2023年5月经营简报点评：销售规模承压，租金稳定增长

事项： 6月6日，公司发布2023年5月经营简报，实现合同销售金额约70亿元，同比下降36.5%，销售面积约90万方，同比下降20.9%；6月16日，公司发行11亿元公司债券，票面利率最低4.5%。 评论： 销售业绩不及2022年同期，预计2023年全年销售规模承压。1）公司1-5月累计销售金额约357亿元，同比下降约30%，累计销售面积约422万方，同比下降约20%，全口径金额在克而瑞百强房企榜单中排第19名，与2022年全年销售排名保持一致。2）从单月数据来看，公司5月合同销售金额约70亿元，同比下降37%，销售面积约90万方，同比下降21%。3）公司一二线城市土储占总土储40%，三四线城市占比60%，其中长三角三四线城市土储占比22%，过去低能级城市占比较高的土储布局，或影响2023年销售业绩释放；另外，公司2022-2023年5月底新增土储62万方，货值补充较低，预计2023年销售规模承压。 商业完成全国化布局，产品线具备良好口碑，支撑运营收入稳定增长。1）2023年1-5月公司商业运营总收入为42.63亿元，同比增长9.3%，已完成全年目标39%。2）截止2022年底，公司已经在全国140个城市布局194座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达145座，开业面积约1320万方，出租率约95%； 2023年以来（截止6月14日），公司已经在兰州安宁、山东滕州、昆明晋宁、重庆铜梁、重庆北碚、石家庄长安新开业6座吾悦广场，全年计划新开业20座。3）公司商业已完成全国化布局，招商运营能力较强，吾悦广场具备良好口碑，现金流稳定，未来有望受益商业地产REITs政策完善。 2023年内偿债压力较小，拟定增募资不超过80亿元。1）截至2023年5月底，公司年内到期债券总额71.9亿元，其中海外债24.8亿元，信用债47.1亿元。 2）2023年3月公司发布定增预案，拟募集资金总额不超过80亿元，用于温州、东营、重庆、泰安、宿迁、大同6个项目建设并补充流动资金。 投资建议：公司“住宅+商业”双轮驱动模式渐成熟，住宅销售规模保持行业TOP20，商业运营收入稳定增长，未来有望受益商业地产REITs政策完善。1）基于剩余收益模型测算公司估值，为当前账面价值与未来3年剩余收益的折现，测算市值约为543亿元；2）按照行业可比公司2023年对应的市盈率均值为8.1倍，公司市值为267亿。我们取两者平均，则合理估值为405亿元，目标价17.97元，维持“推荐”评级。 风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。 主要财务指标