房地产行业研究周报：销售环比小幅上升，央行下调OMO及MLF利率

房地产行业周报-20230618 一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨0.23%，沪深300指数上涨3.3%，相对收益为-3.07%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(06.09-06.15)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交38497套，同比增速-28.6%，环比增速8%；合计成交面积418.8万平方米，同比增速-24.2%，环比增速7%。 本周(06.09-06.15)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交18590套，同比增速5%，环比增速0.4%；合计成交面积176.2万平方米，同比增速4.8%，环比增速-6.9%。 本周（06.09-06.15），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19676.6万平方米，环比增速0.3%，去化周期86.4周。 本周（06.05-06.11），土地供给方面，本周供应土地6513.6万平方米，同比增速7 7.8%；供应均价2027元/平方米，同比增速-20.4%。土地成交方面，本周成交土地1945.7万平方米，同比增速-29.9%；土地成交金额287.2亿元，同比增速-60.7%。 本周（06.09-06.15）房地产企业合计发行信用债127.9亿元，同比增速19.1%，环比增速95.4%。 投资建议： 本周，统计局公布5月经济及行业数据，房地产行业销售面积及开发投资同比下行。 同时，央行在6月13日下调7天逆回购利率和常备借贷便利率，15日中期借贷便利利率也下调10个基点。展望后市，此轮利率的下调有望联动到贷款市场报价利率的下行。 6月份以来，多地出台房地产宽松政策，主要集中在降低首付比例、优化公积金、优化限购等方面，其政策内容较往年范围更广、力度更强。房地产行业在经历3月份的高峰期后，基本面呈现出走弱的趋势，近期一系列政策的推出，有助于重塑市场信心。我们建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、保利物业、绿城服务、建发国际集团、建发物业等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨0.23%，沪深300指数上涨3.3%，相对收益为-3.07%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：荣盛发展、长春经开、京汉股份、天津松江、皇庭国际，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为京投发展、新华联、海航投资、宋都股份、新湖中宝。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【地方政策】重庆：2023年度住房公积金缴存基数不得低于重庆市人力资源和社会保障局公布的当地现行最低工资标准，根据重庆市统计局公布的2022年度重庆市职工月平均工资计算，缴存基数上限则为27856元。 【地方政策】福建：福清市政府办发布了《关于贯彻落实巩固拓展经济向好势头的一揽子政策措施的实施意见》。方案提到，推动金融机构加大对房地产项目金融扶持力度，缓解企业资金短缺。鼓励举办房产推介会，营造促进住房消费的市场氛围。全面推行带押过户，实现二手房交易登记无需提前还贷。 【地方政策】大连：大连市保持房地产市场平稳健康发展工作领导小组办公室发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。下调2023年三季度新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限，科学安排房地产用地供应。实施房交会购房补贴政策。 【市场行情】6月15日，国家统计局发布2023年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。根据国家统计局数据，今年5月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少。一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京、上海和广州新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.2%、0.3%、0.1%，深圳环比下降0.2%。 表3：本周新闻汇总类型内容 3.个股公告及新闻跟踪 【华夏幸福】截至2023年5月31日，华夏幸福基业股份有限公司累计未能如期偿还债务金额合计为人民币279.38亿元。公司《华夏幸福债务重组计划》中金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为人民币1,812.96亿元。公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿金融及经营债务合计金额约为人民币105.91亿元。 【金科股份】金科地产集团股份有限公司2021年度第四期超短期融资券应于2023年6月16日兑付本金8亿元及该部分本金自2021年12月23日(含)至2023年6月16日(不含)期间对应的利息。截至本公告披露日，公司未能按期足额兑付上述本息，且关于上述超短期融资券展期的持有人会议仍在表决过程中。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(06.09-06.15)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交38497套，同比增速-28.6%，环比增速8%；合计成交面积418.8万平方米，同比增速-24.2%，环比增速7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为13.8%、-35.1%和-42.6%，环比增速为10.8%、4.5%和10.6%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为5.4%、-24.4%和-39.8%，环比增速为10.3%、3.3%和12.7%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（6.01-6.15），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交79482套，同比增速0.4%，环比增速-11.7%；合计成交面积872.8万平方米，同比增速13.6%，环比增速-7.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为103.8%、-0.3%和-34%，环比增速为-0.4%、-10.1%和-23.2%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为112.4%、17%和-24.7%，环比增速为-0.7%、-3.8%和-21%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(06.09-06.15)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交18590套，同比增速5%，环比增速0.4%；合计成交面积176.2万平方米，同比增速4.8%，环比增速-6.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为15.4%、-6.3%和52.2%，环比增速为1.9%、1.1%和-3.4%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为14.5%、-3.4%和27.8%，环比增速为-15.5%、-0.7%和-14.7%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（6.01-6.15），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交40248套，同比增速74.2%，环比增速-14.9%；合计成交面积394.9万平方米，同比增速-30%，环比增速-14.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为46.3%、79.1%和96.2%，环比增速为-10.4%、-20.7%和5.4%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-30.5%、86.1%和84.9%，环比增速为2.6%、-24.8%和9.2%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（06.09-06.15），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19676.6万平方米，环比增速0.3%，去化周期86.4周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0.5%、-0.2%、1.1%，去化周期分别为82.7周、84.1周、104.5周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（06.05-06.11），土地供给方面，本周供应土地6513.6万平方米，同比增速77.8%；供应均价2027元/平方米，同比增速-20.4%。土地成交方面，本周成交土地1945.7万平方米，同比增速-29.9%；土地成交金额287.2亿元，同比增速-60.7%。 本周土地成交楼面价1476元/平方米，溢价率4.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、4%、4.5%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（06.09-06.15）房地产企业合计发行信用债127.9亿元，同比增速19.1%，环比增速95.4%。本月至今（06.01-06.15）房地产企业合计发行信用债210.29亿元，同比增速-12.2%，环比增速168.4%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资建议 本周，统计局公布5月经济及行业数据，房地产行业销售面积及开发投资同比下行。同时，央行在6月13日下调7天逆回购利率和常备借贷便利率，15日中期借贷便利利率也下调10个基点。展望后市，此轮利率的下调有望联动到贷款市场报价利率的下行。 6月份以来，多地出台房地产宽松政策，主要集中在降低首付比例、优化公积金、优化限购等方面，其政策内容较往年范围更广、力度更强。房地产行业在经历3月份的高峰期后，基本面呈现出走弱的趋势，近期一系列政策的推出，有助于重塑市场信心。我们建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、保利物业、绿城服务、建发国际集团、建发物业等。 6.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。