苏州土拍零距离（3/24）：首拍热度小幅回升，主流国企积极拿地

2023年02月24日 苏州土拍零距离（3/24）：首拍热度小幅回升，主流国企积极拿地 固定收益主题报告 证券研究报告 2月23日，苏州完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 苏州2023年首轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，地块溢价率限制15%，地价触顶后仍通过摇号确定竞得人。拿地后，土地金支付周期较去年第五轮有所延长，吴中区、工业园区及高新区地块土地金支付周期均延长至3个月；吴江区地块土地金支 付周期延长至6个月。 苏州本轮土拍广义流拍率保持较低水平，平均溢价率进一步小幅提升，土拍热度小幅回升。苏州2023年首轮土拍合计推地11 宗，供地数量与去年第五轮的10宗基本持平；无地块流拍或撤销， 广义流拍率仍保持较低水平；成交11宗，成交金额140.0亿，平均溢价率4.3%，平均溢价率较去年第五轮的4.0%进一步提升，土拍热度小幅回升。横向对比来看，目前仅郑州、杭州、苏州完成首轮土拍，苏州平均溢价率明显高于郑州，低于杭州的7.8%。从区位来看，本轮土拍热门区域供地相对较多，高新区、工业园区、吴中区、吴江区分别供地4宗、3宗、3宗、1宗。热门地块竞争激烈，3宗地地价触顶，进入摇号环节，分布于高新区狮山、工业园区湖西核心板块，周边配套成熟、交通便捷、教育资源丰富、部分地块周边待售新房项目较少；2宗地低溢价成交，位于高新区狮山、工业园区青剑湖次核心板块；共6宗地块底价成交，多数位于区位相对教超的吴中区、吴江区，房企参拍仍较谨慎。 主流国企积极拿地，城投拿地占比大幅下降。国企全口径拿地金额86.9亿，拿地金额占比62.1%，虽较去年第五轮的67.1%小幅下降，但仍为本轮土拍拿地主力。主流国企积极拿地，华润置地36.4亿拍得1宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企；中建三局、招商蛇口、建发股份、保利发展分别拿地29.3亿、9.2亿、 7.7亿、4.3亿。民企拿地占比虽有所下降，但本轮土拍均为独立拿地，较去年第四、五轮的以合作拿地为主有明显所改善，全口径拿地金额38.7亿，拿地金额占比27.6%。坤霖辰地产、朗诗集团、万信房地产分别拿地31.6亿、5.8亿、1.3亿。城投拿地占比大幅下降，全口径拿地金额14.5亿，拿地金额占比10.3%，较去年第四、五轮的59.1%、47.8%大幅下降。盛泽投资、苏高新和狮山商务创新发展集团联合体分别拿地9.1亿、5.4亿。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 相关报告城投地图系列（4）：2022 2023-02-10 年城投拿地全景新型电力系统发展提速，智 2023-02-09 能电网相关转债怎么看——产业链看转债系列九（上）解码钢铁行业（八）：产业 2023-02-08 链全解之利润分化的中上游解码钢铁行业（七）：五问 2023-02-06 钢材冬储信贷开门红而社融延续回 2023-02-05 落，通胀小幅回升但无忧——1月经济金融数据展望 gaowj@essence.com.cn 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 固定收益主题报告 内容目录 1.苏州本轮土拍规则基本不变3 2.土拍热度小幅回升，板块冷热分化3 3.主流国企积极拿地，城投拿地占比大幅下降4 图表目录 图1.苏州2023年首轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2.流拍率保持较低水平，平均溢价率小幅提升（%）3 图3.主流国企积极拿地，城投拿地占比大幅下降（%）5 表1：苏州本轮土拍规则基本不变3 表2：苏州2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 2月23日，苏州完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.苏州本轮土拍规则基本不变 苏州2023年首轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，地块溢价率限制15%，地价触顶后仍通过摇号确定竞得人。拿地后，土地金支付周期较去年第五轮有所延长，吴中区、工业园区及高新区地块土地金支付周期均延长至3个月；吴江区地块土地金支付周期延长至6个月。 表1：苏州本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍 规则 房价要求 其他要求 22年首轮 22年二轮 12%-15%一次报价最接近 均价者得 姑苏、高新地块土地金允许半年内分期付款 吴中区部分地块、相城区地块土地金支付周期延长至5个月 22年三轮所有地块均需于2022年12月 22年四轮 限马甲、严 控购地资金来源 20% 28日前付清土地金 - 所有地块均需于2022年12月 30日前付清土地金 22年五轮吴江区2宗地块土地金支付周 23年首轮 15%摇号 期延长至6个月 多数地块土地支付金周期为3个月左右；吴江区地块土地金延长至6个月 资料来源：苏州政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度小幅回升，板块冷热分化 苏州本轮土拍广义流拍率保持较低水平，平均溢价率进一步小幅提升，土拍热度小幅回升。