布了23宗2023年首轮商品住宅拟供地清单，经过多次挂牌出让，6月20日完成本批次所有涉宅地块出让。拿地规则方面，拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，部分地块实行“预申请”制度，保证金比例仍为20%，但对参与竞拍企业限制进行了调整，由“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”调整为“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地；联合竞买的，同一集团成员企业仅可组成一个联合体参与同一宗地竞买”，该调整更有利于中小企业参与竞拍。拿地中，地块溢价率限制在15%，地价触顶后竞拍规则更为丰富，除“竞现房销售+摇号/摇号+定高标” 或“摇号+定高标”方式确定竞得人外，还有1宗地为“竞超低耗能建面+摇号+定高标”。拿地后，维持销售指导价要求并对部分地块期房、现房进行区别定价。 表1：北京本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限 价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 22年二轮 22年三轮 22年四轮 限马甲（同一企业及其控股的各个公司不得参加同 一宗地的竞买）、严控购地资金来源；部分地块实行“预申请”制度 20% 3%-15% 10%-15% 竞现房销售+摇号/报高标；竞 政府产权份额+摇号；报高标；摇号 竞现房销售+摇号/报高标；竞政府产权份额+摇号；摇号竞现房销售+摇号；摇号 竞现房销售+摇号 销售指导价 销售指导价；其中石景山区老古 城地块对期房、现房销售进行区- 别定价 22年五轮竞现房销售+摇号/摇号+定高 23年首轮 限马甲（同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地）、严控购地资金来 源；部分地块实行“预申请”制度 15% 标；摇号+定高标 摇号/摇号+定高标；竞现房销售+摇号/摇号+定高标；竞超低耗能建面+摇号+定高标 销售指导价；部分地块对期房、现房进行区别定价 资料来源：北京政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度较高，板块冷热分化明显 北京本轮土拍平均溢价率有所上升，超半数地块底价触顶，土拍热度较高。北京2023年第一批次土拍合计推地23宗，总供地数量较去年第三轮、四轮、五轮的18宗、6宗、6宗有所增加，但在实行拟出让地块清单公布制度后，实际出让频次更多，供地节奏也更加常态化， 一定程度缓解房企资金压力；无地块流拍或撤销，2022年第三轮土拍以来，北京集中供地一直为零流拍零撤销；成交23宗，成交金额712.3亿，平均溢价率9.1%，较去年第三、四、五轮的4.2%、8.5%、7.5%进一步提升，超半数地块地价触顶，土拍热度较高。 图1.北京2023年首轮土拍基本情况（宗，亿）图2.2023年第一批次土拍平均溢价率进有所提升（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 501,200 40 451,000 35800 30 25600 15 20400 10200 5 2023 2022 2022 2022 2022 2022 2021 2021 2021 00 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮 2022年首轮2022年二轮2022年三轮 2022年四轮2022年五轮2023年首轮 年年年年 首二三首 轮轮轮轮 年年年年年二三四五首轮轮轮轮轮 0% 流拍率 广义流拍率 平均溢价率 资料来源：北京政府官网，安信证券研究中心资料来源：北京政府官网，安信证券研究中心 板块冷热分化明显。整体来看，北京本轮土拍地块质量较好，主城区1朝阳区、丰台区、海淀区、石景山区分别供地4宗、3宗、2宗、2宗，近郊通州区、顺义区各供地3宗，近郊大兴区、昌平区、亦庄新城各供地2宗。热门地块竞争激烈，共12宗地地价触顶，其中7宗地竞 现房销售再次触顶，进入摇号环节，12宗地多分布于顺义新城、海淀双新村等近郊板块，多数地块邻近地铁公交、学校医院或产业园区，周边配套成熟、交通便利；4宗地溢价成交，地块规划利好；7宗地因位置相对较偏、配套设施不全等因素底价成交。 表2：北京2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼 面价 成交楼 面价 溢价 率 成交价 格 竞得单位 竞现房销 售面积 大兴区北京市大兴区西红门镇DX04-0102-6005地块R2二类居竞现房销售+345723975715%372600华润置地&18000 住用地、DX04-0102-6007地块 顺义区北京市顺义区顺义新城第20街区SY00-0020-6001地块 二类居住用地 北京市顺义区顺义新城第19街区19-69地块二类居住 摇号 竞现房销售+摇号 竞现房销售+ 中国中铁245202819815%173075葛洲坝集 团 13000 顺义区 海淀区 用地 北京市海淀区双新村棚户区改造项目2603-003-1地块R2二类居住用地 卫设施用地、29-317-4地块B4综合性商业金融服务用地 摇号 亦庄新 北京经济技术开发区亦庄新城0202街区YZ00-0202- 竞现房销售+ 城 X47R1地块R2二类居住用地 摇号 北京市朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目 摇号253472914915%165600福建雄旺12000 竞现房销售+770508860715%793500越秀集团45000 摇号 朝阳区 29-315-1地块R2二类居住用地、29-317-1地块U22环 竞现房销售+ 285603284415%345000城建发展12000 通州区 北京市通州区梨园镇东小马土地一级开发项目FZX-0306-6009地块R2二类居住用地国有建设用地使用权出让 北京市丰台区青塔街道青塔村棚户区改造项目FT00- 竞现房销售+摇号 386524445015%791200富皋万泰53000 310603567315%232000招商蛇口33000 丰台区 亦庄新城 0601-0633、FT00-0601-0634地块摇号459625285615%274850北京建工- 北京经济技术开发区亦庄新城0510街区YZ00-0510-摇号330653802415%330050招商蛇口- 0032地块 顺义区北京市顺义区顺义新城第2街区SY00-0002-6022、SY00-0002-6023-1地块二类居住用地 北京市昌平区朱辛庄新区二期土地一级开发项目CP01- 摇号201902321815%110400石家庄创- 世纪 昌平区 海淀区石景山 0801-0028地块R2二类居住用地摇号308473547515%129950大华集团- 北京市海淀区双新村棚户区改造项目2603-004-1地块摇号779488964015%195500天恒置业- R2二类居住用地 北京市石景山区广宁村棚户区改造项目SS00-1603- 区2015、2019、2027、2009地块R2二类居住用地、F3其 他类多功能用地、A334基础教育用地 溢价成交283933182212%362000保利发展- 1主城区：海淀区、石景山区、朝阳区、丰台区；近郊：大兴区、顺义区、昌平区、通州区、亦庄新城、房山区和门头沟区；远郊：怀柔区、延庆区、密云区、平谷区 朝阳区街区1102-C012地块R2二类居住用地、1102-C009地块溢价成交 49684 53233 7% 240000京投股份- A334托幼用地 朝阳区北京市朝阳区东坝北西区域棚户区改造项目CY00-1102溢价成交 街区1102-B006地块R2二类居住用地 53820 5672