地产行业周报：央行调降LPR，临沂发布房地产新政

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 央行调降LPR，临沂发布房地产新政 2023年6月25日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：本周央行下调5年期以上LPR10个基点至4.2%，助力居民房贷压力缓解；山东临沂发文支持高品质住宅建设、青年人才等 群体购房、优化预售资金监管等，有助于优化开发企业经营环境，更好满足刚性及改善性需求，促进房地产市场平稳健康发展。降息及临沂楼市新政释放积极信号，更多实质性政策值得期待。短期基本面走弱背景下，关注政策博弈带来的超跌反弹机会，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、华发股份、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金、旗滨集团等。 政策环境监测：1）央行调降LPR，期待更多政策落地；2）山东临沂：促进房地产市场平稳健康发展。 市场运行监测：1）新房成交环比微增，有望延续修复。受假期备案影响，本周（6.17-6.23）新房成交2.7万套，环比增加1.1%，二手房成交1.2万套，环比减少32.5%。高基数影响下，6月（截至23日）新房日均成交同比下降42.6%，增速较5月回落54.7pct。2）库存环比微降，去化周期12.3个月。16城取证库存10133万平，环比降0.2%。去化周期12.3个月，环比持平。3）土地成交、溢价率回升，一二线占比提高。上周百城土地供应建面2850.7万平、成交建面2360.6万平，环比降58.7%、升13.5%；成交溢价率7%，环比升1.4pct。 其中一、二、三线成交建面分别占比7.6%、30.4%、62%，环比分别升2.9pct、升3pct、降5.9pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行60亿元，环比减少66.4亿元；境外地产债发行0.4亿美元，环比减少1亿美元；发行利率为2.08%-4.03%，可比发行利率较前次下降或持平。2）地产股：本周房地产板块跌4.68%，跑输沪深300（-2.51%）；当前地产板 块PE（TTM）13.81倍，估值处于近五年94.5%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为保利发展、城建发展、中交地产；南向资金净流入前三为华润置地、雅生活服务、中国海外宏洋集团。 2023年6月21日临沂 发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 下调1年期LPR为3.55%、5年期 以上LPR为4.2% 鼓励民间投资参与盘活国有存 量资产、城市老旧资源 2023年6月20日重庆 2023年6月20日央行 南海诸岛 偏松偏紧中性 央行调降LPR，期待更多政策落地 事件描述：6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR下调10个基点、5年期以上LPR下调10个基点，由3.65%、4.3%调整至3.55%、4.2%。 点评：1）宏观经济复苏基础不牢、企业及居民信贷偏弱、房地产市场调整压力仍大，为降息主要原因。统计局及央行数据显示，5月全国消费、投资、出口等指标均有所转弱，社融存量同比较4月回落0.5个百分点，新增住户中长期贷款1684亿元，为2019年以来同期低位；1-5月商品房销售面积、房地产开发投资额、新开工面积同比降幅均较1-4月扩大，各扩大0.5、1.0、1.4个百分点。 2）时隔10个月5年期LPR再次下调，有利于降低购房成本，促进住房需求释放，但考虑目前不少城市首套房贷利率已降至4%以下，预计效果有限。伴随5年期以上LPR下调，购买首套、二套房贷利率下限分别降至4.0%（5年期以上LPR-20个基点）、4.8%（5年期以上LPR+60个基点），处于历史低位。但由于首套住房贷款利率政策动态调整机制，部分城市房贷利率突破下限，根据贝壳研究院统计数据，6月百城首套主流房贷利率、二套主流房贷利率平均已降至4.0%、4.91%。另外，从实际降成本角度来看，假设房贷100万元（不含公积金贷款）、贷款期限30年，等额本息还款，房贷利率下降10个基点，降息后首套（4.1%降至4.0%）、二套（4.9%降至4.8%）月供分别减少约58元/月、61元/月。 3）此次降息释放积极信号，期待更多实质性政策落地。比如核心一二线城市一区一策，逐步放开远郊区域限购、取消“认房又认贷”、下调二套房首付比例等，向市场传递信心，助力楼市温和复苏。 山东临沂：促进房地产市场平稳健康发展 事件描述：近日临沂市住房和城乡建设局、临沂市自然资源和规划局联合下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及地市、楼市各个方面，主要包括：1）对符合条件的高品质住宅项目可按不超过5%的比例适当上浮销售价格；2）对开发企业按ABCD四个等级进行量化评价，优化预售资金监管；3）鼓励开发企业对群（团）购住房、青年人购买住房、人才购房在销售价格15%幅度内进行优惠。 点评：1）根据中指数据，临沂2022年全年商品房销售面积同比下降24.5%，2023年1-4月同比微增2.3%，商品房成交面临压力，房地产市场存在进一步引导、呵护必要。2）通知支持高品质住宅建设、优化预售资金监管、支持青年人才等群体购房，同时提出合理确定土地价格、合理确定商住比例等，有助于更好满足刚性及改善性需求，优化开发企业经营环境，促进房地产市场平稳健康发展。因城施策基调下其他城市政策亦有望随之优化调整。 成交：新房环比微增，有望延续修复 点评：受假期备案影响，本周（6.17-6.23）新房成交2.7万套，环比增加1.1%，二手房成交1.2万套，环比减少32.5%。