苏州2023年首轮土拍合计推地11宗，供地数量与去年第五轮的10宗基本持平；无地块流 拍或撤销，广义流拍率仍保持较低水平；成交11宗，成交金额140.0亿，平均溢价率4.3%，平均溢价率较去年第五轮的4.0%进一步提升，土拍热度小幅回升。横向对比来看，目前仅郑州、杭州、苏州完成首轮土拍，苏州平均溢价率明显高于郑州，低于杭州的7.8%。 图1.苏州2023年首轮土拍基本情况（宗，亿）图2.流拍率保持较低水平，平均溢价率小幅提升（%） 资料来源：苏州政府官网，安信证券研究中心资料来源：苏州政府官网，安信证券研究中心 板块冷热分化。整体来看，本轮土拍热门区域供地相对较多，高新区、工业园区、吴中区、吴江区分别供地4宗、3宗、3宗、1宗。热门地块竞争激烈，3宗地地价触顶，进入摇号环节，分布于高新区狮山、工业园区湖西核心板块，周边配套成熟、交通便捷、教育资源丰富、部分地块周边待售新房项目较少；2宗地低溢价成交，位于高新区狮山、工业园区青剑湖次核心板块；共6宗地块底价成交，多数位于区位相对教超的吴中区、吴江区，房企参拍仍较谨慎。 表2：苏州2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 竞得单位 高新区 苏地2023-WG-6号 触顶摇号 26499.9 30474.9 15.0% 57840 朗诗集团 高新区 苏地2023-WG-9号 触顶摇号 23500.0 27025.0 15.0% 315828 坤霖辰地产 工业园区 苏园土挂（2023）01号 触顶摇号 31000.0 35650.0 15.0% 364268 华润置地 高新区 苏地2023-WG-7号 溢价成交 16999.9 17200.8 1.2% 42807 保利发展 工业园区 苏地2023-WG-4号 溢价成交 19999.9 20130.9 0.7% 76854 建发股份 吴中区 苏地2023-WG-1号 底价成交 17500.0 17500.0 0.0% 153678 中建三局 吴中区 苏地2023-WG-2号 底价成交 17500.0 17500.0 0.0% 139368 中建三局 吴中区 苏地2023-WG-3号 底价成交 6499.8 6499.8 0.0% 12929 万信房地产 工业园区 苏地2023-WG-5号 底价成交 20000.1 20000.1 0.0% 91910 招商蛇口 高新区 苏地2023-WG-8号 底价成交 16999.9 16999.9 0.0% 53728 苏高新&狮山商务创新发展集团 吴江区 WJ-J-2023-001 底价成交 6788.8 6788.8 0.0% 90956 盛泽投资 资料来源：苏州政府官网，安信证券研究中心 3.主流国企积极拿地，城投拿地占比大幅下降 苏州本轮土拍国企成拿地主力，全口径拿地金额86.9亿，拿地金额占比62.1%，虽较去年第五轮的67.1%小幅下降，但仍为本轮土拍拿地主力。主流国企积极拿地，华润置地36.4亿拍得1宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企；中建三局、招商蛇口、建发股份、保利发展分别拿地29.3亿、9.2亿、7.7亿、4.3亿。 民企拿地占比虽有所下降，但本轮土拍均为独立拿地，较去年第四、五轮的以合作拿地为主有明显所改善，全口径拿地金额38.7亿，拿地金额占比27.6%。坤霖辰地产、朗诗集团、万信房地产分别拿地31.6亿、5.8亿、1.3亿。 城投拿地占比大幅下降，全口径拿地金额14.5亿，拿地金额占比10.3%，较去年第四、五轮的59.1%、47.8%大幅下降。盛泽投资、苏高新和狮山商务创新发展集团联合体分别拿地9.1亿、5.4亿。 图3.主流国企积极拿地，城投拿地占比大幅下降（%） 资料来源：苏州政府官网，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准，如有需要，客户可以向本公司投资顾问进一步咨询。 在法律许可的情况下，本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务，提请客户充分注意。客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，无论是否已经明示或暗示，本报告不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证。在任何情况下，本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告版权仅为本公司所有，未经事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“安信证券股份有限公司研究中心”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设，并采用适当的估值方法和模型得出的，由于假设、估值方法和模型均存在一定的局限性，估值结果和分析结论也存在局限性，请谨慎