高基数影响 下，6月（截至23日）新房日均成交同比下降42.6%，增速较5月回落54.7pct。 重点城市一二手房周成交变化2023年50城一手周均成交较2022年降7.5% 50城一手房周成交套数 8万套 6 4 2 0 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 22.4.222.6.222.8.222.10.222.12.223.2.223.4.223.6.2 主流50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 2023年20城二手周均成交较2022年升41% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 2021年2022年2023年 2022.62022.82022.102022.122023.22023.42023.6 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微降，去化周期12.3个月 点评：16城取证库存10133万平，环比降0.2%。去化周期12.3个月，环比持平。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.4.3021.6.1821.8.621.9.2421.11.1221.12.3122.2.1822.4.822.5.2722.7.1522.9.222.10.2122.12.923.2.323.3.2423.5.12 土地：成交、溢价率回升，一二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2850.7万平、成交建面2360.6万平，环比降58.7%、升13.5%；成交溢价率7%，环比升1.4pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比7.6%、30.4%、62%，环比分别升2.9pct、升3pct、降5.9pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000万平 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.52022.82022.112023.22023.5W6.522.4.422.6.422.8.422.10.422.12.423.2.423.4.423.6.4 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 300 200 100 0 万平百城土地成交前五城（6.12-6.18） 252 95 133112102 00% 2022.52022.82022.112023.22023.5W6.5 保定盐城北京郑州泉州 流动性环境：资金价格多数上行 资金价格多数上行。本周R001下行23.3BP至1.81%，R007上行17.53BP至2.22%。截至6月21日，OMO存量余额为1,024亿元，较6月16日增加827亿元。OMO存量衡 量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢总体呈正相关关系。 R007较上周上行17.53BP（%） 2020202120222023 20000 16000 12000 8000 4000 0 OMO存量（MA10）较6月16日上行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 6 5 4 3 2 1 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 2023-6-162023-6-21涨跌幅（BP） 1D 2.04 1.81 -23.3 R 7D 2.04 2.22 17.53 14D 2.06 2.56 50.44 1M 2.28 2.60 32.5 1D 1.93 1.79 -14.09 DR 7D 1.94 1.95 1.15 14D 1.90 2.30 40.2 1M 2.25 2.28 2.69 ON 1.92 1.84 -7.6 SHIBOR 1W 1.93 2.01 8.4 1M 2.00 2.06 5.7 3M 2.11 2.14 3 资金价格短端下行（%） 境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比下降 本周（6.19-6.25）境内地产债发行量环比下降、同比下降，净融资额环比下降、同比上升。其中总发行量为60.00亿元，总偿还量为50.60亿元，净融资额为9.40亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体大于22年，23年全年到期和提前兑付的规模总共3307.98亿，同比22年约上升10.32%；向后看，23年7月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约456.63亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元2021 250 200 150 100 50 0 -50 亿元 2022 2023 2021 2022 2023 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 -200 亿元总偿还量到期+提前兑付 800 700 600 500 400 300 200 100 22-01 22-03 22-05 22-07 22-09 22-11 23-01 23-03 23-05 23-07 23-09 23